高价买地的房企风险加大 房价不会大起伏 或调整一两年

　　航拍济南东部楼盘。本报记者 刘军 摄（资料片）

　　26日，济南史上最严厉限购政策出台。在限购、限价、限售、打击炒房客等方面都做出明确要求。这些条款将对济南的房地产市场产生怎样的影响？对于防止房价反弹的效果有多大？业内多名专家做了详细解读。

　　齐鲁晚报记者 魏新丽 孟燕 喻雯 唐园园

　　刹住炒地风

　　明确禁止借钱拍地

　　此次调控，进一步强化了对竞买居住用地(含兼容居住用地)资金来源的管控。《通知》要求，将竞买资金管控要求列入土地挂牌出让文件和出让合同，竞买人所有竞买土地资金(包括竞买保证金、土地成交价款等)全部为自有资金。

　　今年6月底，帝华拍得唐冶地王，推高东部房价，但是土地款迟迟无法付清。11月16日，帝华被扣2.25亿元保证金，并被纳入黑名单，两年内不得在济南拿地。

　　据了解，早在11月中旬，国土局在土地挂牌文件中已经规定，土地竞买人签署承诺书，竞买资金只能是自有资金。11月29日，国土局发布《关于申报竞买资金的重要通知》，进一步加强对自有资金的管控。

　　业内人士指出，之前的规定是依附于单独的地块之上的，随时有可能取消，而此次限购政策将这一规定明确下来。

　　根据此前的公告，购地资金包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，这些资金必须为竞买人的自有资金，其中竞买保证金不能属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金。以后，竞拍土地必须提交竞买资金承诺书，一旦违规，将被严惩。

　　业内人士认为，此举对实力有限的小开发商以及高杠杆、高周转的开发商来说，将增大他们的拿地压力。“谁有钱拿地，谁就会活下去，否则处境堪忧。”通过提高购地门槛，也可以降低土地市场的风险，刹住炒地风。

　　明年上半年

　　楼盘促销有望增多

　　国家统计局的数字显示，从2015年8月起，济南新房价格已环比连涨16个月。

　　济南在9月底与10月初接连出台限购政策，市场降温明显，涨幅回落了近两个百分点。不过，限购政策出台后，济南房价依然坚挺，均价保持在万元以上，每月环比上涨二三百元。两轮调控之后，10月31日依然拍出9436元/平方米的楼面价，说明土地市场热度依然不减。

　　11月70个大中城市新建商品住宅价格指数中，济南环比涨幅1.1%。其中，11月下半月在15个一线和热点二线城市中，济南新房环比上涨0.9%，位列第一。在此背景之下，济南的楼市依然有调控空间。因此，在近期郑州、武汉等出台新的调控政策之后，济南的调控政策也出台了。

　　业内人士认为，此前房价有反弹的苗头，这是对之前调控成果的巩固，此次限购对房价是不小的限制。“对房价影响很大,明年上半年说不定有撑不住降价的，一转年可能就有大促销。”一业内人士预测，“此外影响了老百姓的心理预期。”

　　对开发企业来说，此次限购政策将给市场带来一定程度的调整。“购买人群被限制了，购房者基数减少，成交量会下降。”一不愿透露姓名的开发商表示，“限购政策将引导市场回归理性，让购房者理性购房。”

　　不过，市场不会忽然一下子冷下来。“这次政策对于市场的影响是平稳的，不会有太大起伏。”一不愿透露姓名的开发商指出。他表示，10月初限购政策出台后，济南房地产市场的热度大概下降了一个月，而到12月之后，成交量和价格有一定反弹。“这说明需求量还是有的，刚需在释放。”

　　因此，此轮调控之后，市场将趋于理性，购房者也趋向理性。业内人士表示，预计此后房价将经过一到两年的调整周期，“大环境改变了，房价稳定下来，对购房者是好事。”

　　限外地炒房客

　　打击倒号赚差价

　　政策规定，非本市户籍家庭在济南限购1套住房，需提供连续24个月以上在市区个税或社保证明。业内人士表示，此举意在打击外地炒房客。“像从北京、上海来的一批炒房客，如果没有社保证明，就买不了房子了。这部分人群可能在购房者中占15%。”这比2011年济南出台的限购政策更加严苛。

　　今年9月份，在济南东部某楼盘开盘时，炒房客开盘现场公然加价卖号，摇到号后公然加价3万至15万不等倒号。在此前记者采访中，一位购房者上午刚在千余名购房大军中摇到号，下午就把信息挂在了中介公司转手赚差价，一个号加价3万元。

　　这名购房者摇号前交了认筹金，摇到房子后跟开发商签了定金合同，根据合同约定，要在7天内交齐首付款。购房者还没有跟开发商签订正式的商品房买卖合同，只更改认购阶段的合同就可赚取差价。这种情况是很典型的短期投资，倒个楼号就能赚差价。

　　新规第四条要求，加强市场监管，严格执行限购政策。“炒号、倒号的情况确实存在，比如开发商内部人员拿到低价房源预留，然后通过各种手段倒卖赚取差价，哄抬房价。这种行为不利于市场稳定，需要严厉打击。”业内人士说。

　　不过，业内人士也分析，此举可能“误伤”一些真正想买房的人。“我在济南做小生意，户口在老家，没有在济南，也没有单位给交社保，以后要想在济南买房就被卡住了。”市民王先生强调。