济南楼市“金九”：首次置业者成主导

□本报记者 苏茂华

　　记者 张源源 摄

　　“金九银十”是楼市的传统销售旺季，尤其是在当前楼市调控持续加码的背景下，无论开发商还是购房者，都更为看重这一重要节点。如今，“金九”已快过半，济南楼市表现怎样？谁又是购房的主力？

　　记者连日来调查发现，在接连的政策因素下，刚性需求的首次置业人士依旧是楼市的支撑主力。置业专家表示，从目前的情况分析，下半年购房者可供选择的机会更多，得到的实惠也会更多。

　　首次置业成楼市支撑

　　“中秋假期，我和女友的所有时间都花在了看房上。”准备明年10月结婚的孟楠告诉记者，他现在做梦都想赶紧买套婚房。他也清楚国家对楼市的调控还在继续，楼市前景也不好捉摸，但实在“等不起”。

　　像孟楠这样的刚性需求者，支撑起了目前楼市的成交量。中秋节日期间，记者走访多家楼盘售楼处发现，在政策不明朗、楼市前景看淡的阶段，许多置业者都会保守出手，因此看房团结构也在改变。与此前家庭组合报名看房团的情况不同，今年以来，恋人组合看房的比例大幅上升。很多销售人员也表示，他们接受的咨询客户中，因为结婚而买房的购房者占了一半多的比例。

　　记者了解到，在房贷越来越难的情况下，投资者几乎无法进入楼市，而且就算进入楼市，由于较高的利息和限购令的影响，其回报率也比以前低得多，因此越来越多的购房者进入观望阶段。目前坚持买房的人群中，刚性需求占80%以上的比例。刚需主要包括三种需求：一是首次置业的年轻人，二是改善型的二次置业者，三是未来需求，如外地人给读书、工作的子女买房。

　　据搜狐焦点网济南站调查显示，有71%的网友今年有买房打算，其中21%的网友表示会在今年合适的时候出手买房；29%的网友仍在观望中，没有决定具体买房时间；另外21%的网友因限购令等政策影响而不能买房。调查同时显示，有50%左右的网友是因为结婚而进行首次置业，36%的网友因改善住房而选择购房，另外14%的网友另有其他原因。

　　分析人士认为，随着各项调控政策的逐步落实，市场上投资性需求及部分改善型自住需求受到抑制，市场成交将越来越依靠刚性需求作为支撑。

　　高性价比房源受青睐

　　对于大多数首次置业者来说，由于经济实力有限，想要一次性购置市中心的房子，或是3室甚至4室这种大户型房子难度较大。他们中的多数人也把目光瞄准那些低总价但交通便利、购物方便的房源。对此，部分开发商也主动求变，推出的房源主打“高性价比”牌，很受市场欢迎。

　　记者发现，目前能够取得较好销售业绩的楼盘，大部分是因为其性价比高而更加吸引刚需购房者，如具备以中小户型为主、价位相对较低、自身及周边各方面配套较好等因素。

　　此外，要打动刚需族，除了价格优惠外，高利用率的户型也是吸引他们的重要因素。近年来市面上出现部分“小面积多房间”的产品，超高的得房率获得购房者青睐。如部分面积在100平方米左右的房子，户型设计成三室，空间不浪费，使用面积增加不少，在市场上很吃香。不少经济能力有限的初次置业者和改善性置业者，都会把此类物业作为置业首选。

　　购房者要把握时机

　　来自济南搜房网的统计数据显示，9月第一周，刚刚步入“金九”传统销售旺季的济南楼市表现较为平稳，成交量环比有所上扬，维持在1000套左右。在市场上，不少楼盘开始加大广告宣传力度，另外还有不少开盘与加推房源。

　　有分析人士认为，调控大势之下，低价跑量、薄利多销策略已开始成为行业共识，现在又恰逢“金九银十”的传统销售旺季，为尽快回笼资金，不少开发商选择“以价换量”，或集中推盘，或用各种各样的手段打折促销。购房者此时出手，应该是一个比较好的时机。

　　世联地产的分析人员也认为，近几个月以来，以中海、万科、恒大、世茂、远洋、碧桂园、金地等为代表的大开发商，在全国刮起了一股打折降价的旋风。在当前政策和市场环境下，打折降价现象意味着开发商之间的竞争加剧，行业洗牌已经开始。因此，下半年或是购房的好时机。开发商之间的激烈市场竞争，给购买者带来了更多的福利。下半年，在需求受到限购政策抑制的市场环境下，开发商为了赢得竞争，会倾向于选择优惠促销甚至打折降价的手段，以争取更多的客户。换而言之，下半年，购房者可供选择的机会更多，得到的实惠也会更多，这或意味着购房的好时机已经来临。

　　买好首套房很关键

　　调控下，首次置业究竟应该买怎样的房子？什么样的房子又是首次置业者理想中的“第一套”？第一次买房子应该注意哪些问题？资深置业专家表示，如何要住得舒适，还不能让还贷压力影响日常生活品质，是首次置业者需反复斟酌的重要尺度。

　　专家认为，买房最忌讳的事情就是盲目跟风，不考虑是否符合自己的实际情况，看到人家买房自己也买房，看到人家买大房自己也跟着买大房，而忽略了这种行为给日后生活带来的负担。首次置业，买大户型还是小户型，关键要看自身需求和消费能力。刚参加工作的年轻人受经济条件限制，可以考虑购买小户型；对于打算投资房地产获取收益的置业者来讲，可以购买单身公寓等小户型出租或等升值；而那些经济承受能力较强的置业者和追求高品质生活的购买人群，则可以考虑购买大户型。