山东首张不动产权证发放 "房地合一"还有多远?

　　我省首张不动产权证在青岛发放,人们又一次看到产权登记“房地合一”是发展方向。目前,实施“房地合一”管理体制的只有少数城市,如天津、重庆、青岛等,通常是由国土资源和房屋管理局实施统一的房地产登记。但我省和全国多数城市仍是“两证分开”、“一证上市”,甚至有的市民手里有房产证而无土地证。
　　不影响交易、也不影响抵押贷款甚至拆迁补偿,土地证“有用”吗?更清晰、完整的产权登记离我们有多远?
  “房地合一”什么样
　　为了直观感受“房地合一”,3月1日,记者在济南和青岛各找了一位朋友,请他们把家里的房产证、土地证拍照传给记者。济南的朋友传来两本证:大红的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》,青岛是一本《房地产权证》,也是红色的。虽然青岛的《房地产权证》就要被新证代替,但“房地合一”的做法仍将延续。
　　在青岛朋友这一本2014年1月颁发的《房地产权证》中,记者看到,其内页上半页与济南的房产证类似,载明权利人、坐落、共有状况、登记时间和房屋状况(建筑面积、套内建筑面积、规划用途、房屋性质)；下半页,青岛增加了一栏“土地状况”,则和济南的《国有土地使用证》类似,标明地号、地类(青岛为“土地用途”,两证均填“住宅”)、使用权类型(青岛为“取得方式”,两证均填“出让”)、使用年限、使用权面积。后边的附图页,都贴着宗地的四至和图形。
　　土地使用权面积的登载则大有不同。济南朋友的《国有土地使用证》是按面积“分摊”,使用权面积38平方米,其中分摊面积38平方米,独用面积一栏为空。而青岛则三栏都空着。
　　济南市某区国土资源分局地籍科负责人告诉记者,土地使用权的分割有不同的方法,济南这个面积的算法是个人房产占宗地上全部建筑面积的比例,再乘以宗地总面积得来,每家可能只有几平米几十平米,虽然不能指定这些土地具体在哪里,但有“按份共有”之义；而青岛的填法有“共同共有”意味。
    土地使用权分割难在哪
　　在“房地分离”的城市,手持“双证”的市民并没有多少。有数据显示,2014年济南新建商品住宅总成交量超过6.1万套,二手房成交量近3万套,一年交易了9万套,而济南市全年只办理了3783件国有土地使用权分割登记。就是说,只有3783套房子从开发商手中把国有土地使用权“大证”变成了“小证”。
　　为什么出现“分割难”?上述地籍科负责人告诉记者,在济南,办土地使用权分割登记的前提是已办理房产证,就是说,开发商的土地若曾拿去抵押贷款,需先还清贷款赎回土地。另外,一旦有违规超建、配套甩项、验收不合格等情况,小区拿不到房产证,自然就拿不到土地证。
　　另外,上述“按份共有”的计算办法,也让分割变得滞后。他说,要算出个人的“分摊面积”,就必须等整宗地都开发完毕、所有房源都出来测绘报告,才能算出总建筑面积。
    维护权益应着眼长远
　　记者从房管部门获悉,济南的交易政策是“一证上市”,光有房产证,没有土地证,也不影响交易、抵押贷款、甚至拆迁安置。对开发商也没有硬性政策约束。“老百姓觉得没用,购房合同也没写,开发商自然懒得麻烦。”上述济南朋友告诉记者。
　　听说青岛颁了“第一证”,济南知名验房师、关注房产多年的田双立充满期待:“‘房地合一’是个趋势,不能因为眼下‘没用处’就忽视了土地权益。”
　　青岛市国土资源和房屋管理局工作人员告诉记者,2001年,青岛产权登记“房地合一”之初,就是看到商品房市场发展初期暴露出了权属不一致的情况,不便于交易,地是甲的,房子是乙的,出了纠纷法院都难以执行。
　　济南市一位多年从事房产交易管理的人士举例:“20年前房产很少办证,后来发现孩子落户有用、上学有用；以前办抵押,有些人习惯抱着人家的房产证就行,慢慢知道了这样不管用,应该有正规的抵押权登记。社会管理越来越规范,维护权益应该看得长远。”

　　山东不动产“第一证”青岛颁出

　　作为全国15个统一登记窗口建设联系点之一,青岛年内全面推行不动产统一登记

　　今天9:21,青岛市民徐建军从国土资源部部长姜大明手中接过编号为D37000000001的《中华人民共和国不动产权证》,这是《不动产登记暂行条例》3月1日实施以来,我省颁出的第一张不动产权证。

　　徐建军在市南区鲁商首府小区新买了商品房,今天是这套房首次登记。“领到全省第一证,非常激动,心里也更踏实了。不动产登记对落实物权法,对老百姓依法确权、维权是件大好事!”抱着大红证书,徐建军说。据悉,今天共有6位市民成为特别的“第一批”。

　　打开徐建军的不动产权证,记者看到,首页不再采用“青岛市人民政府”章,而是盖“青岛市国土资源和房屋管理局不动产登记专章”,还增加了防伪标志和二维码。内页填写了权利人、共有情况、坐落、权利类型、权利性质等信息。延续了青岛市本级“房地合一”的做法,徐建军的“第一证”同时载明了房、地两项权利,“权利类型”为“国有建设用地使用权/房屋所有权”。在附图页上,还打印有宗地图和房产分户图。

　　青岛市不动产登记中心相关负责人介绍,除了发证主体变化,不动产权证比原来的房地产权证内容更广泛,在原来房屋和土地产权基础上,也可做海域、林地、农地等登记,附图也会将宗地、宗海以及附属建筑物加上,使市民的不动产登记、流转更方便。新证还设有不动产单元号,这个唯一编号就像身份证号一样,将贯穿不动产登记所有信息,方便查询和使用。

　　当天一早,由青岛市房地产交易中心更名而来的青岛市不动产登记中心也揭开面纱。记者8:30进入登记中心时,大厅等候区坐得满满当当,70多个窗口涵盖了档案查询、存量房网签等“一条龙”服务。

　　青岛市国土房管局副局长付荣云告诉记者,青岛是全国15个不动产统一登记窗口建设联系点之一,本次启动不动产登记证书的是青岛市本级的市南、市北、李沧三区,年内其他区市在完成职责和机构整合,进行业务流程再造等准备后,将全面进行不动产统一登记颁证,各种不动产登记在统一窗口办理,使用新的不动产权证。当然,老证若不交易、不变更权属,也无须更换,将继续有效。

　　统一登记来临　楼市反应淡定

　　业内人士:不动产登记和降息对市场走向形成对冲

　　3月1日,《不动产登记暂行条例》开始实施。政策落地前后,本报记者在济南、青岛、烟台多地采访发现,已有充分预期的楼市反应比较平静,没有出现大规模抛售房源的情况。

　　青岛楼市受影响不大

　　作为试点城市,青岛市市南区、市北区、李沧区在省内率先实行不动产统一登记。青岛楼市反应如何,有没有出现抛售现象?

　　3月1日上午,在青岛市市南区宁夏路的一家房产中介,店主刘洁像往常一样在电脑、电话前忙碌着。说起不动产登记,刘洁十分淡定:“这段时间挂牌量、成交量和房价都比较稳定,并没有遇到抛售房屋的。不动产登记短期内或许会对购房者的消费心理产生一定的影响,但不会对市场产生直接的冲击。”

　　对于不少房产网站或者中介门店的二手房信息标注上“不动产登记前的疯狂降价”、“因不动产登记抛售,快捡便宜”,刘洁表示,这只是中介的一种营销手段,而且此类房源多为大户型,价格也不低。

　　记者在一家网站上看到,一个位于宁夏路上标有“不动产登记抛售”字样的房源,103平方米标价150万元,单价近15000元,与该小区市场均价基本持平。

　　“不动产登记已有很长时间的过渡期,很多人早将房源处理了,最主要的是新政策没有强制性,房主不会因此出售手里多余的房产,即使未来征收房产税,从上海、重庆的情况来看,其征收力度应该不会太大。”刘洁表示。

　　青岛一家二手房网站的数据显示,2月份,青岛二手房挂牌套数为113212套,较上月减少10031套,环比下降8.14%,同比下降约10%。二手房挂牌均价14873元/平米,环比上升0.10%,同比下降1.02%。二手房市场共成交1377套,环比下降45.34%,同比上升5.11%。

　　科威国际不动产青岛区总经理孙杰认为,“对于青岛而言,不动产登记影响应该不会太大,因为青岛楼市最明显的一个特征就是刚需占主导,且外来人口多。”

　　值得关注的是,不动产登记正式实施的3月1日,央行降息也开始实行。在业内人士看来,对房地产市场而言,两个政策总体上具有对冲性质,前者促使房价面临下调压力,后者降低资金成本则会促使房价上涨。

　　孙杰认为,“房地产行业是一个资金密集型行业,需要银行贷款或者金融杠杆来撬动。”降息利好可以刺激开发商去积极拿地开发建设,也可以刺激购房者积极入市置业。

　　　济南局部区域大户型房源增多

　　“最近,的确有一些‘超低价位’的房子挂了出来,以大户型为主。以至于蛰伏好久的炒房客又出动‘抄底’了。我认识一位炒房客,年前2个月‘收’了7套房,卖了3套,一转眼赚了五六十万。”他说。

　　分析原因,他觉得不排除不动产统一登记临近带来的“避嫌”之需和房产税预期,另外,也可能有人做生意,年关前急用钱。“房主都说急用钱,我们也不便询问他们的身份。”

　　位于济南市英雄山路的某省直单位宿舍,最近也出了不少房源。附近一家房产中介经纪人张女士告诉记者,有的房主要求买家价格能接受,再去看房,不想让太多人知道自己卖房,也不希望频受搅扰。

　　一位长期关注楼市的济南市民赵先生最近注意到,搜房网上局部区域的大户型二手房出房量比年前增加了。“3月1日下午,旅游路在售的5居及5居以上房源的搜索结果加起来有17页,500条；奥体中心有8页,约200条；其中不少标注着‘出国急卖’、‘包改合同’等字样。以前还不知道这边有这么多大房子。”

　　但总体来说,不动产统一登记对济南楼市影响不大,大部分地区反应平稳。

　　“毕竟不动产统一登记还没在济南落地,没感觉到大的变化。出的房子以商品房为主,附近的单位宿舍要么没证,要么不让对外卖,出房不多。”21世纪不动产济南虹景环山路店经纪人小李告诉记者。

　　“不动产统一登记宣传两三年了,要抛的早抛了。最近变化不大。”三宇和记地产银座花园二店经纪人隋英杰告诉记者,浆水泉一带的单位宿舍比较集中,2011年交房之初曾有个卖房小热潮；此后,出房的比例和其他小区差不多。

　　21世纪不动产旺城八里桥店经纪人郭海文、齐鲁楼市槐荫区外海西子店店长杨运航也告诉记者,虽然不乏买房人期待有人抛房“捡个便宜”,但未发现二手房大规模抛售,房价也比较平稳。

　　“不动产登记要达到全国联网,还需要几年时间。不过,统一登记强化了人们对房产税的预期,房主变得更加理性了。”隋英杰告诉记者,比起不动产统一登记,房产税的影响更为实质。

　　烟台楼市未见明显波动

　　烟台暂未纳入不动产登记试点城市之列,受此及其他因素影响,近期楼市也未见明显波动。

　　烟台中铁逸都营销总监王万中认为,不动产登记带来的影响更多地表现在纳入试点的大城市,对于烟台而言,连锁影响还要以试点城市的市场反应和客户表现为信号,而这个信号也得要3到6个月才会较为明确。“现阶段,受楼市整体环境及春节假期影响,烟台市场一二手房交易量都不是很大。”王万中说。

　　克而瑞烟台分公司延展部经理薛伟,主要负责当地楼市数据研究,他也未发现近期烟台楼市有太大波动。根据该公司最近一期双周报数据,烟台六区双周住宅市场供应12.7万平方米,成交5.3万平方米。“这一数据同比并无太大变化,价格也相对平稳。”

　　“购买新建住房的人有90%以上是刚需,对于这部分人来说不动产登记不登记,他们都要买房,不动产登记政策只在短期内会使市民产生观望情绪。”烟台中建悦海园总经理袁方认为。

　　二手房市场也相对平稳,记者走访莱山区房管中心和市内多家中介机构发现,二手房供应和交易变化不大。

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