济南商圈商业地图不断外扩 外围布局东部南部新商圈崛起

　　今年春节,家住领秀城的小张挺开心,家门口贵和赶在年前开了业,置办年货、吃年夜饭在家门口就都解决了。购物有了更多选择,是近年来不少济南人的感受。

　　从1904年开埠以来,省城商业经历了100多年的发展。随着商业龙头项目的落地,整个商业环境正在悄然发生变化。东部、南部新商圈的崛起,让整个商业地图不断外扩；新项目的加入也在不断动摇着泉城路商圈的核心地位,去中心化明显；而随着时代发展,主营电子科技的山大路商圈面临危机,而汽车等专业商圈却蒸蒸日上。专家认为,济南商圈正面临着全面洗牌。

　　南部　商业新贵扎堆　多是巨无霸

　　今年,对于家住领秀城的张女士来说,购物、休闲都方便了许多。“贵和领秀城店已经开业,里面业态很全,还新开了北京华联超市,买什么东西在小区里都能解决,车都不用开。”张女士说,以前南边商业并不多,买东西很不方便。“以前过年之前,我都到鲁商广场、万达广场去给家人买衣服,去超市买年货,路上堵、商场里人又多,非常不方便。”她表示,如今走着就能把年货办全了,来个亲朋好友,家门口就能请客吃大餐。

　　贵和领秀城店开业,结束了南部中海环宇城一家独大的商业格局。近日,记者在贵和领秀城店内看到,还有部分商铺尚在装修中。虽然,店内客流并不算大,不过记者随机采访发现,商场客流基本都是南部居民。市民王先生表示,原本领秀城小区内有部分商业街,超市、餐厅、小商店都有,不过体量比较小,如今贵和开业给生活带来了很大便利。

　　事实上,省城南部开发时间较晚,2013年9月29日,中海环宇城正式开业,填补了南部商业的空白。2014年底贵和领秀城店也开业,南部商业渐渐形成规模。正在建设的绿地新都会销售人员表示,小区将建设10多万的纯商业配套,还有50多万平方米的写字楼,预计将于2018年前后投入使用。除此以外,东部的华润也将带来大量的商业配套,另外还有旅游项目,南部商圈渐渐丰富起来。

　　业内人士认为,南部大盘建设给商业带来了消费市场,同时二环南路高架建设、二环西路高架南延以及顺河高架的南延,给南部发展带来了前所未有的契机,南部商业潜力巨大。

　　不过,目前来看,南部商圈里基本都是巨无霸的购物中心。中海环宇城建筑面积8万平方米,贵和领秀城店号称济南最大单体商业项目,总建筑面积15万平方米。业内人士认为,由于建设周期问题,商业地产往往有滞后性,如此多的大型购物中心聚集,如何避免同质化形成共赢是需要考虑的问题。

　　东部　新商圈从一铺难租到一铺难求

　　2009年,“东荷西柳”正式开馆,只是那时候,在济南市民的心中,那是个偏远的地方,周边除了建成时间也并不长的龙奥大厦外,几乎就只剩下附近村子的村民了。

　　济南奥林匹克体育中心党委副书记裴长宝表示,全运会结束后,2009年底奥体中心开始招租,因为没有人气,东荷西柳的租金在刚起步时仅仅合0.8元每平方米,即便如此,招租一事仍是令场馆相关负责人最头疼的事情。

　　一直到2012年,随着周边海尔绿城、龙奥新居、奥龙观邸、龙奥天街等小区的建立,奥体中心人气渐旺。2013年,奥体内商铺的生意明显好转,且周边多是消费水平较高的人们,也为这里带来了中高端客户,虽然房租如今也在连年上涨,但因为营业额高,这里仍成为了商家们一铺难求的地方。

　　如今,奥体中心已经走过了6个年头,全年营运收入从一开始的3200万元,到2013年的4700万元,已经成为了最具潜力的东部商圈核心。

　　在经十东路的主干道上,奥体中心独树一帜,而在东荷西柳的北边,因为济南国际会展中心的成立而汇聚起人气建立的银座高新店和华润万家也成了东部商圈的新坐标。

　　还有以齐鲁软件园为核心的区域,该区域近年来新建成了雨滴广场和美莲广场,都是吃喝娱乐购于一体的新型综合商业体,辐射周边的白领以及附近的居民。

　　西部　准备筹建“印象济南”特色街

　　相对于东部、南部来讲,西客站片区近年来住宅发展较快。目前在售楼盘就有十几个,不过由于起步较晚,目前还未形成成熟的商业体。

　　记者近日在西客站片区看到,目前人气较高的区域主要为安置区,商业则以配套群楼的店铺为主,经营小型超市、中低档餐饮为主,尚没有大型超市。居民刘女士表示,生活所需基本从小商铺以及集市上都能买到,远一点可以到世购、西市场去购物。

　　对于是否落子西客站片区,省城现有的商业集团也有自己的考虑。省城某商场相关负责人表示,商场布局比较谨慎,之前曾到西客站片区统计亮灯率,发现西客站片区虽然楼盘崛起较快,不过目前来看入住率并不高。

　　不过,业内人士认为,随着西客站片区住宅陆续交付使用,入住率提高,商业发展指日可待。“西客站片区属于文化、会展、商务中心,加之高铁效应,将带来不错的前景。不过这种发展还需要很长一个阶段。”据了解,2015年1月中旬济南13宗土地底价成交,西客站片区独占7宗,其中包括6宗商业商务用地,1宗社会停车场,此次拍出的6宗商业商务用地无疑将会弥补西部商业薄弱的缺陷。　

　　除此以外,根据去年7月份的规划进展,记者还了解到,济南西城集团计划在省会文化艺术中心附近打造具有“老济南韵味”的泉城特色商业街区“印象济南”。

　　专业商圈　科技商圈走下坡路　汽车商圈崛起

　　除了综合性商圈之外,省城有几大商圈属于专业性较强的商圈。北部北园以建材家居为主,泺口则是享誉周边省市的服装城,山大路商圈主要经营电子科技商品,段店商圈则是新崛起的汽车及周边产品为主的商圈。相对综合性商圈而言,专业性商圈受大环境、行业发展趋势的影响较大,起伏性较大。

　　上世纪90年代,电脑、手机等电子商品开始普及,受此带动,山大路商圈迎来了繁华期。到2010年之前,是不少从业者眼中的黄金时代,然而2010年之后,却走上了下坡路。某科技市场商户老谢称,当年一天能卖30台电脑,自己只管卖,组装由专门的店铺来做。如今一天能卖3台就不错,装配也都成了自己的工作。“如今不少业户都已经撤柜。”在此背景下,华强二楼转型格子铺,三楼北区变身为眼镜市场。赛博5层也重新装修为电影院。

　　与科技市场境遇类似,随着楼市萧条,北园家具建材市场也不是很景气。而作为另一个大型综合性专业化商圈的泺口,始建于1989年,现已成为闻名全国的大型专业批发市场、山东省十大专业市场之一。然而,随着电商的崛起,传统服装业受到了很大冲击,2015年元旦,泺口服装城首降租金,降幅在10%—20%,不少原本坚守不下去的店主,因为租金的降低,选择继续在此打拼。

　　而与之相对应,随着汽车走进越来越多的家庭,以段店世购为中心的汽车商圈逐渐红火起来。近日,记者在世购广场看到,偌大的停车场里车辆停得满满的。附近居民刘女士称,“两三年之前,这边人还不算多,这两年人气明显上涨,周末车辆排成长队,根本停不下。”据了解,以世购汽车用品批发广场为中心,新华联的加入让商圈越来越红火,腊山北路、张庄路成为维修钣金一条街,由世购往西4S店聚集,逐步形成完整的汽车商业生态。

　　相较于大型综合体的过剩,陈华认为,这种专业性商圈还是很受欢迎,比如大家一买家具建材,就会想到去北园逛一逛,“把同样的产品聚集在一起,让消费者在尽可能小的空间内找到尽可能多的产品,这种专业化模式值得肯定。”