《山东省住宅物业服务收费管理办法》1月1日执行

　　15日,省物价局在其官方网站上公布了《山东省住宅物业服务收费管理办法》,该《办法》将于2012年1月1日起施行。根据《办法》,普通住宅前期物业服务收费以及车位租赁费均实行政府指导价,物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,以及供水二次加压设备运行电费不得计入物业服务成本。
　　□本报记者　李萌博
关键词　前期物业费
前期物业服务收费实行政府指导价
　　住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价,由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度,报同级人民政府批准并每年向社会公布。
　　具体收费标准,由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。
　　非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价,由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
关键词　分等级定价
物业服务费实行分等级定价
　　普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。物业服务等级标准由设区的市物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布。
关键词　物业费成本组成
物业共用设施维修改造费不计入物业成本
　　普通住宅物业服务成本包括:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护、安全防范费用；办公费用；物业服务企业的固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。
　　其中,物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。供水二次加压设备运行电费由供水单位承担,不得列入物业服务成本。
关键词　减收物业费
房屋交付后空置一年以上,物业费适当减收
　　物业服务收费按法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。
　　房屋交付后空置一年以上的,其物业服务费按实际运行费用适当减收,合同另有约定的,从其约定。

关键词　减免物业费
配套设施未达标准,物业费应适当减免
　　前期物业管理住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,物业服务收费应当适当减免,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。
　　业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业服务费用由开发建设单位交纳。
　　物业服务合同有约定的,物业服务费可以预收,预收时间一般不超过半年。

关键词　车位租赁费
车位租赁费实行政府指导价
　　车位租赁费实行政府指导价,由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度,报同级人民政府批准。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。
　　物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。己购买车位但未停放车辆的,停车服务费应当适当减收。
　　业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会确定,所收费用属全体业主共有。
关键词　外来车辆停车费
不得向为业主提供配送服务的车辆收停车费
　　物业服务企业对车辆实行出入证管理的,应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的,可以适当收取工本费。
　　物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。除规定以外的其他外来车辆,停放超过2个小时的,可以收取一定费用。
关键词　垃圾清运费
垃圾清运费标准由物业和业主协商确定
　　业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾,应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放,并承担清运费用,具体收费标准由双方协商确定。
　　供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。