住宅维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后进行维修、更新和改造的资金，因此也被人形象地称为房屋的“养老金”。

如同职工生病养老需要医保社保来保障一样，房屋“老了”、“旧了”、“病了”也需要住宅专项维修资金发挥作用来修缮。可是，不少市民表示，当房屋出现问题时，住宅专项维修资金在支取和使用中却要面临重重“障碍”。不知道如何使用、使用难成为许多市民面临的问题。一些房屋也因此被阻滞在“应修未修”的状态下。

许多业主对资金使用情况不知情

日前，家住府前小区的李先生拨打本报热线反映，自己家住顶楼，房屋出现楼顶漏水情况。“我联系物业，说这个不归他们管。联系楼下住户，大多也不愿意出钱维修。”李先生说，通过了解，他知道了住宅专项维修资金，但多方咨询下来，作为年限比较长的老旧小区，府前小区当时并没有缴纳住宅专项维修资金。无奈之下，李先生只能选择自己出钱进行维修。

与这些老旧小区不同，一些近年来新建成的小区大都缴纳了住宅专项维修资金。与老旧小区相比，新小区一般不会出现大的故障，不需要做“大手术”，可是经历了几年的风吹雨打，偶尔也有个“头疼脑热”。当房子该修的时候，由于许多限制，房屋却处于应修未修的状态。

家住东城胜利大街某小区的李女士向记者表示，年前，她所在单元2楼住户家的水管破裂，导致楼道出现了墙皮脱落的情况，看起来很不美观。“我们几个业主商量着使用住宅维修资金进行维修，可是却迟迟无法获得批复。”自己交了住宅专项维修资金，但在房屋出现问题的情况下却不能使用，这让她非常恼火。“我们交了钱需要维修的时候无法使用，真是让人想起来又气又好笑。”“前段时间，我所在单元的楼顶出现了漏水情况。后来确实也看到有人过来维修，维修所用的钱是维修资金，可是作为业主我并没有接到任何关于使用这项资金的通知，事后也没有看到任何公示。”王先生对此表示不满，可是又不知道通过什么渠道了解这些信息，“我们都是在业主群里讨论，交了钱怎么使用的时候不叫我们，用了多少我们也不知道。”记者在走访中发现，许多业主对于住宅专项维修资金的使用情况并不知情，更有甚者将住宅专项维修资金与装修保证金混淆。

住宅专项维修资金，又称公共维修基金，是住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后，用于维修和更新、改造的专项资金。

多种原因导致维修资金使用困难

家住北一路与东三路附近某小区顶楼的段女士为房子苦恼过很长一段时间。六楼阁楼楼顶排水管落水口高于地面导致楼顶积水，积水透过防水层逐渐渗入刘女士家中的墙壁，却因小区内住房维修基金并未全员缴纳，而无法和物业、居委会及同楼道的居民达成协议，无法维修这一属于住宅公共部位的阁楼落水口。

据多方了解，像段女士这样难以申请使用住房维修资金的人和情况还有很多。

住房维修资金是为住宅共用部位和设备专设，当上述部位和设备受损时，可以申请使用。但记者采访了解到，许多房屋“应修未修”，并由于诸多原因的影响，住宅维修资金的使用效率并不尽如人意，一些像段女士这样的情况很难得到顺利解决。

记者采访了解到，住宅维修资金使用效率不尽人意的一个原因要归结于现行制度与实际执行的矛盾。根据规定，业主应当在办理物业交付手续前，将首期维修资金存入维修资金专户，持维修资金专用票据办理物业交付手续。未足额缴存维修资金的，开发商不向业主交付房屋。

在使用时，住宅专项维修资金划转业主大会，在住宅专项维修资金划转业主大会前，若需使用，应由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。同时，还必须满足列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意。

而在实际操作中，记者发现，虽然业主们对维修资金普遍很重视，但对建筑物共有部分承担义务的意识却十分欠缺，“事不关己、高高挂起”的现象较突出，使得签字同意的“保障线”变成了“高门槛”。

“有些业主把房子租了出去，联系业主很难，此外还有一些业主怎么说也不签字。”家住东城某老旧小区的张先生说。记者咨询了几家物业公司的工作人员，他们也表示在工作中遇到过这样的难题。

“我们小区建成时间也快10年了，住户很大一部分是租房的人。这就让我们很难成立业主委员会，所以在需要表决使用维修资金的时候比较麻烦。”东城某小区居委会一名工作人员如是说。

记者走访发现，除了小区未成立业委会这一问题，开发商与前期物业、后续物业管理交接之间的问题，也使得住房维修金的申请、办理、表决工作面临着很多问题。

不过，针对住房维修资金申请效率不高的问题，市住建局在拟出台的《东营市住宅专项维修资金管理办法》中设定了“应急使用”，可以避免住房维修金申请“旷日持久”情况的出现。

据透露，物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；电梯故障；消防系统故障；建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；玻璃幕墙炸裂；排水管道堵塞、爆裂；地下车库雨水倒灌；其他可能造成人身安全事故的紧急情况，都可以启动住宅专项维修资金应急使用程序。

新规：或采取不同的异议表决

2009年发布的《东营市住宅专项维修资金管理办法》(市政府令第154号)对于维修资金使用的规定是，专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。

而正在征求意见阶段的《东营市住宅专项维修资金管理办法》(草案)在此基础上做了改进。据了解，住宅专项维修资金也可以采用异议表决，即根据业主管理规定的约定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

此外，新公布的办法(草案)在附则中提到，未成立业主委员会的住宅小区，可以由社区居委会代行本办法规定的业主委员会的职责。

相关业内人士表示，办法(草案)的公布对于提高住宅维修资金的使用率使用效率方面具有积极的影响，可在很大程度上解决维修资金使用难等问题。

我市住宅专项维修资金制度与国家同步，都是从1999年开始。目前，一些早期交付使用的商品房已经开始进入维修保养的集中期，而未来15年至20年，大量商品房都将进入维保“高峰期”。业内人士认为，从根本上讲，还是要尽快建立住宅专项维修资金更加规范化、便捷化的管理制度。“关键要调动主管部门、广大业主、业委会、物业公司等多方面的积极性，共同提高工作效率。” (记者 马高超 张小杰)