花钱投资未来，房价能否“疯”起来?

　　936轮，溢价289.79%!2016年6月29日，唐冶片区8块土地的挂牌出让引发房企抢地大战。围子山组团三块土地的竞拍历时10小时，创下济南最长耗时土拍记录。部分地块楼面地价已突破7000元每平方米,创下唐冶片区地价新高。这场抢地大战至今已有月余时间。唐冶“地王”市场反应如何，记者就此做出调查。

　　新房、二手房普遍提价

　　早早就在唐冶片区买下房子的人最近这一个多月可能挺高兴。

　　伴随着济南中央商务区规划和建设的正式启动，唐冶片区的楼盘行情看涨。尤其在6月29日的抢房大战后，唐冶片区一跃成为新“网红”。

　　6月底至今，唐冶片区多个在售楼盘涨幅明显，部分开发商甚至采取了捂盘惜售的策略。数据显示，6月到7月，绿地城均价每平方米上涨1100元，涨幅为15.94%;帝华鸿府均价每平方米上涨700元，涨幅12.07%;华夏帝苑均价每平方米上涨600元，涨幅为9.52%;恒大名都均价每平方米上涨725元，涨幅为8.87%。银丰唐郡目前在售的洋房玫瑰园在7月初均价7500元，8月5日价格调整为8200元起，环比涨幅也达到了9.33%。而今年6月之前，除绿地城曾在2月至3月明显提价外，上述楼盘价格均保持低位，恒大名都成交价甚至还曾一度回落。

　　此外，鲁商凤凰城、银丰唐郡等已建成小区的业主对二手房房价也有了更高的期待。鲁商凤凰城的一套小区在中介挂牌半年，2月房主主动降过一次价，将总价降了5万元，7月份房主不仅取消了降价，还在原价基础上又加了5万元。房天下二手房数据中心数据显示，7月济南二手房住宅挂牌均价环比涨幅为3.75%，历城区住宅挂牌均价涨幅为2.24%，唐冶片区几个代表楼盘涨幅均超过8%，领跑历城楼市。

　　近期住宅成交量不算多

　　卖方的价钱提了，买家买不买账，又是一个问题。济南住宅与房地产信息网显示，“7日成交量”7月间排名前五的鲜有唐冶的楼盘。房天下二手房数据中心显示，唐冶片区的二手房挂牌价普涨，但成交量寥寥。克而瑞市场周报称，7月中、下旬开始，绿地城项目成交量增多，单周成交量均超过100套。记者注意到，7月18日至7月24日的数据显示，绿地城成交均价为6973元，低于其挂盘均价8000元每平方米。官方数据显示，截至8月10日记者发稿日，绿地城一期可售住宅数量显示为1992套、二期可售套数为1782套。

　　相较于一个月前“地王”之争的火热，现有楼盘的成交量略显平淡。要知道，唐冶片区突破7000元每平方米的楼面地价是一个怎样的概念：所谓楼面地价，是指单位建筑面积平均分摊的土地价格，可以用土地总价÷规划建筑面积或土地单价÷规划容积率来计算。通常，商品房的价格可以通过楼面地价大致预测。除土地总价外，开发商还需按成交价的固定比率缴纳土地契税、市政配套费，再叠加建筑成本、财税管理费、企业所得税以及预期利润，由此确定开盘价格。以楼面地价7000元每平米为例，开盘卖到2万至3万元每平方米也是有可能的。而唐冶片区目前住宅均价也不过在6000-7000元每平方米间。

　　业内人士将这种现象称为面粉比面包贵。

　　市场反应仍以观望为主

　　济南市规划局公布的唐冶片区详细规划中，唐冶片区是一个总居住人口约25万的宜居之城。自2008年火炬东第拿下第一块地，到现在，唐冶片区新入住的人口大约1万人。

　　同不少正在建设的卫星城一样，唐冶受功能性局限一度被称为“睡城”。无论是疏而远的公交站，数量、规模和档次都不够的便利店、饭店，还是尚未配套完全的教育和医疗资源，抑或落后于主城区的本地就业机会，这些都是买房人不得不考虑的现实。

　　而从长远来看，在济南中央商务区的战略构想下，随着轨道交通等基础设施落地，唐冶片区的功能性势必能得到多元化的发展。并且，考虑到东城的区位优势，住宅升值空间更大。

　　业内专家表示，2016年济南楼市供需两旺，目前楼市主要由刚需支撑，虽然唐冶片区已被许多业内人士看好，但仍建议刚需一族需结合自身情况，综合生活配套、教育配套、医疗配套等多因素来选择。“地王”效应能否激活区域发展，唐冶片区的未来还需等多久，不少有意买房、投资的市民还在观望和评估。