城阳北曲商圈成气候 商铺租金超过四方区(图)

　　北曲商圈的核心地段吕家庄附近网点繁华的台东商圈江西路一网点建成后一直空置

　　城阳的北曲商圈人气渐旺，周边门头房租金水涨船高，100平方米年租金 10万元左右，旅馆老板乐滋滋，半年盈利10万元；中山路附近一套面积20多平方米的商铺年租金只有9万多元，两年前价格是12万元，租金明显跌了 ；台东商铺仍在继续火爆中 ，台东商业街火爆的商铺，商铺老板挣钱不叨叨……今年青岛的商铺市场还算不错，截至目前已经销售了2799套，城阳表现最为抢眼，占了1402套。5月8日～10日，记者对岛城商铺租赁和交易价格情况进行了调查。城阳区商铺成了最热的区域，租金甚至赶超了四方区。

　　城阳北曲商圈

　　核心区域想租都没有门头了

　　城阳作为岛城北部门户，多家大型商业项目在此落地，形成的新兴商圈也在羽翼渐丰。有了商圈的带动，城阳的部分商铺价位也水涨船高，有的门头房在商圈未形成前建成，到了现在价位已经涨了数倍。

　　十年了，北曲商圈成形

　　正阳路与青威路交叉路口的北曲商圈，坐落着家佳源、利群、青特上豪广场、中联电子信息城，同时还有正在建设中的乐购、红星美凯龙等大型商业项目，经过几年的商业培养，这里已经成为青岛北部重要的商业中心。5月10日，记者在北曲商圈采访时看到，这一个黄金路口除了多个大型商业项目外，周边居民楼下的门头商铺同样繁华林立。

　　“在这里没形成商圈之前，根本没有什么人气，更不用提商业了。”家住北曲商圈核心位置的吕家庄社区居民吕先生告诉记者，随着商圈的形成，这里的门头房和居民楼都开始火了起来。“我们社区紧靠家佳源购物中心，十年前在靠近正阳路一侧盖了3栋居民楼，楼下两层是门头房，当时门头房价格很低，我买的时候一平方米才不到3000元。那个时候谁也没有想到这里会成为一个商圈，我当时买的时候也是觉得这里靠近主干道，会有一定的升值潜力。”吕先生告诉记者，令许多人都没有想到的是，楼盖好几年后这里被规划成了商圈，并且在2005年建起了一座大型超市。

　　3000元买下，现在1.5万元/平方米

　　吕先生说，他的门头房共有一百多平方米，之后将商铺租了出去，一年能有三四万元的房租收入，然而，随着商圈的逐渐形成，这里的房租也在逐年增长，“家佳源建好之后，利群又开业了，现在还有好几个商场在建，人气也越来越旺，我们的普通商品房价格自然会涨了，现在我的店面一年房租能有八万元，这个数其实也不算贵，有的门头一年能租到十二三万元呢。如今吕家庄的这片门头房已经全部成为了店面，想租都没有门头了。”

　　在谈到如今的门头房价格时，吕先生笑着告诉记者，按照目前周边的行情，他的门头房每平方米已经能卖到一万五千元左右，“说实话，就现在这个价位，没有人会去卖这个门头。”记者走访发现，除了吕家庄的门头房外，以家佳源为中心，东西两侧几百米的范围内已经几乎找不到空门头房了，而还未建好的红星美凯龙周边的商铺，也早已经被抢购一空，甚至卖出了两万元以上一平方米的天价。

　　记者采访时发现一个有趣的现象，整个北曲商圈似乎已经形成了以家佳源为中心、门头房价格向四周递减的格局，在家佳源以东200米远处，华鹏馨苑六栋小高层居民楼下全部建成了商业网点，这里的网点面积大、价位高，一度有许多商家不敢涉足这片网点。“这片门头房三年前每平方米起价就在一万元以上，如今网点正处于商圈之内，现在大约涨到了一万五千元左右了。”在华鹏馨苑网点开旅馆的纪先生告诉记者。

　　“租金这么贵，不赚钱谁还在这里租”

　　纪先生在一个拐角处与朋友合租了一套420平方米的网点，他的旅馆就占了400平方米左右，“我们合租的网点一年房租18万元，我每年需要负担16万元。我干了不到一年时间，现在已经把房租挣了出来，估计满一年能赚十万元左右吧。”纪先生说，仅北曲商圈旅馆就有四五家，而他的店位置还算不上太好。纪先生告诉记者，由于各网点经营的业态不一样，仅以旅馆这一个行业来说，在北曲商圈还是赚钱的。

　　“这附近饭店多，而且生意都不错。听朋友说，这边的饭店不仅能赚出房租 ，一年赚四五十万元也不在少数 。”记者在采访另外几家门店时，各租房商家均对网点的盈利颇有信心，“现在刚开业可能不赚钱，不过生意不是只做一年。”还有租客向记者坦言，“现在北曲附近的网点，一百平方米以上位置比较好的至少七八万元，这么高的房租如果不赚钱，谁还会在这里继续租下去。这周围有不少店都已经开了三四年了。”

　　目前城阳城区内的住宅项目大多配有商业网点，而记者在城阳城区几条主干道看到，这些网点中空置的房屋并不多见。“这周围的房源很少，出来的商铺也对外租 ，很快便被租走了 ，除非是客户有特别的要求。这边商铺的回报率还是很高的，房东乐意出租 ，卖得很少，租客也乐意，能赚钱。”太平洋房屋一名工作人员告诉记者。

　　中山路

　　商铺租金下跌

　　紧邻栈桥，岛城曾经的中心商圈——中山路商圈，周边商铺扎堆，人流穿梭……中山路商圈以中山路综合商业步行街为中轴线，向东西两侧扩展，区域总面积56.6公顷，至今已有80年的历史，如今商铺租赁价格却在下跌，原因很简单，人气不再，被东部商圈冲击得太厉害。

　　去年4月份，本报曾对中山路商铺租赁下跌情况进行调查。当时，一般20平方米的店面，年租金在6.5万元到7万元左右。最近几年主干道上店铺租价稳定在六七万元之间。除此之外，位置较偏的店铺，有的甚至降到5万元以下。店主娟子甚至给记者算了一笔账：我这是半个店铺，年租是三万五千元，面积在10平方米左右，再加上电费等开销，平均每天的房租绝对高于100元，也就是一平方米10块多钱。再加上交通费、饭费等平日开销，在这里生存确实不易。

　　一年过去了，如今的中山路商铺租金仍然处于低位，不少店铺在转租。“中山商城商铺出租转让，面积15平方米，价格面议……”“中山路中山商城主道门面超低价转让和出租，年租金9.8万元，带装修……”

　　5月10日下午，记者以客户身份咨询了其中两处房源。“半年付，4万多元，以前的时候6万多元，降了一些。”这处房源的面积20多平方米，房东称要离开青岛着急出租出去。另一处房源面积10多平方米，半年要价6000元，之前的价格曾达到8000～9000元。房东坦言现在的人气确实不如以前了，但到旅游旺季会有很多外来游客。

　　四方

　　商铺租金不如城阳高

　　目前，四方区可售的商业面积和套数并不多，位于四方区的项目中，交付的房产还不多，配备的商业网点也还未释放，因此四方区的商业网点的租售还比较平静。从事海鲜餐饮的李先生目前已经在城阳、即墨开了店，最近一段时间，他把进驻市区的第一家饭店落子在了四方方中圆商业街上。对于这一选择，李先生有着自己的想法，“经过我考察，目前四方区的网点房租在市区中比较便宜，同时人气旺盛，所以就先在方中圆开店。”

　　李先生告诉记者，他的新店面共有1500平方米，一年的房租大约需要31万元，“我的店分地上和地下部分，地上部分年租金就需要25万元。我和房东签了十年的长期合同，这也让我的店面房租价格要低于其他网点。”对于新店的房租，李先生挺满意，但是刚开店第一年时间，想赚回房租有些困难，“我的店新开张没多长时间，一年能赚多少还不能肯定，但从我之前的两个店来看，第一年要赚出房租有些困难，一般都是处于赔钱状态。之后慢慢能赚出房租开始盈利。”

　　据李先生考察，目前四方老商业区网点的价格大约为一平方米400元，这一房租价位在青岛市区已经很便宜了，甚至还没有城阳的网点房租价位高，李先生认为，网点房租价格与四方区居民消费习惯有一定关系，“四方的顾客中午来吃饭的比较多，晚上要少一些。”李先生说，对于在四方开店他还是很有信心。

位于北曲商圈边缘的民城路上门店无一空置

　　年年涨，步行街寸土寸金

　　对于台东商圈网点房的调查，记者主要走访了延安二路、威海路、台东三路、台东六路等路段的一些店铺。调查中 ，记者发现整个台东商圈的网点房租趋向高价位，和周边地段网点即使仅隔一条街也有极大差价。该商圈的网点房租金，以万达广场周边为峰值，有的可谓寸土寸金，靠近边缘地带，约有一两千元的降幅。

　　记者首先走访了延安二路，在一家挎包铺，店员告诉记者，该店铺面积40平米左右，年租金2～3万元，“这家店面我们已经盘了近十年，虽说年租每年看涨，但变化不大，基本都是这个价位。”但是靠近万达广场的一家饰品店，约50平方米的店铺，年租金就高达三四十万元，老板告诉记者，“这还是不加电费，而且我们跟房东关系稳定，不然价格会更高。”

　　针对台东步行街附近的中小型店面，在青岛台东三路(步行街，利群大厦)，一家12平方米的店面，简单装修后年租金就能高达三四万元。之后记者来到台东步行街附近一家10平米以下小饰品店面，记者从负责人那里了解到，像这样的微小型店面租金还是可观的，分为月租和年租，他们家的店面是月租两千多元，杂税、税费都是按月付理。转移到商圈周边地区，地角偏一些，网点房租会有些下降。如台东七路一家120平方米的店铺，年租金12万元；在台东六路与振兴路，一家200平方米店铺，年租金也不过15万元。

　　台东一家房屋中介的工作人员告诉记者，租金的涨幅程度很大程度上取决于它本身的位置，“面积的大小以及出租的时间都是要考虑的。”这位工作人员告诉记者：“出租店面的位置、地脚，往往是租赁人最看重的 。现在租赁店面的人数远大于买断店面的，这和网点房租年年高涨有很大的关系。”在威海路的一家房产评估公司记者遇到一位女士，她想在台东步行街附近开个美发店，房产评估公司的工作人员告诉她：“我是做房产评估的，大面积店面价格还是很高的，租的话一年也得十余万元，个人买一般到附近的中介机构登记，买的话很贵，因为那地角好。”

　　闽江路地段

　　以吃为主的地段，租金变化不大

　　对于闽江路网点房的调查，记者主要走访了南京路至福州南路段。通过走访记者发现，闽江路该路段的网点房整体上年租金差别不大，每平方米价格在1000元到2000元之间波动，个别地方因地脚和经营年限略有不同。

　　在闽江路靠近南京路段，记者采访了一家服装店门头。该门头的工作人员告诉记者，整个店的面积约100平方米，年租金需要十四五万元。“这间店的纵深面积很大，一年十四五万元不算太贵。”该工作人员表示，自己跟着老板经营该店已经有四五年之久，网点房的租金一直呈上涨的趋势。“每年都在看涨，说起来倒是变化不大。”

　　在靠近福州北路地段，记者采访了一家鲜花店。鲜花店老板告诉记者：“总体来看，闽江路这几年的网点房租变化不大 ，很稳当。”老板称该街面的商铺多是经营年限长的老店，店主和房东关系稳定，加上整条街都是特色经营，“所以变化不大。”

　　业内分析

　　一季度租赁市场低迷，买卖火爆

　　根据 DTZ戴德梁行发布的青岛《 2011市场报告》，商业地产方面，2011年第一季度青岛无新项目入市。戴德梁行统计数据显示，由于住宅市场受政策的影响较大，更多的投资资金开始流入商业地产。与去年同期相比，二月份全市商业成交量大幅上涨117.3%至2.83万平方米，办公成交量也出现了13.3%的上涨，达到5716平方米。

　　戴德梁行相关负责人介绍，对于岛城的商铺市场来说，受季节性因素影响，商铺租赁市场表现平平，销售市场表现较为出色。统计数据显示，1月至2月，全市共成交约10.83万平方米商铺，较去年同期上扬了25.6%，位于区域商业中心位置的商业项目颇受关注。市内四区占全市成交量的比重同比下滑40个百分点至24.3%，其他区域商铺成交量出现明显增加。据介绍，持续攀升的消费品零售总额、人均可支配收入及消费性支出显示了青岛商业市场的发展潜力。戴德梁行相关负责人预测，2011年至2012年，在香港中路商圈、中山路商圈、台东商圈、李村商圈等四个商圈将有约53.5万平方米的新增供应投入市场，在提升整体商业环境的同时，位置相近且定位相似有可能导致更加激烈的市场竞争。

　　全市卖2799套，城阳占了1402套

　　5月10日，记者从市房地产交易中心了解到，截至目前，2011年全市商铺一共成交了2799套。其中市南区成交量最少，仅为16套，市北区成交了99套，四方区成交量为100套，李沧区为30套。郊区方面，崂山区成交了27套，城阳区最疯狂，成交了1402套，黄岛区成交了205套，即墨市成交了226套。另外，胶州市成交了131套，胶南市成交了277套，平度市成交了84套，莱西市成交了202套。

　　供应量方面，全市一共有13157套商铺在售，其中城阳区供应量最大 ，为4159套。市区方面，市南区供应量为301套，市北区为849套，四方区为359套，李沧区为411套。郊区方面，崂山区供应量为147套，即墨市供应量为675套，胶州市供应量为962套，胶南市供应量为3357套，平度市供应量为548套，莱西市供应量为933套。

　　“二手房市场方面，商铺买卖的比较少，主要以租赁为主，这跟新房市场有很大不同。”太平洋房屋山东区域副总经理孙杰向记者介绍说，“主要商圈还是热点，新小区发展商铺还得慢慢来，刚开始房租 、人气都不行。”

　　买新小区商铺有风险，投资得谨慎

　　最近几年，新建小区配建商铺的现象非常普遍。几乎临街小区的一楼都会建成商铺 ，商铺价格高，开发商精打细算。然而，并不是所有的小区都适合建大规模商铺。有些入住率低的小区，便出现了业主住上了房子，商铺却还空着的情况。

　　位于福州北路附近的依山雅居楼盘，虽然已经入住，交通也很便利，但小区配建的商铺却依然空着。即使在中央商务区，也存在这样的情况：楼盘交房一年了，然而楼下网点还没全部租出去。最近几天，福州北路附近的另一家楼盘正式交房，该楼盘配建了上百套商铺 ，目前市场上该小区的商铺出租信息有很多。

　　岛城楼市专家向记者介绍说，“城阳区的商铺总量很高，供应量大，成交量大也是意料中的事情。并不是每个小区都该建设商铺，应该有个合理的规划才对。底层做住宅，价格低还不好卖，做成商铺，价格高，销售也挺好。但也有盲目建设的情况，开发商没有综合考虑楼盘的地理位置、周边配套等因素，建成的商铺没人要了，更是有小区交房几年后，商铺还空着。”

　　业内人士介绍说，商业地产的价值主要体现在长期性和稳定性，需要花费比投资住宅更长的时间才能实现回报，投资者需要做好打持久战的心理准备。商铺投资比住宅投资需要更强的专业性，是风险与利益并存的，应科学谨慎、谋划长远。这就要求投资人不光有一定的资金实力，而且对投资经验、投资理念等要求更高。需要分析投资回报、周边的消费力、消费习惯等，还要考察开发商的实力和理念。

　　文/图 记者 李晨 田野 纪国亮 （来源：半岛网-城市信报）