限价、涨幅小的新房抢走了大批买家，二手房市场成交量明显萎缩，局部房价出现松动，之前报价虚高的部分房源不惜降价甩卖。业内人士指出，整体来看涨幅逐步回落是大趋势，毕竟去年涨得太猛。涨幅回落也好，个别降价也罢，其实是市场回归理性的正常现象，要理智看待。

　　推销一下午只两人看房

　　“您还考虑三室的房子吗？现在有房主急卖，报价直接降了15万。”济南一家中介机构的经纪人王先生挨个给之前的客户打电话，忙活了一下午，只有两个买家愿意周末跟他去看房。

　　王先生告诉记者，近来他所在门店的二手房成交量严重下滑，“再不开张，真得吃土了。”他努力推销的这套二手房，算是南城高档社区里的抢手房源。三室两厅两卫，130平方米左右，户型方正，全明设计，户口、学区都没有使用，附赠一个地下车位。房主精装修之后就因工作调动到了外地，总共住了几个月的时间。

　　“这套房子要是放在半年前，肯定很抢手，那时候一堆客户等着买学区房呢。那一波购买力过去了，拖到现在有点尴尬。二手房买卖都是一房一价，价格高低与房主心态有很大关系。”王先生说，有的房源之前报价太过虚高，在如今市场热度整体减弱的情况下很难出手，卖家不得已只好下调价格。

　　半年前加价如今甩卖

　　记者联系到房主卢女士，她说，今年五一假期的时候，自己想趁市场行情好，把济南这套闲置了好几年的房子出手变现。因为当时在深圳，明显感觉到房价涨不动了。随着房地产市场调控政策的持续加码，她觉得早晚会传导到济南这些二线城市。

　　中介机构的经纪人王先生按照当时的市场行情，建议她报价330万元。房源挂出去之后，他们门店迎来了十几个意向客户，其中有一个买家愿意全款买。卢女士说，就在这关键时刻，另外一家中介的经纪人打来电话，“跟我说报330万低了，他们刚卖了一套差不多的房子，340万成交的。”

　　于是卢女士直接把报价提高了10万元。“当时卖房的也不多，我觉得，按照之前的速度，应该还能涨一段时间。没想到，看房的人不少，可一直卖不出去。现在没耐心继续等了，325万就卖。像空调什么的家电也白送。”

　　涨幅回落是大趋势

　　王先生说，降价卖还是很有效的。11月初，他的一个客户想在东部某楼盘买新房，着急把名下的一套老房子降价处理掉，一是为了腾出购房名额；二是为了筹集资金，现在全款买新房可以优先选房，贷款的话，首付越高选到目标房源的几率越大。“他一旦选到房就必须在七天之内交钱，否则房源不再保留了。”

　　由于总价比市场价低10万元，这套房子很快就成交了，现在已经完成过户，卖家拿着钱去买新房了。

　　“现在市场就是这样，很多房子挂出去好几个月卖不动，也有的很快就被抢了，这和性价比有关。”济南一家房产中介负责人坦言，局部二手房价格下降，多数是事出有因，配套、物业、品牌等过硬的二手房，价格依然很坚挺。整体来看涨幅逐步回落是大趋势，也是回归常态。毕竟去年涨得太猛。涨幅回落也好，个别降价也罢，其实是市场回归理性的正常现象，要理智看待。

　　新房二手房价格倒挂

　　今年以来，新房受限价等政策因素的影响，涨幅很小。“新房政府限价，所以相当一部分购房者都去淘新房了，二手房的购买力在一定程度上被稀释、削减。”省城地产圈的一位资深人士称，二手房市场相对自由，卖方可以捂房惜售、自由喊价，甚至坐地涨价都不会受限制。很多房主跟风，报价虚高的情况不在少数，这也是导致成交量降低的一大因素。

　　现在一手房、二手房价格倒挂现象比较突出，以市区某大型楼盘为例，精装修的新房售价在2万元/平方米，同样大小的二手房，没有低于2.5万元/平方米的。除了入住时间晚两年这个劣势之外，新房在户型、规划设计、维护成本等方面都有很大优势。

　　新房抢破头，二手房日渐冷清。有的中介机构业务量减少，干脆想办法重新拾起新房代理的兼职生意，给开发商的售楼处送客户，成交一套拿几千元不等的佣金，虽然比二手房2%的中介费低很多，但相对来说省心，不用操办后续环节。

　　全款“土豪”少了 首付3成能进场

　　省城楼市风向有变，但未来房价难预测

　　特殊的市场背景下，今年济南一些热门板块的楼盘房源紧俏，甚至连续出现一开盘就秒光的怪现象。现在这种情况有没有变化？记者调查了解了最近一周的市场情况，发现开盘就售罄的形势有所改观，全款买房的人逐步减少，部分楼盘开始接受三成首付的客户进场选房了。

　　新房开盘难再秒光

　　一段时间以来，济南热点区域的新房屡屡出现开盘就售罄的现象，全款优先选房，六成首付都不一定能买到。到11月下旬，这一非正常势头有所减弱。据第三方机构监测，最近一周，省城至少有7个住宅项目开盘，包括中海华山项目、万科龙湖城市之光、中新锦绣天地、绿地新里程、龙湖春江郦城等，整体去化率接近八成。值得注意的是，这些项目加推房源，没有一家“秒光”的。卖得最好的一个住宅项目去化率在95%左右，此前每次开盘都是当天100%卖光。

　　也就是说，新盘的紧俏程度有所降低。当然，开盘当天的去化水平和各个项目的蓄客时间长短有一定关系，偶尔一两次的开盘去化率波动不能代表风向发生根本性的转变，但也能说明一定的问题，即：有资金实力又有购房资格的群体并非无穷无尽，随着时间的推移，数量在逐步减少。

　　对低首付的刚需族开放

　　记者从东部几个热点楼盘了解到，全款买房的比例在逐步降低，但六成首付的购房群体仍是主流。“几个月前，我们全款客户能占到50%以上，六成首付的客户都不一定能选上房，三成首付的压根没有机会。现在，客户质量在滑坡，全款的越来越少，首付六成的一定能选到房，甚至连三成首付的也能进场了。你得随行就市，行情在变化，谁也没办法。”一家热销楼盘的内部人士透露，之前有底气挑客户是因为供求关系摆在那里，现在情况已经变了。

　　下半年以来，购房者胡先生奔走在各个楼盘之间，想方设法把首付款凑得高一点，以争取选房机会更大。“我就想趁着限购限价赶紧买上一套，过去这两年涨怕了。”前几天，有一家楼盘的置业顾问通知他，有一部分剩余房源，首付三成的话也可以选。最终因为楼层和户型不好，胡先生放弃了。

　　临近年末，各个楼盘面临的销售指标任务、回款压力越来越大。此前屡试不爽的“全款买房优先、六成首付替补”最佳销售状态也受到严峻挑战。由于市场上土豪级“肥肉”被抢得差不多了，势必要对低首付的刚需族开放。但不可否认的是，如果全面接受三成首付的话，开发商的客户量还是很充裕的。

　　房价未来走势很难预测

　　目前，很多购房者最为焦虑的大概是，这房子到底还抢不抢？未来房价走势如何？

　　业内人士指出，楼市调控进入深水区，租售并举、共有产权房等一系列创新思路逐步试点，各种措施都在落实“房子是用来住的不是用来炒的”定位。房地产行业的政策性极强，这也决定了房价未来走势很难被预测。就济南来说，正在步入快速发展期，在轨道交通、北跨战略等潜力股的拉动下，房价总体上会保持波浪式稳定上升状态。“对于自住购房者来说，没有必要过度在意房价大势，该买就买，毕竟是满足居住需求。这就好比普通市民开车加油，老盯着原油期货行情，有多大意义？投资性购房另当别论，当前的限售政策下，房产的投资周期在五年以上，谁也不敢说，五年之后这笔投资的实际收益有多少。特别是那些抱有赌一把心理的，不惜借高利贷、违规抵押凑首付，押宝将来房价还会大幅上扬，非理性投资风险绝对大幅增加。”

　　中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组23日发布的2017年11月《住房市场发展月度分析报告》显示，热点城市楼市基本熄火，多数样本城市二手房价涨幅趋近于零。其中，作为房地产投资投机典型城市的廊坊，10月环比大跌5.74%，居样本城市跌幅之首，半年房价已累计下跌30.18%。

　　大数据房价指数（为月度二手房价格指数，指数样本目前覆盖了约三十个主要城市和数十个重点城市的主要城区）显示，10月，样本城市房价环比平均上涨0.2%，其中大多数城市房价环比涨跌幅均处于-1%-1%的区间内。样本城市中，涨幅高于1%的仅有成都、杭州、烟台等少数几个城市。另有廊坊、北京、上海、惠州、重庆、苏州、郑州、天津、广州9个城市房价环比下跌。

　　作为楼市重要风向标的北京，10月房价环比下跌1.16%，并已经连续环比下跌6个月。而作为房地产投资投机典型城市的廊坊，10月环比大跌5.74%，居样本城市跌幅之首。

　　从半年房价累计涨幅看，始于2017年3月的新一轮各地房地产市场调控风暴，有效抑制了房地产泡沫的进一步扩张。大数据房价指数显示，10月，样本城市中，有廊坊、北京、天津、上海、合肥5个城市，半年房价已分别累计下跌30.18%、14.53%、9.8%、2.14%、0.17%。

　　（生活日报）