物业撤出留业主一张传票 万盛园业主成被告

万盛园业委会通知被起诉的业主开会商量如何应诉。

业主王先生家阳台漏水严重。

　　近年来,物业告业主拖欠物业费的诉讼案件呈上升趋势。据了解,多数业主拖欠物业费是因为对物业服务不满想以此来维护自己的权益,而物业告业主也是为了维权。但双方的纠纷对簿公堂以后就能解决吗?除了走法律程序,业主和物业的纠纷有没有更好的解决途径?

　　□文/片　见习记者　陈思羽

　　万盛园

　　物业告业主拖欠物业费

　　业主却说“终于找到说理的地方了”

　　“没交物业费快三年了,物业也不来问问为什么不交,现在反而又告我们拖欠物业费。”万盛园A区业主王先生气愤地说。11月1日原来小区的物业因为经营不善、亏空太大正式撤出小区,然而意想不到的是,在物业撤出前,王先生和其他几位小区业主竟然收到法院传票,原来是物业告他们拖欠物业费。

　　王先生不交物业费是从2009年开始的,起因是阳台漏水。“物业说这是房屋质量问题,物业解决不了。”但王先生认为小区的物业和开发商是一家,开发商盖的房子出现问题就该物业管,他不交物业费就是为了督促物业维修房子,可是等了三年也没有物业的工作人员出面沟通协调。“这次上法庭了,我终于找着地方说理了!”

　　该小区的业主任先生也收到了法院传票,他说,不交物业费各家有各家理由,但有个共同原因就是对物业在小区公共区域的服务很不满意。“地下室垃圾不打扫,路轧坏了也没人修,有一次冬天晚上路灯一个都没亮,只能打着手电筒出门。这样的物业算是合格吗?”

　　业主们认为不交物业费是为了维权,但是律师介绍这类诉讼案件里多半是业主败诉,这让他们很难理解。“如果对物业服务不满,我们业主能怎么办?上了法庭就不是解决问题,而是激化矛盾了。”业主任先生说。

　　茗筑美嘉

　　庭外和解后欠费交齐了

　　但原先的问题还是没解决

　　茗筑美嘉的部分业主9月份刚和物业就拖欠物业费的案件达成庭外和解。滕女士就是被起诉的业主之一。她介绍说,小区有的业主是因为开发商的遗留问题不交物业费,但她是对物业的安保工作不满意。“物业服务打折了,没有履行先前的服务承诺,可是业主的物业费却要照交,我觉得这样很不合理,所以拒交物业费。”

　　但在律师建议下,滕女士和部分业主还是选择了庭外和解。因为拖欠物业费不再是惩罚物业,而是侵犯了其他业主的利益,业主不交物业费,可是物业公司照样还是在社区服务,其实是白占了其他交费业主的资源。滕女士说“这倒也是个理儿。”

　　然而庭外和解后物业和业主的问题并没有解决。业主们补齐了拖欠的物业费、履行了自己的义务,可物业的服务却没有改善。原本拒交物业费是为了督促物业更好地服务,结果自己不光成了被告,还要补齐物业费、承担庭审的费用。“在社区里业主真是太被动了,在自己家都没有办法自己做主吗?”

　　现在该小区的一些热心业主正在筹备成立业委会。“在社区里,业主虽然花钱买了房,但却还是弱势。我们打算成立业委会来维权,不是为了撤换物业,就是为了能和物业多沟通,有问题及时解决。”

　　□协会建议　物业业主应各司其职

　　通过对济南近年几千起业主投诉物业的案例进行分析调研,济南市物业管理行业协会会长张平发现,其中有半数以上的案件是由于开发商遗留问题带来的纠纷,另外老旧社区或小产权社区水电暖等公共配套设施不齐全造成的投诉也占一定比例,而真正对物业服务不满意的投诉只占一少半。

　　张平认为,近年来物业告业主的案件增加,体现出物业行业正在向更正规的方向发展。“物业是个微利行业,利润率只能在10%左右,所以一旦业主拖欠物业费,物业公司就没有办法正常运转,服务自然会跟不上。在社区里,物业要自律、履行自己的职责,业主也要自律。交物业费,就是业主责任的一部分。小区里要各司其职,双方也要加强沟通、相互理解,该物业管的一定要管好,不该物业管的,也希望业主不要迁怒。”

　　□律师支招　物业业主要加强沟通　存在纠纷最好先行调解

　　山东豪才律师事务所律师王辉说:“目前,物业起诉业主欠费的案件呈上升趋势的原因是欠费业主的费用增加,物业收不上费用、朝不保夕,导致物业服务无法正常运行。为了保证整体服务水平,在调解无效的情况下,只能采用诉讼途径。”

　　她建议,前期加强沟通可以有助于预防物业和业主的纠纷。由于业主对物业服务的责权和内容存在误解,而导致双方矛盾的情况很多。鉴于此,物业应对欠费业主耐心地进行沟通、说明情况,在小区内对物业各项责权和服务内容进行宣传,引导业主正确认识物业服务。

　　一旦物业和业主产生纠纷,如果因物业服务存在较大瑕疵造成的业主欠费,最好双方协商解决,物业听取业主意见、完善服务。但对于因其他原因,如开发商遗留问题产生的纠纷,在诉讼或仲裁前,最好先行调解,业主委员会应该在中间起到协调的作用。

　　据了解,为了解决近年来持续上升的房产物业纠纷,今年9月济南市仲裁委员会成立了“济南仲裁委员会房产仲裁中心”,目标是成为解决济南房产物业纠纷的快速通道,提高案件纠纷处理的效率。王辉认为通过仲裁方式解决物业纠纷,就目前而言不失为一种好方法,简便、易行,提倡当事人双方平等对话。“仲裁同样具有法律效力,但前提是要事先约定仲裁条款,否则只有通过诉讼解决。”