济南目前在售的老学区房,不少都是房改房。(资料片)

　　近日,温州部分房子“土地使用年限将到期,需要花费房价三成费用买地”的新闻引发不少人关注。尽管这一事件存在一定误读,但不少市民仍无法淡定:花了一辈子积蓄买套房,这么快就得再花钱买土地使用权?

　　济南会有同样的问题吗?济南的二手房、新房土地使用年限如何确定?18日,济南市国土资源局相关人士进行了解答。

　　划拨土地没有使用年限一说

　　为了孩子上学,省城市民袁先生最近一直在燕山、甸柳附近看学区房,这两天有关温州土地证到期续费的报道让他很是担忧:这里的房子多是上世纪八九十年代建的,有的已经存在30多年,即便按照70年产权算,他还完30年贷款后,岂不是又得花钱?

　　袁先生不是个例。齐鲁律师事务所合伙人、省城多家大型连锁中介的法律顾问高强说,这两天找他咨询的购房者不在少数,从他掌握的情况来看,济南二手房市场上有超过50%是单位的房改房,这些房子中又有90%以上是上世纪八九十年代的房子。“我见过上世纪70年代末的房改房,到现在已经有近40年的房龄。”高强说,济南大规模房改是从1996年前后开始的,像一些单位宿舍基本都是这类房子。

　　对此,济南市国土资源局有关人士说,济南绝大多数房改房的土地性质是划拨用地,在济南实施不动产登记之前,大多数的房改房没有实现“房地合一”,相当一部分是只有房产证；即便办了土地证,土地性质标注的也是“划拨”。“这类土地不存在土地使用年限一说,‘终止日期’一栏没有任何标注,全部是空白。目前来看,即便是房龄已经很长,但对房子的土地使用年限没有什么影响。”

　　房改房交易要交1%出让金

　　今年1月,济南实施不动产登记后,房地合一,房子交易后统一办理不动产登记证。按照国家相关规定,划拨土地上的建筑未经审批不得转让,因此正常情况下房改房进行转让交易,需要先变更土地属性,将土地属性从划拨变更为出让。这会影响房产交易吗?

　　“这是之前的老房产证时代遗留的问题,即便是没有转换土地性质,也不影响产权和正常交易。”上述国土资源局人士说。不过随着不动产统一登记实施,如果土地性质是划拨用地,需要缴纳房屋成交价格的1%作为土地出让金,把土地性质由划拨转为出让,时间是70年。

　　交易后土地使用年限是以缴纳土地出让金的时间为准吗?对此,该人士说,目前来看,有关土地年限的计算还没有明确的标准。不动产登记后,他们会把房改的时间、房屋建成的时间、土地出让金的缴存时间都登记下来,未来如何准确计算土地使用年限,国家、各省市都会再研究,这不是济南一个城市的问题。

　　不过,目前房改房的土地认证本身就是个难题,由于上世纪90年代的种种历史遗留问题,很多房子没有土地证或是手续不全,就直接办理了房产证并且实现交易。“像这种分散登记引发的问题让我们很棘手,我们正在围绕不动产统一登记进行信息化建设,研究相关政策。”上述人士介绍。

　　住宅用地到期肯定会有优惠政策

　　除了上述二手房的土地使用年限外,大量新建商品房的土地使用年限如何确定?该人士说,济南土地市场大规模招拍挂是从2002年前后开始的,也就是说,截止到现在,大量新建商品房的土地使用时间在15年左右,距离70年的使用年限还有50多年。

　　根据国家相关规定,土地使用权出让的最高年限按不同的土地用途为:住宅用地为70年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或其他用地为50年。“济南99%的商品房用地都是按照最高使用年限70年来出让,所以老百姓暂时不用担心使用年限快到期的问题。”

　　新房的土地使用年限从何时开始计算?该人士说,开发商招拍挂拿到土地后,是以合同中约定的“交地日期”开始算,即便是大规模招拍挂后新建的商品房变成了二手房,年限也是从这个日期开始算。不少市民担心,有些开发商拿到地后,屯着捂着不开发,比如是2008年交的地,但是在2015年才开发,市民买了房子后,土地使用就直接缩水了7年,这样太有损购房者的利益了。

　　对此,该人士说,国家对于闲置土地有着明确的规定,如果超出土地出让合同约定开工时间一年以上未开工,将会收取相应的土地闲置费；如果超出两年以上,国家就要把土地收回。如果闲置是因政府规划调整等其他原因所致,将会再协商其他的办法进行处理。

　　“在这个过程中,也会有一些房企是分期开发项目,只要符合相关要求,这也是合理的。”该人士说,只要是达到开发面积或是投资额的有关要求,开发商分期拿地分期开发也是允许的。

　　土地使用年限到期后如何处理?济南市国土资源局有关负责人说,《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”对于如何“自动续期”,可以明确的是,相对于非住宅,住宅建设用地续期肯定会有优惠政策。是有偿还是无偿,需要国家层面进一步明确。

　　（齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者　喻雯）