济南楼市调控新解：限购令导致的退房不算违约

新华社发

　　本报4月6日讯(记者 宋晓晖)记者从多个律师事务所获悉，随着限购令的出台，许多已经决定购房的消费者无法通过网签，只好选择退房。而在整个退房过程中，围绕定金、订金、首付款退不退等问题，消费者和二手房卖主、开发商产生了许多纠纷和矛盾，由此引发的法律咨询也随之大幅增加。那么，限购令出台后退房到底是否受保护呢？记者就此采访了山东舜元律师事务所律师吕洪利。“想买房，可由于条件不够，就只能忍痛割爱退房了。”张先生很是无奈，他告诉记者，自己早在3个月前看中一套二手房，而且已经通过中介交付了5万元定金，现在突然出现的限购令让他很为难，自己的条件不达标，只能选择退房，又担心卖主不退定金，心中未免忐忑不安。“如果是因为限购令这样的国家政策出台，导致许多消费者无法继续购房的，应该不受合同违约责任约束，因为这是超出买卖双方预料和控制范围的。”针对消费者退房过程中产生的担心，吕洪利律师建议众多消费者“安心”，在提出退房申请后应积极跟开发商协商，以便顺利退还款项；一旦协商不成，消费者可以向法院提起诉讼或依据合同中仲裁条款向济南仲裁委申请仲裁。

　　吕洪利介绍，在限购令出台后的退房过程中，主要会出现以下三个方面的问题：

　　定金

　　应全部退还

　　买受人在政策没有出台前向开发商或者二手房卖主交了一部分定金，但没有签订购房合同，目前即便补签合同也由于受限购令的约束无法通过网签，在选择退房时应该退全部定金。一般来讲，若是买受人违约，定金可以不退；但因为国家政策发生变化，买受人因此无法继续购买的，卖方应该将定金全额退还给消费者。

　　订金

　　如无另行约定应全部退还

　　订金的性质相当于是预付款，如果在买卖双方没有另行约定违约责任的情况下，由于限购令导致无法继续购买的，订金应该全部退还给消费者。

　　首付款

　　如没办理网签等手续应全部退还

　　首付款将牵扯到两种情况，一种是由于开发商五证不全导致买受人交了首付款却无法及时网签的，开发商应该没有任何理由将首付款全部退还给消费者。因为五证不全即意味着违法售房，在这种情况下买受人即便是跟开发商签了合同也属于无效合同。第二种即开发商五证齐全，买受人却没有即时办理网签等手续的，按照《民法》确定的公平合理原则，开发商也应将买受人的所有首付款退还，因为首付款不是违约金。