房价每平米降了约40元 济南楼市出现“拐点”？

房子降价的大门已经开启?(记者崔荣杰摄)

□本报记者　崔荣杰
　　从去年4月份调控开始后,市民一直盼望的房价下降在刚刚过去的8月份终于有所“回应”。国家统计局18日发布的全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,在继上个月出现持平后,8月份济南新房价格首次出现了0.4%的下降。而在国家统计局统计的我省四个城市中,三个城市新房价格环比下降,一个城市持平,出现了“全面停涨”的局面。业内人士普遍认为,下降幅度虽然普遍偏小,但从总体情况看,各界关注的价格“拐点”已在眼前。
全国过半城市房价“停涨”　业内认为房价“拐点”已到眼前
　　在18日国家统计局发布的数字中,房价不涨的城市首次占了上风。数据显示,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有16个,持平的城市有30个,总体数量达46个。与7月份相比,8月份环比价格下降和持平的城市增加了15个。二手住宅方面,与上月相比,价格下降的城市有26个,持平的城市有17个,共计43个。与7月份相比,8月份环比价格下降和持平的城市增加了9个。
　　在统计的我省四个城市中,济南、青岛和烟台新房价格均出现了环比小幅下降,济宁房价与上月环比持平,而在7月只有一个城市房价环比小幅下降。二手房方面,8月四城市有两城市房价环比下降。
　　“从总体情况来看,房价稳定已经没有什么问题,房价环比下降和持平城市过半说明房价已经朝着‘拐点’走去。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗说。世联怡高房地产顾问机构山东市场部经理梁伟也表示,单从房价持平和下降城市数量来看,房价“拐点”已在“眼前”,但目前离房价真正大幅下降还有距离,要看九十两月市场的情况。
济南新房价格年内首次环比下降0.4%　环比跌幅全国第二,将极大改变市场各方未来预期
　　济南房地产市场向来以稳定为主,从上半年,根据国家统计局的数字,济南新房价格分别以环比0.2%、0.4%、0.5%、0.5%、0.2%、0.3%的幅度“不紧不慢”地涨着,始终不肯向下“低头”。直到进入下半年的7月份,济南新房价格终于首次出现了“停步”,房价从此“转向”。
　　据统计,在8月份济南新房价格指数首次出现了环比0.4%的下降,同比有着3.2%的上涨,涨幅环比上月出现回落。在我省三个房价环比下降城市中,济南跌幅高于青岛(0.1%)和烟台(0.3%)的幅度。在70个城市中,济南环比跌幅仅次于重庆列全国第二。
　　对于济南房价首次环比下降的原因,李铁岗认为是房地产市场调控政策持续进行的结果,“0.4%的幅度不能说明什么大的问题,但在目前这个情况下反映了一个趋势。”李铁岗说,数字虽小但意义重大,能够在很大程度上改变开发商和购房者尤其是后者的市场预期,对接下来的九十两个月的市场产生重大影响。梁伟则认为,环比下降应该出于两个方面的原因,一个是与该月的成交结构有关,市场上低价格的房子成交分量大,会整体拉低市场均价。而另一个重要因素是市场各家开发商推出的各种优惠措施,一定程度上拉低了市场的成交底价。
　　以目前济南的房价来大体判断,0.4%的环比降幅等于房价有了大约40元左右的下降。而这一情况与市场状况和部分市民的感受也大体相同。市民郭先生正在为购买婚房而四处看房,近两个月看的楼盘有七八家,“虽然一些楼盘的起价较低,但这样的房子基本很少,大部分房子的价格和前期没有什么区别,各种优惠加起来一平米能降个几十块钱。”郭先生说。
◎新闻分析　新房降价了　二手房还在涨
　　一二手房“价格倒挂”加剧,意味着“降价来临”
　　与新房不同,8月份济南二手房价格仍出现了环比0.2%的上涨,环比涨幅列全国第七,同比上涨3.2%。“一二手房市场经常会出现价格‘交替’的现象,但长期来看,两者之间的走势是一致的。”李铁岗说。
　　记者了解到,目前济南房地产市场上的一二手房“价格倒挂”现象正变得越来越普遍,不少新楼盘的价格稳定下来后,通过打折促销等方式,价格较周边二手房的价格反倒出现了下降。如省城二环南路附近一楼盘的新房均价在八千二三百元,但周边二手房的价格在8500元以上。业内人士认为,一二手房市场是互动的,二手房集中在个人手中,对市场的反应较开发企业来说要缓慢,一手房市场“撑不住了”,二手房市场也会有反应。
　　“一二手房价格倒挂只有在市场处于低迷和房价向下走的时候才会出现,这也预示着房价下降马上要来了。”梁伟说。
　　　　　　　　　　(记者　崔荣杰)

九月十月房价
降幅可能还要扩大
　　对于8月份的房价环比下降,业内人士表示也不排除有“偶然性”成分,房价是否真降了,还要看关键的九十月份市场情况和销售效果,因此房价走向仍存“变数”。
　　业内人士分析认为,九十月份的房价或出现两种情况,一种是房价真正出现全面大幅度下降,另一种是开发商加大促销打折力度“死撑”,房价继续稳定或是继续小幅下降。
　　而面对购房者的持续观望,特价房和“团购房”成为开发商增进销量的主要手段。如省城北部一楼盘,日前推出的团购,满30人,价格比均价降低四五百元,不少楼盘推出的团购活动都有类似优惠幅度。但业内人士也指出,由于数量相对存量房比例太小,单靠“特价房”和“团购房”开发商已难以“救场”,10月份市场存量房的数量将达到高点,开发商想真正走量还要全面降价促销。
　　梁伟认为,下半年市场形势将越来越“紧张”,开发企业销量上不去,低于原定计划,在资金压力下就会想办法“解决”,一部分自有资金低的开发企业会陷入困境。在最关键的“金九银十”,出现“金九不金”、“银十不银”的状况,到10月底,部分中小开发商或出现价格“直降”的情况。对于未来的价格走势,梁伟更觉得短期内出现大幅下降的可能性较小,最有可能的是降幅逐步拉大。开发商通过更大幅度的打折促销等活动,拉动房价继续向下走,降幅会逐步扩大。　　　　　　　　(记者　崔荣杰)