济南西客站片区一新建小区的居民近日发现,自己小区楼下划出的小院占用的居然是公共绿地。原本属于所有业主的区域却被圈起来送给了少数业主。

　　有一楼的业主装修时将绿地全部破坏,封起了阳光房。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者刘雅菲 摄

　　开发商又会如何解释小院的问题呢?在采访中,该小区开发企业一位工作人员表示,“我相信在全国,很多开发商的楼盘里都会有小院这种方式。”该工作人员表示,“我们的出发点在于很多人想拥有一个很小的院子,哪怕种种菜、养养鱼,所以说从需求上考虑,我们就规划了这个东西。”

　　据业主介绍,在销售的时候,置业顾问表示小院是赠送的,但采访时该工作人员表示:“这个小院不属于赠与,小院只能用于小区的绿化,最早是用类似于冬青带简单地隔起来,有一个半封闭的小院。然后我们在销售的时候也说了,这块绿地实际上是业主来领养,业主有管理小院的职责。”

　　“而且在售房的时候,二楼及以上的业主,他们知道一楼有小院这种形式,如果想购买一楼的这种产品,要付出相对多一点的成本。”该工作人员表示,这个小区的楼间距非常大,和济南其他小区相对比来说,现有绿地面积非常充足。“业主相互之间的对比心理肯定是有的,我们也理解,也希望能够做到相互理解。作为开发商,我们肯定要卖产品,而且产品确实是有差异化的,有些人就是希望多花一点钱,买一个好一点的生活环境、生活空间,这是可以理解的。”

　　没有小院的业主认为小院没有规划,侵占了公共绿地。该工作人员表示,“买房的时候,如果提出这个诉求是没有问题的,但是已经买完房子了,这个时候,就好像孩子已经生下来了,你再给塞回去是不可能的吧。而且一楼的住户他们也是付出了成本的,现在说要收回院子,退给他们相等比例的钱,人家可能都不愿意了。”

　　“目前(小院)这个事情已经成了既定事实,而且我们也没有损害到别人的利益。”该工作人员说:“小院属于公共景观的部分,规划局不会批这个东西。”

　　同时,该工作人员表示,“一开始我们就非常确认这一点,(小院)不能属于个人,它不是一个确定的权利,而且这个小院的使用自由度是受到非常大的限制的,它是属于景观的一部分。”

　　既然属于公共景观,为什么已经建成的一期项目内,有业主在院内建了小路和鱼池,而开发商和物业并没有制止呢?对此,该工作人员表示,小院里铺个小石头路,从景观的概念上去想,并没有产生破坏,“这个景观不与我们小区的景观冲突的话,我们是不会拦着的。因为整体还是景观,他们没有说在这里搭房子什么的。”

　　绿地属公共所有，开发商可能构成侵权

　　其实,“买房送小院”在济南并不少见。记者走访了三个宣传中提到“买房赠小院”的在售楼盘,售楼人员均表示的确有小院赠送,而且小院只有使用权并没有产权。还有一个楼盘的置业顾问明确表示,小院就是圈占了公共绿地建设的,但是他同时表示购房者不必担心,关于小院的内容会写到合同当中,拥有了小院的使用权,购房者可以随便使用,种菜、种花都可以。

　　关于小区公共绿地的权属,物权法第七十三条规定,建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。对此,山东舜翔律师事务所王建华律师表示,如果规划没有变更,且没有经过全体业主的同意,开发商无权私自变更这些公共绿地的用途,或者将其圈占起来赠送给部分业主。也就是说,对这些公共绿地,开发商无权卖给消费者。时女士所住的小区,如果没有合法的规划手续,开发商将公共绿地围成小院赠送给个别业主的行为可能构成侵权,开发商和业主签的合同中涉及这一部分的内容,也极有可能会因为违反法律的强制性规定而归于无效,业主可以提出来,确认这一块无效。

　　同时,王建华表示,因为赠送小院,开发商卖给业主房屋的时候,这个价位应该是高的,如果小区的小院被收回,恢复了绿地原状,极可能会给一楼的业主造成损失,届时一楼业主可以合同相对方违约为由,要求其赔偿己方因此遭受的损失,并要求对方承担违约责任。

　　“业主可以成立一个业主大会,由业主代表来向侵害他们共同所有权的业主、开发商以及物业主张权利,以他们为共同被告,要求他们来承担侵权责任,停止侵害、排除妨害、赔偿损失。通过诉讼途径,达到恢复小区绿地的原本使用途径的目的。”王建华说,此外,为了防止这种情况的发生,以后业主在购房时除了仔细查看购房合同约定外,最好再向开发商提出出示向有关部门报建的规划设计,以便确认自己购买房屋的合法性。

　　在冯女士向物业反映情况时,物业曾表示在购房合同中关于公共区域的界定里有一条,任何业主拥有独立使用权及开发商保留的地方并不属于公共区域,因此楼上没有小院的业主已经自愿放弃了这一部分公共区域的权益。

　　对此,王建华认为,根据合同法第四十条的规定,在格式合同当中,提供格式合同的一方限制对方主要权利,加重对方义务的,该条款无效。如果上述情况属实,那么业主的公共区域共有权显然受到了限制,可以向法院请求该条款无效。

　　（齐鲁晚报·齐鲁壹点记者刘雅菲实习生　藏新恒　李佳婍）