记者赴京探访：700多万维修金5年变成近1000万

本报记者采访新天第嘉园业委会主任张大宪。宋立山摄

　　2006年6月,北京朝阳区新天第嘉园小区住宅维修资金从中国光大银行汇转入业委会在中国民生银行开设的账户。　宋立山　摄

北京海淀区太月园小区征求业主意见使用的表决票。修从涛摄

　　北京成立业主大会工作辅导中心,帮助各小区成立业委会。图为辅导中心刊物《新业主》。修从涛　摄

◤北京朝阳区新天第嘉园小区。修从涛摄

　　与济南大多数小区视维修金如“烫手山芋”不同的是,在首都北京的很多小区,对于这项资金的管理使用非常娴熟。北京市住房资金管理中心数据显示,截至2011年8月31日,该市已有148个小区分157次将商品住宅专项维修资金划转至业主委员会开户银行,累计划转资金17.81亿元。
　　在这一过程中,这些小区有什么成功的经验?近日记者走进北京多个小区进行调查采访。
经验一
划转如何征得业主同意?　议案必须合情合理,以选票征求意见
　　由于“必须征得2/3的业主同意”才能启用住宅维修资金,所以在济南不少小区业委会都感觉资金难用。但在北京海淀区太月园小区业委会主任王嘉吾看来,“这不是什么难事。”她认为,首先业委会的议案必须要有可行性,必须要合情合理,这样才能取得多数业主的赞同。
　　“我们将业主大会想要决定的内容以票单的方式发送到每家每户,大家看到这个票单就明白业委会想要做什么事情,同意的签字,不同意不签。然后我们将选票收齐,唱票得出决议结果,这也是业主大会的形式之一。”
　　说着王嘉吾拿出一沓红白相间的票单。记者看到红票和白票除了颜色有差别外,其他并无差异。王嘉吾说:“这些票单是用来统计全体业主意见时使用的,红票留给业主,白单收上来作为统计依据并存档。通过统计全体业主对某项议案的同意与否,直接形成业主大会对某一议案的最终决议。只有2/3的业主同意,议案才可通过。”
　　记者了解到,2006年北京市就出台政策规定,维修资金可以划转至业委会,并由业主大会在法律规定的范围内决定资金的收益方式。当年8月份,太月园小区业委会开始筹备划转事宜,并于次年4月份成功划转资金。“业主们不傻,知道划转过来之后有好处,业主大会顺利通过了划转的决议。”
　　“太月园小区划转的资金约有3000万元。”王嘉吾告诉记者,这笔资金从申请到划转,到最终通过相关部门审批,经过了8个来月。“划转程序非常严格,有一项不符合就被打回重新修正。”王嘉吾说。
　　新天第嘉园小区是北京市第一个实现自管住宅维修基金的小区,小区业委会主任张大宪说:“当时批号都不知道怎么弄,后来好不容易从网上进去了,但是物业没在那里备案,我们又让物业公司拿着年检手续去那里备案。最难的还是索取名单,开发商那里有购房清单,包括原始名单和交款记录,如果资料不完整,就根本划转不了。”
经验二
如何做到保值增值?　业委会设立专用账户,分类储蓄增值
　　将维修金划转到小区业委会的专用账户后,如何让其保值,甚至是增值呢?新天第嘉园小区和太月园小区的业委会有自己的经验。
动用过两次
资金不降反增
　　王嘉吾说,首先业委会必须成立自己的专用账户,并向管理住宅维修资金的部门申请划转,只有维修资金划转到业委会账户上,才能有资格向银行提出购买国债或其他理财方式。
　　王嘉吾给记者算了一笔账,“太月园小区的住宅维修资金在3000万以上,这笔钱在2006年之前一直是以活期存款的方式存在银行,我记得某一年的活期利率是0.72%,一年下来利息收益21万多。2006年以后,在没有划转到业委会账户之前,按照北京市有关文件规定,每年将按照3.5%的利率增长利息。一年下来本息共3105万,利息105万。但如果把3000万的10%定为一年定期(按照北京的规定,维修资金的10%必须作为应急资金以一年定期方式存入银行),20%定为三年定期(年利率5%),70%定为五年定期(年利率为5.5%),利息156万。年利息156万和最初的21万相比,年平均收益比最初的活期存款时要高出130多万。”
　　在新天第嘉园小区业委会办公室的墙角,业委会主任张大宪将新天第小区划转资金时的账户清单做成了一块大大的方形展板。该账户显示,2006年实现划转时,小区的维修资金一共有700多万。“如今这个数字已经变为将近1000万,这主要归功于划转之后多元化的理财方式。”
　　张大宪说,维修资金是不能无限使用下去的,按照规定用到只剩30%时,必须停止使用并由业主进行续交,“谁愿意续交呢?”出于这个担心,很多业主不愿意动用维修资金,“70年的房子,不到10年就用了这么多,以后怎么办?”这就造成即便真正出现需要动用维修资金的情况,也可能因为业主的反对而阻力重重。
　　但是如果维修资金能越滚越多,情况就会大大不同。截至目前,新天第嘉园小区已经动用过两次维修资金,一共花费90万元左右。即便用了这么多,现在小区的维修资金却不降反增。
　　在张大宪看来,选择最佳的理财方式具有非常重要的意义。他说,用最好的方式实现“钱生钱”,最大化维修资金的收益,这无异于增加了维修资金的本金。三年定期储蓄的维修资金到期结算之后产生的利息将以滚存的方式,自动计入下一个结算周期的本金,这样本金越滚越多。这就推迟了续交的年限,甚至可能在70年的产权期内不需要续交,从而打消了业主们的顾虑,让这笔钱真正实现它的意义。
购买国债
不大可行
　　“其实我们所讲的理财方式,绝不是拿来买股票,或是其他任何风险性投资,国家不允许,我们也担不起这个责任。我们所做的只是将资金进行分类分期储蓄,在规避风险的同时,最大化资金的收益。”王嘉吾告诉记者。
　　对于想用闲置住宅维修资金购买国债的想法,王嘉吾认为不大可行,“一般情况下,国债发售期比较短,因为有国家信誉担保,短时间内即被抢购。即使我们征得了2/3的业主同意,还必须有一个15天左右的公示期,两个多周之后,国债早就售完了。”
　　另外,她表示,与一般人的认识不同,这笔资金实际上并不需要业委会管理,也不需要任何常设的账户管理单位。这笔资金是放在银行里的“死钱”,根本不需要做日常管理。只有到需要启用时,做一个分摊费用的账目,只要聘用一个或者几个专业财务人员做账即可。
经验三
如何防范管理风险?　怎么用用多少,管理部门“拍板”
　　维修资金划转业委会之后,就由业委会来实际决定这笔资金的使用,由此带来的风险怎么办?记者在北京采访发现,关键是业委会和相关主管部门要分工明确,权责明晰。
　　“北京市这方面的管理机构比较健全,可以说是全程监管。”王嘉吾说,在今年小区的这次维修中,市建委等管理部门起到很大作用。检测部门在一次定期检查中,发现太月园小区的电梯存在老化危险隐患,通知小区物业停用电梯,于是启用了维修资金。
　　她说,一般的程序是:物业将需要维修的项目报给业委会,业委会的工作就是召开业主大会,征得2/3以上业主同意。至于是否需要维修?应该怎么维修?大概需要花多少钱?这些都由管理部门或者第三方鉴定机构出具意见,并且招标维修单位即可。“这些程序跟资金没有划转之前差不多,都需要管理部门拍板儿,而且即便维修之后,管理部门还要进行回访。”
　　对于管理部门的全程监督,王嘉吾认为不可或缺,“这有效保证了资金的安全性,防止胡乱花费,或是挪作他用的情况。”将资金划转业委会的主要目的并不在于怎么使用维修资金,而在于维修资金的收益方式。划转业委会之后,业委会可以通过召开业主大会的形式,在法律规定范围内,决定资金的收益方式。