有的房子已经接近封顶,也废弃在荒草中。(资料片)
下图:项目现场,大量烂尾楼矗立在工地上。(资料片)
□ 本报记者 吴允波 贾瑞君 张春晓
抢购
“可以用一房难求来形容。”购房户杨娟回忆,当时虽然彩石山庄附近已经有很多大盘准备开发,但说起品牌信任度和性价比,大家都觉得彩石山庄项目最划算。
“真是一场噩梦,实在是不堪回首,现在再也不想提它了!”一说起在彩石山庄购房的经历,在一家企业工作的李萍马上情绪激动起来。
2006年8月,李萍接到一个朋友的电话,说三联集团要开发一个超级大盘,叫彩石山庄,价格每平方米2600元左右,朋友问她要不要。
“当时我心里一动。在山东,三联集团可谓人尽皆知,这可是个老牌的大型企业呀。每平方米2600元,价格比周围地段的楼盘便宜不少,和市里好地段每平方米六七千元相比,就更划算了。”李萍心里盘算起来,儿子马上大学毕业,很快面临结婚,急需婚房,而自己家的那点积蓄,在市里买个小房子都很难。如果在彩石山庄买,虽然离市区有20公里路程,但能买个大房子,而且两年后交房不耽误孩子用。于是,李萍三番五次劝说持反对意见的老公,拉着全家人一起去实地考察。
仅仅一周时间,李萍一家就决定购买了。虽然“五证”不全,但性价比没得说。不过,一个困难马上出现在李萍面前:彩石山庄的房子只能由三联集团内部职工认购,对外贵贱不卖。李萍赶忙到处托关系找门路,经过大半个月的努力,终于找到了一个三联集团职工,又是请吃饭又是说好话,好说歹说人家才同意帮忙顶名。最后,李萍一家终于顺利缴纳了30多万元,认购了一套120多平方米的房子。
“三联集团曾经连续十年家电零售业销量全国第一,三联品牌的影响力在济南是巨大的。”今年1月14日,在位于济南市泉城路西首的三联集团总部,记者采访了久未公开露面的三联集团董事长张继升。65岁的张继升思维依然敏捷,不时陷入沉思之中。据他介绍,2006年6月,彩石山庄项目的白领公寓和水晶花园项目开始向内部员工收取权益保证金,集团承诺为职工建房。在房地产市场日益红火的大形势下,尽管这两个项目“五证”不全,很多市民还是通过三联集团内部员工顶名,认购这里的房产。
“可以用一房难求来形容。”购房户杨娟回忆,当时虽然彩石山庄附近已经有很多大盘准备开发,但说起品牌信任度和性价比,大家都觉得彩石山庄项目最划算。于是,她和老伴商量,将市区唯一一套两居室的房子卖掉,到彩石山庄认购了一套120多平方米的房子,准备在此安享晚年。
在媒体工作的王强说,当时,他比较了解济南市的规划,济南向东部发展的趋势很明显。到东部抢购一套房子,将来的升值空间肯定很大。于是,他发挥记者路子广的优势,没费多大周折,就在彩石山庄认购了一套90多平方米的房子。
刚在银行参加工作的杨帆大费周折,找到了购买彩石山庄房子的“内部渠道”。全家人东挪西借凑了34.5万元,全款认购了一套面积为130平方米的房子。“当时是打算作婚房用的。”杨帆说,没想到,8年过去了,房子仍然不见踪影。
三联集团员工认购也十分踊跃,甚至包括张继升本人,也在这里认购了一套房子。有不少人获知这一项目后,因为交不起认购款或者找不到三联集团内部职工顶名,还觉得十分遗憾。
不到两年时间,2000多套房子被认购一空,购房者缴纳预售款近9亿元。即使在当时十分红火的房地产市场形势下,与其他楼盘相比,彩石山庄也算是创下了一个销售奇迹。
烂尾
规模如此巨大的烂尾楼,在济南、山东,乃至全国都不多见。由于时间跨度长、涉及人数众多、涉案标的额巨大、法律关系复杂、矛盾尖锐,彩石山庄被称为“济南最著名烂尾楼”。
和很多“抢到”彩石山庄房子的购房户一样,自从认购之后,李萍就按捺不住激动的心情,三天两头跑去实地查看。
刚开始,看到项目开发建设如火如荼,李萍感觉十分惬意。项目南部依山,北靠经十路,又是一个超级大盘,将来的配套肯定很完善。她想:等儿子在这里结了婚,自己很快就能在这个环境优美的小区里看孙子啦!
去的次数多了,李萍开始感觉不踏实起来。虽然每次去都能看到有人在施工,但项目进度有点慢。她心里琢磨:协议上写着2008年10月交房,可眼下这个进度,怎么可能建好?放不下心的她,多次去项目部、去三联集团问,得到的答复是,不会有问题的,即使延迟交房,也不会拖延太久。
转眼快两年了,儿子谈起了恋爱,也到了谈婚论嫁的年龄。看到有的房子建起了主体,有的房子只打了地基,李萍不知道哪幢房子是自己认购的。房子迟迟没有交付,她只好说服儿子,让小两口再三推迟婚期,全家人都眼巴巴地等房子。2008年9月的一天,再次来到工地时,她最不愿意看到的一幕出现了:三联集团贴出告示,因为资金短缺,项目全部停工。
等等,再等等,大半年后,彩石山庄仍无复工迹象。儿子的婚事怎么能无限期拖延下去?钱都给了彩石山庄了,李萍一家只好四处借款,在市里买了套一居室的小房子,勉强让儿子结了婚。为此,老公埋怨,儿子不理解,让李萍在家里几乎抬不起头了。她自己也感到十分懊恼,当初怎么就像中了邪,非要去那么远的地方买房子呢?
“2008年初,由于种种原因,三联集团旗下上市公司三联商社的股权被公开拍卖,引发挤兑风潮,金融机构只收不贷,三联集团全部资产被法院冻结、查封,导致资金链彻底断裂。”张继升说,此后,三联集团所有的经营项目都被迫停止,种种努力收效甚微,回天乏力。
“五证”不全的白领公寓、水晶花园项目停了下来,“五证”齐全的尚华居、绿松苑项目虽然已经封顶,但也搁置在那里,无法交房。上千亩的大盘,一下子“停摆”了。
规模如此巨大的烂尾楼,在济南、山东,乃至全国都不多见。由于时间跨度长、涉及人数众多、涉案标的额巨大、法律关系复杂、矛盾尖锐,彩石山庄被称为“济南最著名烂尾楼”。
停工的消息在购房户中持续传播和发酵,引起了强烈反应。“大半辈子的积蓄不能就这样打水漂。”李萍和其他购房户们一商量,决定要做点什么。他们找三联集团要说法,甚至跑到张继升家里交涉。有些购房户还到市里、省里甚至北京反映问题。
令购房户和社会各界都没想到的是,这一问题一拖就是6年。看到重新开工无望,也没有解决方案,2000多购房户陆续形成了各种各样的维权小圈子,他们建立了QQ群,甚至各自选出了维权代表,持续不断地用各种方式反映诉求。
对于这些没有多少资源的购房户来说,上访成了最主要的维权路径。随着时间推移,问题迟迟得不到解决,矛盾越积越深,上访人数越来越多,情绪也越来越难以控制。在一次上访过程中,一位60多岁的购房户说到激动处,当场心脏病发作,紧急送往医院救治才得以脱险。
今年1月14日,在接受记者采访时,作为济南市处理彩石山庄项目案件的牵头人,济南市委副书记雷杰用“群访不断”来形容。雷杰说,她牵头处理这一案件4年来,群众几乎每周必访,说起彩石山庄维权案,济南市可谓家喻户晓。
今年1月15日,在省信访局采访时,干了27年信访工作的省信访局督查专员刘东范说:“我从来没有遇到过这么棘手的信访案件。信访人每周末必定来访,而且情绪激烈,十分执着。”
购房户们越来越愤怒,作为合同相对方的三联集团,也感觉压力越来越大。在接受采访的一个多小时里,张继升抽了8支烟。他说,三联集团提出了一些解决方案,但因种种原因始终没有突破。“一方面,企业停摆,损失巨大；另一方面,房子是老百姓最大的生活资料,看到购房户的权益无法维护,作为企业主要负责人,我心里也很着急。”谈起这几年,张继升自称压力很大,头发都白了。
“几年维权下来,我逐渐感到绝望了,经常提醒自己,不再去想彩石山庄的房子。”李萍说,刚开始,她积极和其他购房户一起去维权,但每次得到的答复都一样:由于案件涉及人数太多,事实和法律的障碍无法逾越,三联集团无力还款,目前还没有找到合适的解决方案。“如果每次得到的结果都是一样,你就会慢慢丧失希望,变得麻木。当再次提起时,你会觉得愤怒,情绪难以控制。”
当初,老公是不同意买彩石山庄的房子的,一提起这个房子,老公就会和李萍吵上一架,一直和睦的老两口,因为此事不知吵了多少次架,最后甚至闹到了要离婚的地步。
转机
“一定要打破群体性纠纷的‘魔咒’,走依法行政的路子。”省市领导小组认为,问题的最终解决,还是要运用法治思维,通过司法途径解决。
从牵动全城的明星项目,到无人问津的烂尾大盘,彩石山庄成为三联集团难以承受的重负,成为2000多购房户的梦魇。
事实和法律的重重障碍,如同一道道难以逾越的天堑,阻碍着问题的解决:一是三联集团涉案资产价值远远不足以抵偿债务,即使拍卖涉案资产,也面临巨大资金缺口；二是三联集团涉案土地等可供执行的资产被层层抵押给银行,抵押权人享有优先受偿权,没有明确的法律和司法解释规定购房户可以优先于抵押权人受偿。这一现实的最残酷之处在于,司法解决的最终结果可能是购房户的利益无法得到保障,甚至颗粒无收。
“我们查了大量资料,和其他省份进行了充分沟通,发现国内没有类似的企业破产案例,没有任何经验可供借鉴。”省政府法制办应诉调解处处长余俊谦说,此案之所以棘手,有六大因素:时间跨度达8年,涉及人数数千人,涉及金额数十亿,房地产开发企业资不抵债无米下锅,法律障碍难逾越,矛盾尖锐复杂。
当时,购房户户均支付购房款48万元,这在8年前可不是个小数目。迟迟没有解决方案,眼看着一笔巨款“打水漂”,购房群众情绪越来越激烈。
群体性事件,长期以来形成一个典型的解决“套路”:群众没有办法了,就集体上访,频率越来越高,烈度一次比一次强；看到影响社会秩序和正常工作了,党委、政府出面,不自觉地成为对立面或当事方；党委、政府强力协调相关部门,最后给群众解决了问题。然而,在彩石山庄案件中,这一典型解决“套路”却无法演进:涉及人数太多,矛盾太激烈,各方利益并非一个简单的方案能够平衡。
2012年,省市两级政府就成立了省市彩石山庄项目案件处置领导小组。省市领导小组多次召开专题会议,研究如何妥善解决这一涉及购房户、银行、供货商、建筑商、失地农民、三联集团的群体性纠纷。领导小组反复研究,制定过多个解决方案,但由于方案走不下去,不能彻底解决问题,只能推倒重来。在这痛苦的几年里,尽管案件处置陷于停滞,但各方的努力,却为案件的最终解决一点一滴地积累着经验和共识,等待着条件成熟的时刻。
“一定要打破群体性纠纷的‘魔咒’,走依法行政的路子。”省市领导小组认为,走老路不仅解决不了问题,也与依法行政的治国方略相违背。问题的最终解决,还是要运用法治思维,通过司法途径解决。
2014年4月,省委副书记、省长郭树清亲自召集有关部门、法律专家等进行专题研讨,之后又召开了多次专题会议研究相关问题。在省委、省政府的领导下,由省市领导小组直接指挥,审计、财税、司法、宣传等6个工作小组相继成立。经过再三论证,省市领导小组确定了整体处置、分步实施的方案,即通过司法途径先解决购房户优先受偿问题,先保护众多购房户的权益。
6个工作小组积极作为,各部门各司其职,上下联动,彻底摸清了三联集团的家底,为司法解决铺平了道路,具体的司法调解方案逐渐酝酿成熟。
“什么?走司法程序?那还不是把我们踢到法院不管了?三联集团哪有钱还我们?”2014年8月初,济南市领导小组召集购房户代表开会,李萍一听这个方案,当时就火冒三丈。与会的购房户代表纷纷表示,不同意走司法途径,要求政府来解决问题。
面对购房户的不买账,省市领导小组在此后的多次协调会中,每次都邀请购房户代表、法官、律师、记者等各界人士参加,逐一听取购房户代表的意见。当看到政府敢于担当,明白通过司法途径可以优先受偿后,一些购房户代表逐渐转变了态度。
多赢
这个烂尾大盘的前世今生,本身就像一场噩梦,牵动着无数人的心。好在,法治思维为解决这一惊心动魄的群体性纠纷提供了最好的理念,司法渠道最终打开了彻底解决纠纷的大门。
购房户取得了优先受偿权,是否意味着权利能够得到全面保护?
济南市中级人民法院也成立了彩石山庄项目案件领导小组,经过多次论证,法官认为,白领公寓、水晶花园的购房户明知涉案项目“五证”不全,仍然积极认购,自身也有责任。而且,根据法律规定,这一类购房合同是无效合同,购房户和三联集团应各自承担应付的过错责任。而尚华居、绿松苑“五证”俱全,当时是通过网签购买的,属有效合同,购房户没有过错,解决方案与前两个项目完全不同。
“经过多次讨论,最终确定三联集团除返还房款本金外,还要赔偿购房户80%的利息损失,购房户自行承担20%的利息损失。”济南中院民一庭庭长赵悦红告诉记者,在首先启动的白领公寓、水晶花园项目调解方案中,法院依法确定合同双方当事人的责任,努力做到不枉不纵。
调解方案发到购房户手中时,大家心里五味杂陈。李萍和几个购房户聚在一起讨论起来,大家意见也有分歧。“钱没有打水漂,就当放贷款了吧。”“当时的30万能买套大房子,现在退给40万,也就能买一室,太亏了呀!”“拖了6年多了,目前看也的确没有更好的解决办法了。”大家七嘴八舌,议论纷纷,各有心思。
“2014年9月30日是调解的第一天,当天只成功调解了三户。”参与此案调解的济南市历下区人民调解员曲新华说,刚开始,购房户有些抵触。经过反复解释方案的合法性、合理性和现实性,越来越多的购房户接受了调解协议,以后每天都能调解几十户,到2014年12月初,白领公寓、水晶花园项目调解工作全部结束,历下区调解了970户。
购房合同双方签订调解协议后,再经司法确认,调解协议就有了强制执行的效力。这样就省去了起诉、一审、二审等诸多环节,购房户不用缴纳诉讼费,也节约了时间。据了解,仅诉讼费一项,就为购房户省去了1430万元。
看到越来越多的购房户接受了调解方案,济南中院一鼓作气,于2014年10月30日依法拍卖三联集团涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物,拍得16.296亿元。2014年11月10日,济南中院又召开新闻发布会,开始发放执行款。
李萍是最早拿到执行款的人之一。拿回了40多万的购房款和利息,想想6年来几十次的维权经历,种种心酸涌上心头,眼泪像断线的珠子,不由自主地流了下来。她感到如释重负,身心得到了一种空前的解脱:“终于拿到钱了,维权终于有了结果。从此算彻底翻篇了,再也不用想彩石山庄的房子了,以后再也不用因此和老公吵架了。”
据了解,截至2014年12月5日,白领公寓、水晶花园项目共1724名购房户陆续和三联集团达成调解协议并经司法确认,8.2亿元执行款发放完毕。
“涉及2000多户、持续6年的纠纷,在司法程序启动后的8个月里就解决了1724户,这一速度超出省市领导小组的预料。”省领导小组一位负责人说,第一阶段工作进展顺利,为实施整体处置方案打下了基础,也为下一步工作提供了范本。
今年3月6日,济南中院召开新闻发布会透露,尚华居、绿松苑项目的购房者,有的要求解除合同、退款赔偿,有的要求建房,无法一揽子解决。借鉴前期的工作经验,自3月9日开始,先期调解要求解除合同、退款赔偿的纠纷。目前,由于尚无开发商接盘,暂不调解要求建房的纠纷,待新的开发商确定后随即展开调解。也就是说,这两个项目也将通过司法确认的渠道妥善解决。
作为这一群体性购房纠纷的另一方,三联集团也认为这是最好的解决方案。张继升说:“现在的处理方案比无序处理强多了,各方权益都能得到保护,对三联也是公平的。如果无序处理,抵押权人强制拍卖土地,必然使土地贬值,购房户权益受损,这是谁都不愿意看到的结果。”
“整体处置的结果将决定三联集团何去何从。希望三联能浴火重生,届时,再邀请你们来采访。”采访结束时,已经六七年没有主动接受记者采访的张继升不但发出邀请,还将记者送出门外。
日前,记者再次来到引起巨大波澜的彩石山庄。一大批已封顶的房子矗立在荒草丛生的土地上,附近彩石一村的徐大哥正在放羊。这个烂尾大盘的前世今生,本身就像一场噩梦,牵动着无数人的心。好在,法治思维为解决这一惊心动魄的群体性纠纷提供了最好的理念,司法渠道最终打开了彻底解决纠纷的大门。
(文中购房户为化名)
彩石山庄案件 处理进程
2006年 6月
彩石山庄的白领公寓、水晶花园项目开始向内部员工收取权益保证金,两个项目“五证”不全,但仍有大批公众通过三联职工顶名认购。
2007年 到2008年
彩石山庄的尚华居、绿松苑项目通过签订正式商品房预售合同对外销售,两个项目均“五证”齐全。
2008年 9月
三联集团向施工单位发出暂停施工通知,自此再没有复工。
2010年 9月13日
三联集团针对省信访局督办函和群众咨询作出答复,称资金链断裂,已无力建房、无钱退款。
2012年 5月18日
省委省政府、济南市委市政府成立领导小组,研究彩石山庄项目案件解决方案。
2014年 4月
省市两级领导小组重新商讨处置方案,初步确定了走司法程序的思路,成立了金融、审计等6个工作小组,并陆续开展工作。
2014年 6月17日
省市领导小组召开会议,邀请购房户、司法人员、律师等参加,商讨具体的处置方案。
2014年 7月29日
省市领导小组再次召开会议,邀请购房户、司法人员、律师、媒体记者等参加,商讨具体处置方案。
2014年 8月1日
省市领导小组正式对外公布,济南“彩石山庄项目案件”启动司法程序。
2014年 9月30日
启动人民调解程序,购房户和三联集团陆续签订调解协议。签订调解协议后进行司法确认,累计为购房户节省诉讼费1430万元。
2014年 10月30日
法院拍卖三联集团涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物,拍得16.296亿元。
2014年 11月10日
根据调解协议,法院给首批购房户发放执行款。当天,4名购房户喜领退还的购房款本息。
2014年 12月5日
白领公寓、水晶花园项目共1724名购房户陆续和三联集团达成调解协议并经司法确认,8.2亿元执行款发放完毕。
2015年 3月9日起
“五证”俱全的尚华居、绿松苑项目购房者,凡要求解除合同、退款赔偿的,可以到历城区人民调解组织办理申请人民调解,走司法程序。由于没有房产开发商接盘,暂不调解要求建房的纠纷。
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初审编辑：张艳
责任编辑：高娜
