□记者 张春晓 贾瑞君 吴允波 报道
本报济南3月19日讯 仅10天,济南烂尾楼盘彩石山庄剩余两个项目约400户购房者,就有超2/3办理了调解手续。今天,得知济南市中级人民法院发布的这一消息,彩石山庄开发商——三联集团董事长张继升长出一口气。
彩石山庄被称为济南最著名的烂尾楼。8年前,颇负盛名的三联集团推出该项目,约2100户购房者共交纳预售款近9亿元。2008年,三联集团旗下三联商社股权被公开拍卖,引发挤兑风潮,集团资金链断裂,楼盘因此烂尾。自此,彩石山庄成了购房者的梦魇。
作为购房者之一,侯冰在调解书上签下名字的一刻如释重负。他每月背负数千元的房贷,停贷又怕留下不良信用记录。一套烂尾房,生生将一些购房者逼成上访户,省信访局督查专员刘东范说,购房户们每周必来上访,还有的数次到省委、省政府“要说法”。
面对“死结”,2014年4月,省委、省政府明确提出,运用法治思维和法治方式,解决彩石山庄问题,保护购房群体的合法权益。省市两级成立了新的领导小组,并将涉法涉诉信访导入司法程序。
省政府法律顾问张巧良说,此案最大难题就是受偿权优先问题——三联集团涉案土地等可供执行的财产层层抵押,享有优先受偿权的是银行等抵押权人,而非购房群众。“这个问题不解决,即便启动司法程序,结果可能就是购房群众‘颗粒无收’,这也是此前法院不予立案的重要原因。”
“法治工作同样需要创新思路和方法。”济南中院民一庭庭长赵悦红说,法院从维护群众生存权和保护弱势群体的角度,经反复论证,提出了购房人的购房款返还请求优先的意见,并向最高人民法院请示,最终获认可和支持,取得法律适用上的突破性进展。
2014年8月1日,彩石山庄项目相关司法程序正式启动,“死结”解开,购房户纷纷从信访局跑到法院。9月30日,先期两个项目进行人民调解和司法确认,两个多月内全部完成,这成为我国涉及人数最多、标的额最大、司法处置时间最短的运用司法确认程序处理的群体性案件。去年12月,这两个项目1724户购房者全部领到法院发放的执行款。剩余两个项目约400户购房者,调解工作目前也进展顺利。
总结此案,省委副书记、省长郭树清说,该案的处理触及到现行法律规定与立法原则、立法精神的矛盾,涉及到如何依法兼顾利益相关各方的诉求,也关系到今后怎样调处类似案件。“简言之,关系到社会各界如何逐步确立法治思维和法治方式。因此,要用好这个案例。”
“可以用一房难求来形容。”购房户杨娟回忆,当时虽然彩石山庄附近已经有很多大盘准备开发,但说起品牌信任度和性价比,大家都觉得彩石山庄项目最划算。“真是一场噩梦,实在是不堪回首,现在再也不想提它了!”一说起在彩石山庄购房的经历,在一家企业工作的李萍马上情绪激动起来。
拖了6年未能解决的房地产项目纠纷案,何以在8个月内取得阶段性突破?彩石山庄房地产项目问题处置工作中,有哪些难点和创新?在依法行政的今天,深入剖析这一案例,可为人们带来怎样的启示?近期,本报记者围绕以上问题展开了深入采访。
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