12月26日,济南楼市调控再度加码,史上最严限购令出台。此轮调控力度较大,如何落实备受关注。目前来看,对于开发成本如何核算仍没有明确规定,炒号等行为也未完全杜绝,办假社保等非法行为有露头迹象。由于济南房产市场权威数据没有完全公布,购房者缺少可供参考的依据,导致非理性售房、购房出现。只有切实解决这些问题,才能发挥限购令的最大作用,巩固调控成果,促进市场健康发展。

　　成本难核

　　管理费用不公开

　　建安成本没标准

　　“12·26限购”政策提到,“对销售均价高于开发成本(土地、建安等相关成本)20%以上的住宅项目严格审查,涉嫌暴力的,限制办理商品房预售许可。”一开发商内部人士解读道,这条其实就是对“限价”做出了规定,但是目前并不能从政策中看出这项措施的落实严格程度。

　　该内部人士分析,政府对于“销售均价高于开发成本20%”的项目进行限定,目的就是为了让房价不再疯涨。但限购政策出台后,不少人疑惑,开发成本如何核定?如果无法核定,那么这条政策还能有实效吗?

　　“这个政策肯定是个临时性的措施,但在短期内会有效果。”该人士认为,至少在近两三个月内,济南再难出现价格大涨的楼盘,但这样的措施恐怕不能长久。

　　该人士认为,这一政策实施起来有困难,“开发成本如何控制和核对很难执行。如果开发企业想要把成本报高,尽可以往上报。在开发成本中,土地成本是公开的、确定的,但是建安费用难以一刀切。有的项目有装修,有的没有,即使都有装修,品质也不一样,所以很难控制。”

　　最核心的是,开发成本中的企业管理费用是不公开的。“企业不会把管理费用公开,这其中涉及企业的商业秘密。”因此,该人士分析,“这条政策宜粗不宜细,想要把政策细节化是不现实的。”他推测,这项措施的执行主要还是靠政府相关部门的“人为把控”,房产企业的开发项目价格只要“大差不差”,在一个范围内就可以。随着市场的变化,这项措施很有可能从严格变为不太严格。

　　炒号难禁

　　热门楼盘一号难求

　　炒房现象并未杜绝

　　这一轮限购进一步加强了对投机炒房的监管。政策明确提出,依法严厉打击开盘中炒号倒号等损害房地产市场健康发展的行为,严格规范商品房预(销)售合同网签撤销程序,切实制止预售商品房转让等炒房行为。

　　虽然政府严打炒房,但仍有人继续钻空子。一位参与过炒房的知情人士透露,目前的政策可以严控非法撤网签、更改合同等行为,但是对于炒号倒号,监管力度有限。“只要不网签,还是有操作空间的,限制不住。”该人士透露,在选房的过程中,订购书是跟开发商签订的,如果有开发商的内部人士利用职权或者关系,更改购房协议,倒卖选房号,是不在政府监管范围内的。“这主要靠开发商自查。”他说。

　　限购当天,济南西部一家楼盘开盘。当天推出1300套房子,却有4000多人前来选房,现场一号难求,很多人看中这个楼盘的升值潜力,炒号现象仍然存在。“有不少人通过关系拿到多个号。”知情人士透露,这种多号在手的,也有人来找他买号,开价四万。

　　而在该楼盘选房结束后,群里依然有人在问有没有退房的。在该楼盘购房的王先生说,当天有人找到自己,问是否要将选中的房子倒手。“你转不了,除非有关系。我是投资用,找了关系,可以转手。”

　　造假难绝

　　外地人因社保被卡

　　造假中介重出江湖

　　本轮限购政策要求,本市户籍家庭最多只能有2套住房,非济南户籍家庭限购一套住房并且需要有24个月以上的社保或个税,这就卡住了不少外地刚需买房客和买改善性住房的部分济南人。

　　外地人小郭在济工作近两年,想着将来会在济南成家立业,她想先买套过渡房,结婚之前自己居住,结婚之后可以将外地的父母接过来。“现在外地户口的父母肯定买不了了,但是我自己的社保又不够两年。”

　　已经看中房子就等着办网签的小郭很着急,但她之前看房时加入的看房群里,有人替她支了招。“没有两年社保在济南买不了房子的朋友,不用担心,为您提供专业的社保代缴托管服务。”而在这一购房群里,不时有人发布“落集体户、补社保”的广告。

　　小郭询问了其中一位中介,该中介表示,“这次限购跟2011年时的政策非常像,我们只负责落户和补社保,不过现在风声比较紧,可以稍微等待一段时间。”

　　而一热门楼盘的置业顾问则表示,虽然此次限购卡住了很多人,但据目前的统计,退房的人并不多。“或者离婚,或者补社保,大多数人还是想办法争取购房资格。”该置业顾问说。

　　钻政策的空子,办假社保、假个税和假离婚并不新鲜。2011年济南限购令同样明确对三类对象暂停售房,不少人想走“捷径”。据报道,在2013年上半年,济南晒出房产交易中的诸多造假行为,假社保、假离婚最常见。济南市公安局查处假房产证14件,各类虚假证明110件,假证件包括离婚证、单身证明、户籍证明、户籍卡、涉税证明等。

　　要杜绝这一系列钻空子行为,就急切需要出台限购的政策界定和配套细则,做出相应的监管。

　　数据谜团

　　房产权威数据缺乏

　　“恐慌性”购房难除

　　济南市民小田原本没有强烈的买房打算,但六七月份以来,济南房价噌噌上涨,他也变得有些慌了。“看着房价一月涨一千,再不买可就真买不起了。”更令小田着急的是,10月以来他看了不少楼盘,都被告知已经没有房子可售了。

　　“房产市场数据没有完全公开,让消费者摸不着房市的脉搏,信息都来源于开发商的一面之词,很容易造成‘恐慌性’买房,进而进入房价不断上涨的恶性循环。”业内人士分析。

　　济南市建委是新建商品房网签的统计单位,每月都会公布住宅网签量。济南市房屋产权登记中心是二手房网签备案的统计单位,每月也会公布成交量。目前市民能够掌握的信息只有成交量,并没有房价。关于房价,只能从国家统计局的网站上,了解每月房价的涨幅。

　　许多关于房地产市场预判的信息对消费者来说都是不公开的。比如说,库存压力就是判断济南房价走势的一个重要维度,也直接影响购房者的市场预期。“济南可以卖的房源到底充不充足,需不需要着急买房?”济南市民小周就很疑惑。

　　业内人士称,政府完全有能力掌握房产信息数据,但是目前不完全公开,不仅让部分购房者难辨开发商说辞真假,也让许多决策者产生误判,或者出现一些数据不详实的扰乱性分析。业内人士呼吁,“政府不仅要将信息公开,还要主动地通过一个畅通的途径来告知消费者,让购房行为更加理性。”

　　（齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 唐园园）