济南商圈综合体遇过剩压力 人气流失泉城路核心动摇

　　南部这家商城的购物环境让人耳目一新。　记者　段婷婷　摄

　　“那时候泉城路的道路很窄,中间是能走公交车的窄窄的车道,两边就是马路牙子,小商小贩们在马路牙子上叫卖,人来人往,好不热闹,我经常吃百货大楼旁小商贩的茶汤。”张峰回忆起自己少年时的济南,满脸笑容。50岁的女士张峰是位老济南,在她记忆里,上世纪六七十年代,济南最有名的商圈就是泉城路,那里的老百货大楼是红极一时。当时只要是家里的亲戚从外地赶来,也必会被带到百货大楼去转一转。

　　1955年济南百货大楼建成,成为全省最大的商业中心。“当时百货大楼卖的红色面包服,抢都难抢到,满大街都有穿的。”在市民王女士的记忆中,大约20多年前,省城的商业还有限,只有泉城路、大观园等几个购物区。“货品也很有限,哪个商场上了新款式,大家都去买,也没人怕撞衫。”王女士表示,当时购物环境与现在没法比。

　　据了解,上世纪90年代中期以前,济南市民主要购物场所是“六朵金花”:济南百货、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。“六朵金花”主要分布在泉城路、大观园以及经二路、八一立交桥四处。全部都是百货大楼,通常商场业态以购物为主,从家具到针线都有卖。多年以来,这些传统商圈占据着黄金位置,积攒了超高人气,吸引着一些商业巨头纷纷落户。恒隆、世茂瞅准了泉城路金街,万达则选择大观园片区。

　　不过,如今随着新商圈越来越多,中心传统商圈的优势也就不再那么明显。记者走访泉城路、经四路人防、山师东路等传统商圈,商家均称人气大不如前,房租高、人气差,让不少经营者萌生退意。泉城路金街神话逐渐打破,去年以来商铺闲置严重。随着生活节奏的加快,新的商业体不少作为住宅配套而建,人们更倾向于就近购物。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,目前国内不少城市都是以房地产拉动经济。对于房地产行业来说,与商贸经济合作是最理想的模式,例如万达、中海等都是地产与商业结合。因此,新商圈的出现多是住宅、交通的引领。

　　停车不方便影响传统商圈升级

　　此消彼长,周边新商圈在崛起的同时,中部的几大传统商圈面临着严峻的挑战。结构老化、交通拥堵是传统商圈面临的普遍问题。

　　近日,记者走访山师东路,不少商户表示该商圈已经逐渐失去了往日繁华。“这里最早是因为周边学校聚集,才发展起来的。”商户刘先生表示,因此周边以小店铺为主,消费水平不高。“如今学校逐渐外迁,学生越来越少,这里停车不方便,其他人一般又不会到这来买东西。”

　　2008年山师东路周边进行升级改造,然而2009年交付使用之后,客流下降、房租倍涨。做小吃生意的刘先生表示,如今营业额还不及从前一半,一年十几万的房租压得人喘不过气。沿街商铺频繁易主的现象一直延续至今,且大有愈演愈烈之势。

　　与其类似,老商圈结构老化,改造升级后,房租上涨、人气下降,是不少老商圈面临的问题,包括泉城路、老东门等区域都在经历着这样的尴尬。

　　原老东门小商品市场建于1994年,经营19年后于去年年底被拆除。人挤人是对老东门最贴切的描述,不管周末还是平常一样火爆。经过升级改造,新的老东门万货汇于去年3月28日开始试营业,不过目前来看人气比以往下降了不少。

　　“泉城路、山师、大观园这些地方交通太不方便,拥堵不说,停车也不好停。”市民赵女士表示,传统商圈交通状况糟糕也是影响人气的重要原因。

　　不过,传统商圈多年积攒的人气也不会凭空消失,目前各大商圈仍在通过引进新项目进行升级。2014年,地处文化西路14号的原济南柴油机厂厂房变身为充满艺术气息的时尚街区,餐馆、琴行、宾馆、银行,这里已经变身成为了颇具文化气息且引领潮流的产业园。为了进一步夺回“金街”商圈之称,该商圈目前也引进了当下最时髦艺术主体商场CCpark。

　　在洪楼商圈,新建的聚隆广场正在招商,据介绍,聚隆广场建成后,将成为和恒隆广场、世茂广场等一样的集吃喝玩乐购于一体的综合娱乐商业地标。

　　对此,山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,目前省城商业综合体体量已经过多,新建商业体能否在有限的消费中分得一杯羹还很难说。

　　延伸报道　大型商业综合体是否已经过剩?

　　虽然,如今省城商业地图已经不断外扩,不过发展的脚步并未停止。2014年,济南市实现社会消费品零售总额2964.4亿元,同比增长12.6%。需求推动着新的商业体的建设。

　　去年开工10个重大项目

　　济南市商务局统计数据显示,2014年,济南全市投资额亿元以上、万平方米以上批零贸易业重大项目开业项目10个,总建筑面积69万平方米。以江北最大黄金珠宝聚集区和世茂、丁豪国际广场等为代表、面向大众化和中高端消费群体的一批大型城市综合体相继开业运营。

　　同时,在建50个,总建筑面积1200万平方米。一批代表国际商业新业态新模式的跨国投资商正在加快选址入驻,诸如瑞典宜家、仓储式品牌企业麦德龙、品牌折扣店奥特莱斯等。

　　据了解,济南未来三年还将打造明府城、经二路老商埠等一批国家级、省级和市级商旅文结合、商业休闲、创意设计的特色街区。

　　综合体适合35岁以下人群

　　一边是大型综合商业体的大肆兴建,一边是有限的购买力,再加上网络购物的冲击,李铁岗并不看好这块市场。“现在新开的都是这种综合体,很快就会过剩的,再加上网络的冲击也很大。”李铁岗认为,之所以形成现在的局面,跟整个城市的产业提不上去有很大关系,“如果政府能科学合理规划,而不是由开发商说想建什么就建什么,提升城市产业,也许能破解困局。”李铁岗举例,发展诸如文化产业、科技信息产业等都是不错的选择。

　　山东财经大学当代金融研究所所长陈华也表示了认同,“大型商业综合体适合35岁以下的人群,我就不太喜欢这种模式。”陈华说,近几年来,济南这座城市长得快,东西南北扩张地也是又快又广,所以新建的如领秀城贵和、雨滴广场、美莲广场、世茂广场等大型商业综合体有其合理的一面,“以前过年过节买东西,住在大南边,也得到市中心购物,现在从家门口就能购物,很方便。”但这也导致商业综合体的竞争越来越激烈,再加上网购的冲击,“这种大型商业综合体也许过不了多久,也会面临过剩的压力。”

　　记者手记　商圈向外拓展　消费半径却在收缩

　　梳理近年来省城商圈的变化,不难发现,商圈的成长离不开城市的扩张。近年来,新生代商圈主要分布在东部、南部,正是随着房地产、交通的延伸而诞生。　　

　　然而,城市、商圈逐渐向外拓展,人们消费的半径却在收缩。随着生活节奏的加快、城市交通的拥堵,就近消费成为越来越多年轻人的选择。纵然受网购影响,实体商业在衰退,纵然不少人担忧着城市商业已经过剩,但是以居住区为核心的商圈仍旧有其生存空间。

　　新生代商圈以地产为核心,往往吸引着教育、医疗、商务环绕周围,逐步扩展成为区域生活圈,像极了城市周围的卫星城。这样的圈子,圈起一个区域的人们的生活环境,围起一个区域的消费生态。于是,商圈已经不再是传统意义上城市功能的一个区域划分,而成为划分城市区域的一种标志。

　　城市商圈越来越独立,往往成为一个区域个性与特点的代表。

　　以省城西部为例,这里人口越来越密集,商业也越来越发达,不过发达的更多是价位不高的小店铺,而鲜见高大上的大商场。随便问几个商家,大抵可以听到这样的说法,“西边消费水平低、商品卖不上价”。平民化的“世购广场”便成为这一区域的代名词。

　　事实上,一个区域内,消费水平、消费观念影响着商业生态,商业生态反过来又影响着人们的消费,进而更加深远地影响着一个区域的发展走势。　　　　　记者　段婷婷

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　　今年春节,家住领秀城的小张挺开心,家门口贵和赶在年前开了业,置办年货、吃年夜饭在家门口就都解决了。购物有了更多选择,是近年来不少济南人的感受。

　　从1904年开埠以来,省城商业经历了100多年的发展。随着商业龙头项目的落地,整个商业环境正在悄然发生变化。东部、南部新商圈的崛起,让整个商业地图不断外扩；新项目的加入也在不断动摇着泉城路商圈的核心地位,去中心化明显；而随着时代发展,主营电子科技的山大路商圈面临危机,而汽车等专业商圈却蒸蒸日上。专家认为,济南商圈正面临着全面洗牌。

　　南部　商业新贵扎堆　多是巨无霸

　　今年,对于家住领秀城的张女士来说,购物、休闲都方便了许多。“贵和领秀城店已经开业,里面业态很全,还新开了北京华联超市,买什么东西在小区里都能解决,车都不用开。”张女士说,以前南边商业并不多,买东西很不方便。“以前过年之前,我都到鲁商广场、万达广场去给家人买衣服,去超市买年货,路上堵、商场里人又多,非常不方便。”她表示,如今走着就能把年货办全了,来个亲朋好友,家门口就能请客吃大餐。

　　贵和领秀城店开业,结束了南部中海环宇城一家独大的商业格局。近日,记者在贵和领秀城店内看到,还有部分商铺尚在装修中。虽然,店内客流并不算大,不过记者随机采访发现,商场客流基本都是南部居民。市民王先生表示,原本领秀城小区内有部分商业街,超市、餐厅、小商店都有,不过体量比较小,如今贵和开业给生活带来了很大便利。

　　事实上,省城南部开发时间较晚,2013年9月29日,中海环宇城正式开业,填补了南部商业的空白。2014年底贵和领秀城店也开业,南部商业渐渐形成规模。正在建设的绿地新都会销售人员表示,小区将建设10多万的纯商业配套,还有50多万平方米的写字楼,预计将于2018年前后投入使用。除此以外,东部的华润也将带来大量的商业配套,另外还有旅游项目,南部商圈渐渐丰富起来。

　　业内人士认为,南部大盘建设给商业带来了消费市场,同时二环南路高架建设、二环西路高架南延以及顺河高架的南延,给南部发展带来了前所未有的契机,南部商业潜力巨大。

　　不过,目前来看,南部商圈里基本都是巨无霸的购物中心。中海环宇城建筑面积8万平方米,贵和领秀城店号称济南最大单体商业项目,总建筑面积15万平方米。业内人士认为,由于建设周期问题,商业地产往往有滞后性,如此多的大型购物中心聚集,如何避免同质化形成共赢是需要考虑的问题。

　　东部　新商圈从一铺难租到一铺难求

　　2009年,“东荷西柳”正式开馆,只是那时候,在济南市民的心中,那是个偏远的地方,周边除了建成时间也并不长的龙奥大厦外,几乎就只剩下附近村子的村民了。

　　济南奥林匹克体育中心党委副书记裴长宝表示,全运会结束后,2009年底奥体中心开始招租,因为没有人气,东荷西柳的租金在刚起步时仅仅合0.8元每平方米,即便如此,招租一事仍是令场馆相关负责人最头疼的事情。

　　一直到2012年,随着周边海尔绿城、龙奥新居、奥龙观邸、龙奥天街等小区的建立,奥体中心人气渐旺。2013年,奥体内商铺的生意明显好转,且周边多是消费水平较高的人们,也为这里带来了中高端客户,虽然房租如今也在连年上涨,但因为营业额高,这里仍成为了商家们一铺难求的地方。

　　如今,奥体中心已经走过了6个年头,全年营运收入从一开始的3200万元,到2013年的4700万元,已经成为了最具潜力的东部商圈核心。

　　在经十东路的主干道上,奥体中心独树一帜,而在东荷西柳的北边,因为济南国际会展中心的成立而汇聚起人气建立的银座高新店和华润万家也成了东部商圈的新坐标。

　　还有以齐鲁软件园为核心的区域,该区域近年来新建成了雨滴广场和美莲广场,都是吃喝娱乐购于一体的新型综合商业体,辐射周边的白领以及附近的居民。

　　西部　准备筹建“印象济南”特色街

　　相对于东部、南部来讲,西客站片区近年来住宅发展较快。目前在售楼盘就有十几个,不过由于起步较晚,目前还未形成成熟的商业体。

　　记者近日在西客站片区看到,目前人气较高的区域主要为安置区,商业则以配套群楼的店铺为主,经营小型超市、中低档餐饮为主,尚没有大型超市。居民刘女士表示,生活所需基本从小商铺以及集市上都能买到,远一点可以到世购、西市场去购物。

　　对于是否落子西客站片区,省城现有的商业集团也有自己的考虑。省城某商场相关负责人表示,商场布局比较谨慎,之前曾到西客站片区统计亮灯率,发现西客站片区虽然楼盘崛起较快,不过目前来看入住率并不高。

　　不过,业内人士认为,随着西客站片区住宅陆续交付使用,入住率提高,商业发展指日可待。“西客站片区属于文化、会展、商务中心,加之高铁效应,将带来不错的前景。不过这种发展还需要很长一个阶段。”据了解,2015年1月中旬济南13宗土地底价成交,西客站片区独占7宗,其中包括6宗商业商务用地,1宗社会停车场,此次拍出的6宗商业商务用地无疑将会弥补西部商业薄弱的缺陷。　

　　除此以外,根据去年7月份的规划进展,记者还了解到,济南西城集团计划在省会文化艺术中心附近打造具有“老济南韵味”的泉城特色商业街区“印象济南”。

　　专业商圈　科技商圈走下坡路　汽车商圈崛起

　　除了综合性商圈之外,省城有几大商圈属于专业性较强的商圈。北部北园以建材家居为主,泺口则是享誉周边省市的服装城,山大路商圈主要经营电子科技商品,段店商圈则是新崛起的汽车及周边产品为主的商圈。相对综合性商圈而言,专业性商圈受大环境、行业发展趋势的影响较大,起伏性较大。

　　上世纪90年代,电脑、手机等电子商品开始普及,受此带动,山大路商圈迎来了繁华期。到2010年之前,是不少从业者眼中的黄金时代,然而2010年之后,却走上了下坡路。某科技市场商户老谢称,当年一天能卖30台电脑,自己只管卖,组装由专门的店铺来做。如今一天能卖3台就不错,装配也都成了自己的工作。“如今不少业户都已经撤柜。”在此背景下,华强二楼转型格子铺,三楼北区变身为眼镜市场。赛博5层也重新装修为电影院。

　　与科技市场境遇类似,随着楼市萧条,北园家具建材市场也不是很景气。而作为另一个大型综合性专业化商圈的泺口,始建于1989年,现已成为闻名全国的大型专业批发市场、山东省十大专业市场之一。然而,随着电商的崛起,传统服装业受到了很大冲击,2015年元旦,泺口服装城首降租金,降幅在10%—20%,不少原本坚守不下去的店主,因为租金的降低,选择继续在此打拼。

　　而与之相对应,随着汽车走进越来越多的家庭,以段店世购为中心的汽车商圈逐渐红火起来。近日,记者在世购广场看到,偌大的停车场里车辆停得满满的。附近居民刘女士称,“两三年之前,这边人还不算多,这两年人气明显上涨,周末车辆排成长队,根本停不下。”据了解,以世购汽车用品批发广场为中心,新华联的加入让商圈越来越红火,腊山北路、张庄路成为维修钣金一条街,由世购往西4S店聚集,逐步形成完整的汽车商业生态。

　　相较于大型综合体的过剩,陈华认为,这种专业性商圈还是很受欢迎,比如大家一买家具建材,就会想到去北园逛一逛,“把同样的产品聚集在一起,让消费者在尽可能小的空间内找到尽可能多的产品,这种专业化模式值得肯定。”