市民在售楼处了解销售情况。本报记者 孟燕 摄

12月26日，济南楼市调控再度加码，史上最严限购令出台。此轮调控力度较大，如何落实备受关注。目前来看，对于开发成本如何核算仍没有明确规定，炒号等行为也未完全杜绝，办假社保等非法行为有露头迹象。由于济南房产市场权威数据没有完全公布，购房者缺少可供参考的依据，导致非理性售房、购房出现。只有切实解决这些问题，才能发挥限购令的最大作用，巩固调控成果，促进市场健康发展。

齐鲁晚报记者 唐园园

成本难核

管理费用不公开 建安成本没标准

“12·26限购”政策提到，“对销售均价高于开发成本（土地、建安等相关成本）20%以上的住宅项目严格审查，涉嫌暴力的，限制办理商品房预售许可。”一开发商内部人士解读道，这条其实就是对“限价”做出了规定，但是目前并不能从政策中看出这项措施的落实严格程度。

该内部人士分析，政府对于“销售均价高于开发成本20%”的项目进行限定，目的就是为了让房价不再疯涨。但限购政策出台后，不少人疑惑，开发成本如何核定？如果无法核定，那么这条政策还能有实效吗？“这个政策肯定是个临时性的措施，但在短期内会有效果。”该人士认为，至少在近两三个月内，济南再难出现价格大涨的楼盘，但这样的措施恐怕不能长久。

该人士认为，这一政策实施起来有困难，“开发成本如何控制和核对很难执行。如果开发企业想要把成本报高，尽可以往上报。在开发成本中，土地成本是公开的、确定的，但是建安费用难以一刀切。有的项目有装修，有的没有，即使都有装修，品质也不一样，所以很难控制。”最核心的是，开发成本中的企业管理费用是不公开的。

“企业不会把管理费用公开，这其中涉及企业的商业秘密。”因此，该人士分析，“这条政策宜粗不宜细，想要把政策细节化是不现实的。”他推测，这项措施的执行主要还是靠政府相关部门的“人为把控”，房产企业的开发项目价格只要“大差不差”，在一个范围内就可以。随着市场的变化，这项措施很有可能从严格变为不太严格。

炒号难禁

热门楼盘一号难求 炒房现象并未杜绝

这一轮限购进一步加强了对投机炒房的监管。政策明确提出，依法严厉打击开盘中炒号倒号等损害房地产市场健康发展的行为，严格规范商品房预（销）售合同网签撤销程序，切实制止预售商品房转让等炒房行为。

虽然政府严打炒房，但仍有人继续钻空子。一位参与过炒房的知情人士透露，目前的政策可以严控非法撤网签、更改合同等行为，但是对于炒号倒号，监管力度有限。“只要不网签，还是有操作空间的，限制不住。”该人士透露，在选房的过程中，订购书是跟开发商签订的，如果有开发商的内部人士利用职权或者关系，更改购房协议，倒卖选房号，是不在政府监管范围内的。“这主要靠开发商自查。”他说。

限购当天，济南西部一家楼盘开盘。当天推出1300套房子，却有4000多人前来选房，现场一号难求，很多人看中这个楼盘的升值潜力，炒号现象仍然存在。“有不少人通过关系拿到多个号。”知情人士透露，这种多号在手的，也有人来找他买号，开价四万。

而在该楼盘选房结束后，群里依然有人在问有没有退房的。在该楼盘购房的王先生说，当天有人找到自己，问是否要将选中的房子倒手。“你转不了，除非有关系。我是投资用，找了关系，可以转手。”

造假难绝

外地人因社保被卡 造假中介重出江湖

本轮限购政策要求，本市户籍家庭最多只能有2套住房，非济南户籍家庭限购一套住房并且需要有24个月以上的社保或个税，这就卡住了不少外地刚需买房客和买改善性住房的部分济南人。外地人小郭在济工作

近两年，想着将来会在济南成家立业，她想先买套过渡房，结婚之前自己居住，结婚之后可以将外地的父母接过来。“现在外地户口的父母肯定买不了了，但是我自己的社保又不够两年。”

已经看中房子就等着办网签的小郭很着急，但她之前看房时加入的看房群里，有人替她支了招。“没有两年社保在济南买不了房子的朋友，不用担心，为您提供专业的社保代缴托管服务。”而在这一购房群里，不时有人发布“落集体户、补社保”的广告。

小郭询问了其中一位中介，该中介表示，“这次限购跟2011年时的政策非常像，我们只负责落户和补社保，不过现在风声比较紧，可以稍微等待一段时间。”

而一热门楼盘的置业顾问则表示，虽然此次限购卡住了很多人，但据目前的统计，退房的人并不多。 “或者离婚，或者补社保，大多数人还是想办法争取购房资格。”该置业顾问说。

钻政策的空子，办假社保、假个税和假离婚并不新鲜。2011年济南限购令同样明确对三类对象暂停售房，不少人想走“捷径”。据报道，在2013年上半年，济南晒出房产交易中的诸多造假行为，假社保、假离婚最常见。济南市公安局查处假房产证14件，各类虚假证明110件，假证件包括离婚证、单身证明、户籍证明、户籍卡、涉税证明等。

要杜绝这一系列钻空子行为，就急切需要出台限购的政策界定和配套细则，做出相应的监管。

数据谜团

房产权威数据缺乏 “恐慌性”购房难除

济南市民小田原本没有强烈的买房打算，但六七月份以来，济南房价噌噌上涨，他也变得有些慌了。“看着房价一月涨一千，再不买可就真买不起了。”更令小田着急的是，10月以来他看了不少楼盘，都被告知已经没有房子可售了。

“房产市场数据没有完全公开，让消费者摸不着房市的脉搏，信息都来源于开发商的一面之词，很容易造成‘恐慌性’买房，进而进入房价不断上涨的恶性循环。”业内人士分析。

济南市建委是新建商品房网签的统计单位，每月都会公布住宅网签量。济南市房屋产权登记中心是二手房网签备案的统计单位，每月也会公布成交量。目前市民能够掌握的信息只有成交量，并没有房价。关于房价，只能从国家统计局的网站上，了解每月房价的涨幅。许多关于房地产市场预判的信息对消费者来说都是不公开的。比如说，库存压力就是判断济南房价走势的一个重要维度，也直接影响购房者的市场预期。“济南可以卖的房源到底充不充足，需不需要着急买房？”济南市民小周就很疑惑。业内人士称，政府完全有能力掌握房产信息数据，但是目前不完全公开，不仅让部分购房者难辨开发商说辞真假，也让许多决策者产生误判，或者出现一些数据不详实的扰乱性分析。业内人士呼吁，“政府不仅要将信息公开，还要主动地通过一个畅通的途径来告知消费者，让购房行为更加理性。”

12月26日，济南楼市调控再度加码，史上最严限购令出台。此轮调控力度较大，如何落实备受关注。目前来看，对于开发成本如何核算仍没有明确规定，炒号等行为也未完全杜绝，办假社保等非法行为有露头迹象。由于济南房产市场权威数据没有完全公布，购房者缺少可供参考的依据，导致非理性售房、购房出现。只有切实解决这些问题，才能发挥限购令的最大作用，巩固调控成果，促进市场健康发展。