半岛全媒体记者　景毅

　　近日,岛城一套二手房引来30拨人看房的消息引爆网络,房产中介也再次成为市民热议的焦点。在城市的每个角落,都有这样一群身着西装戴着工牌的人,他们走街串巷,了解每一套租售的房源,能流利说出周边各大楼盘的优缺点。陌生的城市,熟悉的角落,他们就是游走在这里的房产中介。在他们的撮合下,忐忑的购房者与预期高涨的卖房人聚在一起,完成一笔笔百万元甚至千万元级的交易。人们需要他们,当然也不乏褒贬。在楼市逐渐向存量市场转化的今天,这个群体的作为,甚至在某种程度上影响着一座城市房地产行业的发展。

　　多家中介在同一房源窗外挂上自家联系方式。

　　购房人眼中的

　　“强势中介”

　　“这么多年很多人都骗过我,就中介没骗我,他们一直劝我买房,说房价会涨,但我没听,如果上天再给我一次机会,我一定不会再挂他们电话。”这是网上流传甚广的一个关于房产中介的段子。然而,另一端的现状是,有过二手房买卖经历的人,似乎大多对中介没有什么好感。

　　心心念念盼着换房的宋山远早在半年多前就开始谋划了。找房、看房、谈价格、考察环境……对于从农村走出来的他来说,起初有关房子的每一个念头都是幸福的,一想到即将跟妻子拥有一套市区的房子,小宋就忍住不高兴。

　　然而,后来的他只希望能尽快找到一套“能住就行”的房子。

　　由于房屋交易资金量大,看房、签约、贷款等流程较为繁琐,小宋从一开始就没敢绕开中介,他自己清楚根本也绕不开。半年多时间,小宋看了不下50套房子,接触过十余家中介,看房足迹遍布李村、小村庄、错埠岭、浮山后、水清沟,见识了二手房交易的种种套路,也深深体会了什么叫做爱恨交织。

　　“很难听到实话,但不得不听,没法坦诚交流,也得硬着头皮交流,最终一切还是钱说了算。”小宋发现,在这场交易中,买卖双方谁处于优势地位,中介就偏向谁。“我城阳的小婚房位置不大好,不太好卖,卖房中介知道我着急在市区换房,三天两头让我降价,最后实在没办法,这套房子基本是赔本出手的。等我再在市区买房的时候又变成另外一种局面,中介变着法让我提高预算或者降低预期,为了让我尽快签约,可以说是连哄带骗加吓唬。”

　　最终,在与中介打了半年交道后,小宋以150万元的价格在错埠岭买了一套房,房子比他之前预想的要小,户型也不甚理想,但他说自己已经很知足了。

　　“咱也不是土豪,没那么多资金,不能奢望买到各方面都满意的房子。”小宋说,除了长期看房后的疲惫,促成这笔交易的,是中介的态度。“最后这个中介大姨很敞亮,让我自己跟房东谈,她在边上帮着我说好话,我真有点受宠若惊了,最后觉得差不多就定了。”

　　小宋的换房经历虽然漫长,但起码没有直接经济损失,还有很多购房者遇上不靠谱的中介,最终落得钱房两空。

　　市民孙先生通过湛山一家中介购买市南区新湛三路的一套房子,三方签订了《房地产买卖合同》。合同签订后,孙先生通过中介向卖房人付款15万元。然而就在孙先生等着继续完成交易时,卖房人竟然失踪了。后来中介调查发现,这个卖房人只是租住房屋的租客,其假冒房屋所有人将房子卖给孙先生,导致他15万元购房款被骗。

　　孙先生认为,“交易真实”是一家专门专业房地产中介公司首先应当尽到的义务和责任。他之所以愿意支付高额中介费用通过中介买房,正是基于对其提供中介服务的依赖和信任。结果由于中介疏于对房屋产权的审核,成了诈骗分子的帮凶,让自己白白损失了15万元。愤怒的孙先生把中介公司告上了法院。最终法院综合原告损失与被告过错程度,判中介支付孙先生损失的50%。

　　在青岛政务网的政府信箱里,仅相关部门正式落实回复的有关房产中介的投诉信件就多达百余件,涉及虚假房源、骗更名费、随意涨价、服务缩水等。去年中消协还专门编制了《房屋家居领域投诉情况专题报告》,曝光了房屋中介四大问题,包括乱收费现象严重、存在霸王条款、资金监管过程中违规操作、隐瞒房屋真实情况。

　　不仅是投诉,因中介服务引发的官司也不在少数。记者在裁判文书网检索发现,自2008年至今,青岛市各级法院判决的有关居间合同的纠纷、案件多达500多个,其中涉及房产的占多数。

　　记者在万年泉路走访时看到,3号线地铁站附近约200米的范围内,道路两侧居然有多达11家中介,有些更是两三家聚在一起。

　　房源争夺战

　　堪比“谍战”

　　有人的地方就有江湖,中介行业更是一个鱼龙混杂的江湖。

　　从2000年起,尤其是2005年以后,青岛的房产中介如雨后春笋般出现在各个小区。经过2008年金融危机,很多中小型中介公司倒闭,但在2009年下半年开始,由于全国房地产市场反弹,很多撑下来的公司赚得是盆满钵满,有眼光的公司更是得到长足发展。当年青岛街头巷尾比较常见的房产中介有顺驰、满堂红、美南、玛雅、青房置换、二十一世纪不动产等,后来有些中介逐渐淡出青岛市场,有些中介则强势进入岛城,尤其是品牌连锁中介如链家、惠百家、科威不动产、太平洋房屋等更是发展得如火如荼。

　　据了解,目前岛城做房产中介的注册品牌已有200多家,实体门店超过3000家,行业从业人员4万余人。

　　记者调查发现,市区稍有规模的小区附近普遍分布着至少五家中介,一些热点区域更是中介扎堆。记者在万年泉路走访时看到,3号线地铁站附近约200米的范围内,道路两侧居然有多达11家中介,有些更是两三家聚在一起。

　　如此高数量的中介公司,如此密集的门店布局,相互之间的竞争必然相当激烈。

　　“房源是中介竞争的焦点。”岛城一老牌中介河马石店店长罗经理从事房产中介已有十余年,可谓岛城房产中介行业的元老级人物。她说,这一行当很多乱象的根源也是房源争夺。“谁控制了房源,谁就控制了定价权,以高价找到买房人,自然就赢得了房主的欢心,形成了滚雪球般的优势,继而垄断越来越多的房源。”

　　独家房源是中介致胜法宝之一。罗经理介绍,此前青岛连锁中介不多,以本地中介公司以及夫妻店为主,小区业主买卖房屋就找个平时熟悉的中介,把房子委托给他们,中介获取房源主要靠口碑和个人魅力。后来中介市场竞争越来越大,外地连锁中介、互联网中介相继把“战火”烧到了青岛的各个小区,房子来源也不再像以往“房东委托－中介受理”那么单纯了。

　　“我干了两个月中介,打了不下1000个电话,贴了几百个小广告。”早已改行做汽车销售的范振江称那两个月的中介生涯令人终生难忘。范振江说,除了采用这种广撒网“地毯式”搜集房源,师傅还教他们去同行那里“挖”房源。

　　“挖的方式主要有两种,一种是网上找我们没有的房源,然后我们假装成买房客户,通过这家中介联系上门看房,事后再杀个回马枪,返回房源找房东谈,予以重利,让他跟我们合作,最好是终止与原中介合作；另一种就是采用跟踪战术,派人在别家中介门外蹲守,一旦有顾客进出就跟上去,直到找到看房的房源,即便找不到房源也要拉拢这个看房的客户,留下他的联系方式。”范振江说。

　　对于这种挖房源的做法,罗经理表示深恶痛绝。“一些资金雄厚的中介把店开得到处都是,一个小店里安排一二十口人,没事就在小区里转悠,不管能不能卖出去,抓住一个房源就忽悠人家签独家房源,最后搞得别的中介无房可卖,最关键的是,一个小区的房价可能就被这个中介控制了。”罗经理说,为了拿到独家房源,有些中介不仅主动帮房东大幅度抬高房价,甚至还在销售期内给房东发“工资”。“所谓‘工资’就是说独家房源在卖出前,中介按月或者按周补偿给房东一部分费用,其实也就几百块钱,但一旦这期间有别家中介把这套房子卖了,房东要赔偿的违约金可就是几万块钱了。”

　　位于同和路上的一家小型房产中介就刚刚遭遇了一次房源被“抢”事件。中介老板刘先生告诉记者,春节前他牵线介绍了一套劲松一路上的房子,面积110平方米,房东和客户最终谈的价格是175万元,房东承担契税、维修基金等费用。结果就在三方准备签约时,房东电话响了,出门接完电话后,房东说房子不卖了。事后,刘先生打听得知,另一家中介给房东报了一个180万元的价格还不包税费,硬生生把房源撬走了。

　　是真想买房的还是打听房源的,我们现在一眼就能看出来。”刘先生表示,多年的“斗争”让他们已经练就了火眼金睛。

　　“现在客户一般都先在网上找房,中介为了防止图片泄露房源位置,带窗户的图片一般都要处理一下,以免同行从窗外的景观辨认出房源位置。”刘先生说,类似这种小技巧还有很多,房源竞争确实是斗智斗勇。

　　没有独家好房源,吸引不到客户上门怎么办?疑似“假房源”就这样应运而生了。

　　记者分别在58同城、房天下等网站上看到四季景园、湖光山色、海信朗园等小区的“优质”房源,这些房源都有这些共同点:户型方正、楼层合适、装修精美,而价格却比同小区房子更便宜。记者先后联系了5套这样的房源,对方均为中介,答复也出奇一致:“哥,您看中的这套刚卖了,同小区还有套更好的您有没有兴趣?”即便记者一再表示没有兴趣,但自己的手机还是成了“热线”,每天推荐房源的电话接连不断。

　　现在中介费

　　收取合理吗?

　　中介费是二手房交易绕不开的话题,很多时候它决定着客户选择哪一家中介。

　　尽管目前尚无有关青岛二手房中介费的统计数据,但从官方已公布的信息也可以大体计算出青岛的房产中介市场体量。

　　据青岛网上房地产不完全统计,2016年青岛二手房共网签71947套,环比2015年的43274套上涨66.26%,多出28673套,超过2014年和2015年两年的网签之和。据了解,青岛目前普通商品房的中介费率在1%~3%之间。如果按照每套二手房交易中介费1.5万元计算,青岛市民在2016年二手房交易中支付的中介费达到10.79亿元,如果再加上房屋租赁中介费,这一数字还要更高。

　　据了解,中介收费标准最早依据是1995年原国家计委、建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》(971号文)(以下简称《通知》)。《通知》第六条规定:房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5～2.5%计收。

　　青岛自中介市场兴起后,曾长期保持2%的中介佣金标准。

　　直到2013年6月前后,岛城多家品牌中介机构不约而同地上调了佣金收取比率,由一直以来的总房款的2%提高到3%的比例收取。当时引发了不少购房者不满,但限于房源难找、交易程序复杂、资金风险高等问题,绝大多数购房者最终还是选择向中介“买服务”。

　　2014年7月30日,青岛市物价局下发“关于放开部分商品和服务价格的通知”,自2015年1月1日起放开房地产经纪服务收费标准,实行市场调节。

　　青岛市物价局相关工作人员介绍,上述服务价格放开后,价格主管部门要加强市场价格监管,督促经营者落实明码标价制度,加强市场价格监测,开展市场巡查和检查,维护市场价格秩序,促进公平竞争,保障市场主体合法价格权益。

　　尽管如此,由于青岛房价在逐年提高,按总房款一定比例收取的中介费也是水涨船高,因此一直备受买房人诟病。

　　据《北京青年报》报道,调查显示约有77.3%的购房者认为目前各家中介的收费标准偏高。

　　“一套100万元的房子,3%中介费是3万元,一套500万元的房子,3%中介费就是15万元,同样是交易一套房子,中介的成本能差这么多吗?”刚刚在东城国际南区看中一套房子的张先生在网上发帖质疑道。

　　“本地中介一般是按照2%跟客户谈,回头客或者成交比较痛快的一般能降到1.5%甚至1%,定3%大多是一些外地的连锁中介。”聊到中介费率的话题,罗经理说除了多赚客户的钱,她实在想不出中介费率定3%的依据,因为她觉得无论是1%还是3%,买房者享受的服务几乎是相同的。

　　但连锁中介们却并不这么认为。青岛一连锁中介公司市场部经理苗晓晓表示,中介绝不仅是带着客户跑跑腿,其价值体现在给消费者介绍优质房源、提供专业知识、协助完成繁琐交易手续、确保买卖双方资金安全等一系列服务中。

　　苗晓晓介绍,与很多夫妻店、加盟店不同,很多连锁中介走的是公司直营模式,所有门店均归总部管理,所有的房源信息、客户信息在系统中都是完全共享的,客户通过直营店无论看中哪里的房子,都能得到相同的服务,这在加盟中介是不可能的。“因为我们每个环节都有相应的奖励机制,无论你是搜集房源的,还是实勘的,还是促成交易的,最终都能在交易成功后受益,最大限度避免了不同门店间为了争夺房源、客户而出现不诚信的行为。”

　　除此之外,苗晓晓还表示,连锁中介所有的服务项目及收费都是明码标价的,客户一目了然明白消费,一旦签约后,直至整个交易完成,中介不会再多收1分钱。“很多个体中介报价1%,但实际操作中还会再增加收费项目,比如贷款办理费、房屋评估费、甚至看房费等等,算下来并没有优惠多少。”

　　苗晓晓表示,房产交易中,“签约”只代表交易的开始,并不是所有权的转移,房产依然在业主的名下。我国房地产是以“登记”为准,只有在房产交易部门办理所有权转移登记(俗称“过户”)之后,所有权才算转移；对于买房人,此时做大宗的钱款转移肯定不妥,首先是业主对于房屋的处置权还有一系列的确认动作,比如是不是还有其他共有权人、是否有家庭纠纷、是否有未知的抵押、是否有查封……这些都是需要确认的；其次是签约后还有比较长的交易流程要走,如果此时做大宗的钱款交接,买方对于交易流程也会失去控制,业主收到大宗钱款后是否配合也难说。基于此,一些大型中介公司与银行合作,推出资金监管服务。“客户的首付款先存在银行专门账户中,确认没有问题后,这笔资金才转入卖家账户。”

　　苗晓晓说,随着房地产市场越来越成熟,人们在进行房产交易时,已经慢慢接受花钱买专业服务的观念,而不是一味图便宜,毕竟买房对多数人来说都是人生大事。

　　■聚焦　“二手房时代”的中介需求

　　“经常看网上说哪个房产中介年薪过百万,哪个中介干了一年就买上了房,这种情况确实有,咱青岛就有,但跟其他行业一样,只是极少数人。”已经升至店长的张伟回想起自己带客户看房的那段艰苦岁月仍忍不住吐槽。张伟说,由于这行门槛较低,导致竞争异常激烈。“想签单就得多跑,要知道,在完成签约之前,我们所做的一切工作都是零收入,每天找房源、约客户、看房、谈判……看起来很忙,但我们心里清楚,这单子可能随时跑掉,而我们1分钱也捞不着,这种心情外人很难体会。”

　　“现在一些大学生也来干中介,一是因为找不到更合适的工作,二是中介这行确实有短时间拿到高薪的可能,但放大到整个群体来看,中介的收入并不高。”张伟介绍,他了解的青岛房产中介中位数收入在六七千元上下,这对于一个每天朝九晚九全年无休的成年人来说,并不高。

　　青岛一家中介向记者展示了他们的看房/成交数据,统计显示,即便是行情红火如2016年,要想成交一套房子,至少要带看40组客户,而在一般行情时,这一数字可能要到60。“成交一套房子真是跑断腿。”该中介负责人刘经理表示,与客户相比,他们更渴望一个规范的二手房市场环境,让真正愿意从事这一行的人既能获得财富又能得到尊重。

　　“抓不住客户的我,总是眼睁睁看他溜走,世界上开单的人到处都有,为何不能算我一个。”一首中介版的《单身情歌》,唱出了奔波在路上的房产中介的辛酸与无奈。

　　“中介存在的种种乱象,归根结底是行业从业人员素质不高,门槛太低,几乎谁都能干,能不出问题吗?”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员赵庆祥认为。

　　青岛房地产投融资中心主任龙江也持同样的看法。龙江告诉记者,在海外发达国家和地区,房地产经纪业是个非常特殊的行业,必须要持房地产经纪执业资格证才能从业,且这一点是有法律做硬性规定的,“而我国不同,从事房地产经纪行业的人大多没有房地产经纪执业资格证,且无法律对此进行硬性规定”。有法律界人士提出,按理说,消费者未经委托却收到中介电话、短信乃至上门洽谈,或者发现中介给出的价格不真实,可以举报,“但也仅是投诉举报而已,相关部门缺乏有力的惩治措施。要从根本上解决问题,还得给中介服务定规矩。”

　　如今,中介从业者也已意识到,想要获得长远发展,必须完成自我提升、自我净化。“我们现在招聘的门槛已经提到大专了,我们的支撑部门工作人员要求100%本科毕业,人员素质提升带来的是服务质量的质变。”苗晓晓介绍。

　　针对中介行业的种种问题,2016年8月,住建部、国家发改委、央行等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,从规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管三个方面,提出了16条政策措施,希望借此来规范房地产中介市场秩序,打击违法行为。

　　“《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》的下发,是近年来国家针对房产中介机构,参与部门最多、力度最大的一次整治。应该说,‘意见’作为一部规范性文件,治理措施比较强、力度比较大。但是目前相关执法检查队伍不是特别健全,地方也没有出台相关细则。”赵庆祥说。

　　龙江表示,随着城市不断成熟,新楼盘越来越少,房地产进入存量市场,二手房交易会慢慢取代新房销售成为主流。在这种形势下,更需要一个健康的房产中介市场来串联起供需两端。“现在一些大型中介已意识到这个问题,在内部打造一个房源、客户、中介三位一体的服务标准,让三方都明明白白。”对于政府主管部门,龙江认为应当做好引导和监督。通过制定本地细化的条例,进一步规范二手房交易市场。建立问责制度,一旦出现不诚信经营情况,除了进行经济处罚,还要问责相关人员。