最近济南楼市火得简直要烧了起来，有些郊区地段甚至一夜之间涨到了市区价格。10月2日，济南出台楼市限购令之后，国庆七天长假的网签量“前热后冷”，10月成交量大降温似乎已是大概率事件。多数购房者开始观望：房价是不是要见顶？现在还是不是买房的时机？

　　分水岭明显 成交量骤降

　　济南市在10月2日出台政策进一步调控房地产市场，提高贷款首付标准，重新实施限购，降低公积金贷款最高额度。同时，严查严打楼盘销售种种乱象。“大招”一出，从网签量来看，效果堪称立竿见影，2日当天，新建商品住宅的网签量达到了1652套的峰值，这也是今年以来的最高纪录，几乎赶上2月份一个月的成交量。随后断崖式下滑，一路跌到了百余套。

　　截至7日下午5时，国庆七天长假，济南新建商品住宅共网签3700多套，日均530套左右。不过，前三天网签了2900多套，后四天网签了800多套，前热后冷的趋势非常明显。2日限购令突然出台，各大楼盘为了避免新政可能带来的不利影响（如银行贷款最低首付上调　10%　、限购等），纷纷连夜加班网签，导致当天数据激增。

　　从4日开始，网签量持续下滑，进入日成交量不足200套的低谷。这比9月份日均网签量400多套降低了一大截，“银十”前景变得十分不乐观。

　　购房者观望 房价见顶吗

　　“全国大范围调控楼市，几天之内这么多城市接连出台政策，房价是不是要见顶了？”假期内到处看房的王先生看到各大城市呼啸而来的限购、限贷政策，决定把自己的买房计划先缓缓。

　　济南出台调控政策后，不少购房者跟王先生一样，不再四处寻找能买的楼盘，而是先看看再说。省城一位业内人士表示，楼市会不会见顶，房价会不会下降，这个核心问题有待观察，目前还不好说。

　　“从短期的成交量来看，已经开始下跌。”该人士表示，“量价关系”是判断房地产市场走向的根本变量。房地产的周期性很强，正常的运行规律一般是经过四个阶段：从开启新一轮上升周期的“量价齐升”，到价格太高市场不买单的“量跌价升”，再到价格企稳成交量下滑的“高位震荡”，然后是市场观望的“量价齐跌”。

　　刚需该出手 炒房要减仓

　　这次调整是不是“速冻”模式，直接进入“量价齐跌”阶段？这是否意味着地产的牛市完了，接下来有几个跌停板？济南地产圈一位资深人士认为，两三个月内房价不会下跌。首先，从库存量来看，经过持续的快速消耗，济南的住宅可售房源目前处于谷底，各大楼盘没有前两年的去库存压力。其次，多数开发商早已完成年度销售指标，没有降价冲指标的动力。

　　济南的调控政策相比南京等地，算是温和的。后期还会不会像外地一样再“补一刀”也不好说。楼市暂时遇冷，并不代表房价一定要下降。因此，业内人士建议刚需购房者，不防借着楼市新政的机会，趁价格松动出手，去淘房子。炒房客必须谨慎，应该进入观望状态，济南的调控政策主要针对投机者，现在买房短期收益或许不如其他金融资产，高杠杆的炒房客要注意减仓。

　　有机构监测数据显示，济南真正的炒房族，在置业者中所占比例并不高，去年年底还不到10%，今年预计也不会超过15%。相比外地城市动辄20%-30%的占比，算是投资冷门城市。

　　一个假期回来，买家都消失了

　　“放假之前，要买房子的都快把我电话打爆了，过了一个假期，一个电话也没了。”济南准备卖房的许女士赶上假期突然来袭的限购令，本以为要损失一个卫生间的钱，结果发现买家都悄无声息地消失了。

　　许女士的房子位于领秀城，面积140多平米，因为工作单位要搬到东部，因此提前计划就近换一套山景花园洋房。东部房价一路疯涨，不得不卖掉现在的房子缓解压力。南部的二手房涨得没那么迅速，但也是逐步上扬。“春节时，隔壁楼上一套不到100平米的房子卖了107万，8月底，同样的房子卖到了140万。半年就涨了30多万，而且还没有房源。”许女士的房子刚挂到中介机构时，报价195万，一个月的时间涨到了210万。

　　“国庆节放假之前，　我的电话都快被打爆了，看房子的人特别多。”许女士说，至少有4家房产中介机构轮流打电话要求看房、谈价格。因为提前预定了到昆明旅游的机票，她就全都推到了节后，按照国庆节前的行情，房价有望继续上涨。

　　在外地时，她看到了济南出台调控政策，心里就咯噔一下，后悔没在节前把房子定出去。想起上次限购之后的楼市走势，她觉得可能要损失一个卫生间的房款，回到济南要马上出手卖掉。　不料，许女士6日回来之后，之前追着她的那些电话悄然消失了，　忍不住给两家中介打了电话。“中介的小伙子说，买家有的不接电话，有的说不买了，还有的没了买房资格。”等了两天，许女士没有等到一个电话。

　　南部城区一家房产中介机构的经纪人王先生表示：“这种情况不止一个，房东看着行情好，买家一多就想涨价。谁知限购之后，很多买家都打了退堂鼓，转为观望。我们还有一个独家代理的客户，跟房东承诺1个月之内卖出去，否则赔偿违约金。本来很有把握的，这下被动了，最近几天也头大，同事都到处打电话找买家。”

　　业内人士指出，楼市调控政策出台后，肯定会对购房者心理预期带来一定影响，二手房也不例外，买卖双方的砝码也会此消彼长 来源：生活日报