在这一轮房价上涨的过程中,投资投机资金闻风而动,也纷纷涌入济南的楼市。自从10月初,济南出台限购限贷政策,以及相关管理政策的进一步收紧,无疑给部分投资人泼了一盆冷水。在这种形势下,投资客的钱去了哪?房地产市场又有哪些变化?

　　买房想倒手却被套，投资客少了

　　早在去年,济南市民邱先生卖掉了一套房子。“买了不到一年时间,而且只交了一部分钱,通过改合同的方式出手了。”这一次,邱先生挣了十几万,也让他尝到了投资房产的甜头。

　　“不过,这一轮房价上涨,我的反应有点慢。”邱先生说,等他反应过来的时候,济南东部的房价已经涨了两三千。“我认为涨得太多了,一直在犹豫还有没有买的必要。”一直到调控政策出台之前,邱先生都处在是否要出手的纠结当中。

　　和邱先生不同,王冉在这一轮的济南房价上涨中出手果断,未承想现在却被套住了。

　　王冉在济南已经有三套房子,家庭居住已经足够,另一套房子是她以婆婆的名义买的。“这套房子买的时候价格还可以,我觉得东边房子涨得那么猛,我一个月挣10万应该问题不大。”于是,王冉凑了凑手头的钱,又借了几十万交上了全款。

　　她并没有急着办过户手续,而是委托中介将房子加了10万,打算卖出去。“节前来看的人挺多,但都在跟我讲价,我觉得赚头太小,就没答应,谁知道过节期间出了调控政策,看房的人一下子少了很多。”

　　就这样,王冉陷入了进退两难的境地,房主催着要过户,而房子又卖不出去。“过户之后再卖,就有七万多的高税,这房子就更难卖了。”王冉只能把房子留在手里,再想办法还钱。不过,她对这套房子两年之后的价格还是很有信心,“房价只是涨得慢了,应该不会跌。”

　　像王冉这样带点投机性质的投资客,中介小吴见得不少。“有一些专门收房的,就是这么干。有些人刚买新房没多久,还没交房呢,就让我们帮着卖,然后再去改合同。”小吴说,在调控之后,这样的投资客少了很多。“原来改合同还相对容易,但限购限贷之后,也不能撤网签,改合同越来越难。我手头的房子中,只有一套可以改合同,还不知道能不能改成。”

　　“如果不急着用钱,投资人会在这个阶段观望,基本都把房子留在手里了,等着证过两年或者看好行情时再出手。”但小吴也遇到过急于出手的,“前两天,一个房主因为买房之后资金压力太大,证还没过两年就转手卖了,还给买家包的税,光增值税就将近10万。不过算下来,他应该还是赚了。”

　　公寓价格低不受限，吸引外地投资人

　　刘先生是菏泽人,去年他在西客站以6000元一平的价格买了一套住宅,不过他没有落户济南。今年限购之前,他又在西边的一个大型楼盘认筹了一套住宅,但是没多久济南限购政策出台,他属于外地人购房,刚好被政策卡上了。

　　“这套住宅现在还没有最终确定能不能买,看来是悬了,基本要退房。”刘先生说,自己是生意人,他的投资理念还比较传统,看好购房能够给资产保值。济南的住宅楼买不了,他只能转买公寓。

　　10月29日,他和家人一起到洪家楼附近公寓楼的销售中心买了两套公寓。刘先生说,这处公寓楼售价比周边的住宅楼便宜五六千,虽然首付需要交50%,但和动辄六七万一平、首付上百万的商铺来说,公寓的投资门槛低得多。“当然,我也是没有办法,济南西边的售价还比较低,如果没有政策限制,我还是优选住宅楼投资。”

　　刘先生坦言,公寓的维护成本比较高,物业费比普通住宅楼贵两倍多,而且水电都是商用电,今年的单价涨得也不如住宅快。投资一般就是长期持有收租,短期转卖获利的可能性较小。

　　“现在济南的公寓投资已经比较专业,很多公寓都和一些连锁酒店有合作,和酒店签约收租基本能抵消房贷的部分,年化收益率在5%—7%之间,而且10年后房子就成了自己的,投入回报还是比较稳定。不过,一定要挑选地段好人流多的地方,不然放在自己手里持有成本太高。”

　　洪家楼一处主打公寓楼的楼盘负责人介绍,最近一个月售楼处确实增加了一些人流,也有由住宅楼转向公寓的投资人,但是对总的成交量影响很小。“影响可能也就是10%,几乎可以不计。”这位负责人表示,不像住宅楼那样限购后成交量大幅下降,今年济南整个公寓市场的销量好于去年,去年一个月能卖100套,今年基本都能卖到150套。公寓价格也涨了不少,但是没有住宅涨得疯,涨价集中在七八九三个月。

　　“精装修的产品,我们楼盘从开盘价11700元陆续涨到了13000元。后续我们仅剩下一栋楼,去库存的压力比较小,会不会涨价暂时不确定,但是跌价是不太可能的。”该负责人说。

　　商铺也微热起来，但目前还不明显

　　根据世联怡高的统计数据,在限购之前的9月份,济南住宅市场共成交11534套、133.39万平米,同比增加72.3%和73.3%,环比增加27.8%和27.4%。9月份本就是楼市旺销的季节,今年“金九”楼市表现更加狂热,市场存量逐月减少,新推房源基本上处于日光状态。

　　但是10月份济南限购之后,情况发生了逆转。从一手住宅情况看,从10月2日后一共有4796套住宅网签,还不到9月份的一半。

　　“现在手里有点钱,投资股票、黄金更不靠谱,还是投资不动产保险些。碰到好时候,一年能涨几十万,比上一年班挣钱都多。”温先生是北京一家通讯公司的工程师,老家在济南,他在北京的一套住宅已经从购买时的每平3万涨到了7万。

　　“和一线城市比起来,济南还是很有潜力的。父母名下有两套房,我在济南有一套房子了,限购之后被限住了,正准备买商铺看看。”温先生强调,钱总要有个出口,如果放在手里只能等着贬值。“已经看了几家了,住宅周边的商铺价格还高点,准备观望一下再出手。”

　　省城一家大型房企的相关负责人表示,投资商铺要比住宅风险大,要求更专业,从限购一个月的情况看,由住宅转向商铺的投资客并不多。“只能说商铺稍微热了起来,前几个月住宅大火的时候,准备投资商铺的人都转投了住宅,现在这部分人有的又回来了。”该负责人表示,“毕竟你买商铺收租金远远没有住宅房价上涨快。”

　　住宅限购后,这部分人先回来了。“市场不会那么快显现,可能至少要到明年,才会把住宅的投资客真正吸引到商铺来。”但是从全国的情况来看,商铺基本都处于“不温不火”的状态。“大的经济环境下,实体经济不太景气,开什么店都开不起来,全国都处于滞销的状况,不少投资商铺的人也陷入观望中。”该负责人表示。