核心提示： 济南的房地产调控措施逐步进入深水区,对居住土地的出让方式做出新调整,设定最高限价,一旦碰触限价,则转为其他竞价方式,包括三种:“轨道设施建设资金”、“配建政府储备性安置房面积”或“市政建设项目”。

　　济南的房地产调控措施逐步进入深水区,对居住土地的出让方式做出新调整,设定最高限价,一旦碰触限价,则转为其他竞价方式,包括三种:“轨道设施建设资金”、“配建政府储备性安置房面积”或“市政建设项目”。这是济南首次实施限地价、竞配建的方式出让土地。

　　土地拍卖首设加时赛

　　按照济南市国土资源局公布的最新土地出让规则,落实济南市政府4月19日出台的调控政策,对居住用地的出让设定最高限价,调整挂牌出让方式。原来土地拍卖是“价高者得”,在网上交易系统中轮番加价。调整之后,每块挂牌出让的居住用地设定一个最高限价,开发商的报价一旦达到限价,则自动熔断,不能再直接加价了。系统给参与竞价的开发商5分钟时间考虑,是否继续进入土地拍卖“下半场”,或者说加时赛:开始竞配建,主要包括三种:一是轨道设施建设资金、二是配建政府储备性安置房面积、三是市政建设项目。

　　在加时阶段,系统会给出20分钟时间,各家愿意继续竞价的企业在20分钟内提交一次有效报价。即:只有一次机会。这和足球赛最后的“点球大战”差不多。而对于开发商来说,则有点像高考估分报志愿,报高了多花冤枉钱,报低了可能拿不到地,毕竟在一定程度上得靠蒙。

　　据悉,目前该系统已经做了升级。济南市国土资源局官方网站公告称:济南市国土资源网上交易系统将于2017年7月7日至30日每天19点至次日6点进行系统升级测试,其间系统暂停服务。

　　点球大战决定谁拿地

　　竞“轨道设施建设资金”的,谁报的资金数额高,谁拿地。举个例子,3家房企进入最后的“加时赛”,甲愿意在土地最高限价的基础上,额外缴1亿元轨道设施建设资金,乙报5000万,丙报8000万,那么最终甲胜出,拍到土地。如果很不巧,甲乙两家都报的是1亿元,那么,谁先报的,土地就归谁。如果这3家房企感觉地价有点高,决定不玩“点球”大战了,即各家房企都认缴0元轨道设施建设资金,那么20分钟之后,土地由“上半场”出价最高的开发商拍得。

　　竞“配建政府储备性安置房面积”的,则在加时赛阶段,看哪家开发商报的面积多。比如:有两家房企愿意在最高限价的基础上,从开发的房子中拿出部分房源捐给政府,作为安置房来用,甲愿意捐1000平方米,乙愿意捐2000平方米,则乙拿地。

　　竞“市政建设项目”的,略复杂一点,政府建一个基础设施和公益设施项目库,由市发改、规划、建设、市政、园林、教育、民政、轨道等部门提出来的一揽子项目构成。土地拍卖达到最高限价后,在约定时间和地点,愿意继续参与“下半场”的房企,在项目库中选取建设项目,比如:学校、绿地广场、市政道路、桥梁等,选到手之后,自掏腰包建好了移交政府。可以多选,谁选的项目价值高,谁拿地。如果两家房企选的项目价值一样,则进行二次投标。

　　开发商违约进黑名单

　　那么,开发商通过“点球大战”拿到地之后,如何确保承诺的配建安置房源、市政项目最终落地?

　　按照新规定,通过“轨道设施建设资金”竞价环节成交的,房企要在签订《成交确认书》后10日内将建设资金上缴济南市财政部门,持交款收据与国土部门签订土地出让合同;竞“配建政府储备性安置房面积”的,房企要在成交后10天内与政府指定单位(如市土地储备中心、各区土地熟化平台)签订“政府储备性安置房建设移交协议”,安置房的建设移交须由相关责任部门监督,其设计、建设标准与宗地内的商品房相当,不低于拆迁安置房标准,并与商品房同步建设、同步验收,竣工后无偿移交给市政府指定单位。竞“市政建设项目”的,投标后10日内,拿地房企与相关部门签订基础设施或公益设施项目建设协议,凭协议签土地出让合同。后续的建设移交须由相关责任部门监督。

　　如果开发商逾期不签相关协议,或者耍赖,视为违约,取消竞得资格,保证金不退,并列入诚信黑名单。记者了解到,目前只有“配建政府储备性安置房面积”竞价方式落地实行,其他两种方式还有待细化完善。