11月20日，最新贷款市场报价利率（LPR）出炉。1年期LPR下调5bp至4.15%，5年期以上LPR也下调5bp至4.8%，为四年来首次下调。

　　于是市场上便有很多躁动的声音：“央行降息啦!楼市拐点?”“楼市格局即将改写!”等等，可见人们对于利率变化和房地产市场之间的关系非常敏感。

　　4年来房贷基准利率的首次降息，确实是利率市场的一次重大变化，这是本月中旬央行对经济发展判断表述为“经济下行压力持续加大”“外需减弱对出口增长形成压力” 等字眼之后，采取的“稳增长”手段。

　　本次降息，会不会成为拐点?过去一年，不少城市的房价确实呈现下行趋势，如果降息使房价产生稳定性变化，也可以称得上是“温和的拐点”——但这必须建立在连续降息的基础上。

　　大众日报客户端记者观察判断，考虑到房地产市场一段时间的下行趋势，本次“4年来房贷利率首次下降”，将使2020房市以“稳”为主，明年房价会比2019年房价稳定，大幅上涨则难度很大，对房价的判断不能和过去简单类比。

　　1.最近的两次降息和房价表现

　　人们之所以对降息比较敏感，是因为过去几次降息，确实带来房市的变化。其中有两次降息，带来的房价变化比较明显。

　　第一次是全球金融危机之后的降息，对房价影响很大。2008年11月27日(周四)下调存贷款基准利率各1.08%，央行再贷款和再贴现率均同时下调;12月5日，大型银行机构下调1%个存款准备金率，地方性商业银行2%。

　　2008年强降息是11年来最强的一次，这次降息导致房价在2009年上半年开始起飞，房市火暴现象一直持续到2010年，在重点城市，房价几乎一年时间实现了翻番。

　　第二次是2012年30天时间内央行两降息。2012年6月7日，中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

　　此后，中国人民银行又决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。

　　虽然强调“个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。”但2012年30天时间内央行两降息，依然带来了房价的再次快速上扬，也几乎在一年时间内，不但是大城市，一些中小城市甚至县城的房价，实现了翻番。

　　总结最近两次“降息潮”不难发现，降息对于住房成交面积的提振作用立竿见影、效果显著;对于房价的影响有滞后、但是影响持续时间较长，通常在降息3-6个月后，房价同比增速由负转正，并且同比正增长的持续时间均超过了12个月。

　　2.对本次“降息”的解读：稳经济意味更浓

　　从9月份以来，央行降准降息的动作频频，利率整体进入下行渠道。本月的降息动作又格外频繁。

　　11月5日，1年期MLF操作利率下调5BP至3.25%，11月18日，央行下调7天逆回购操作利率5BP至2.50%，月内两次下调货币市场操作利率。11月20日，1年期和5年期LPR利率均下调5BP至4.15%和4.80%，符合市场预期。随着中期借贷便利和逆回购利率的下调，将进一步降低商业银行的负债水平，而LPR的下调，将进一步缓解当前实际资金需求端价格上行的问题。

　　国内利率的整体下行，与全球利率变化是同步的，背后是“全球经济下行压力加大”。全球经济在2019年上半年下行趋势有所增强，美国经济也开始出现温和回落态势，欧美央行陆续释放宽松信号，标志本轮全球货币政策的宽松周期基本确立。据报道，截止到10月底，全球已经有40多个国家和地区先后降息。

　　但聚焦国内，近几年一直以振兴实体经济为主，“房住不炒”的理念已经成为共识。本次降息，主要还是着眼降低实体经济的运行成本。“5年期以上LPR也下调5bp至4.8%，为四年来首次下调”，更多的是一种试探性的、稳经济的举措。对购房者来说，5个基点对应的房贷利率下调幅度，其实也只有0.05%，不会有实质性的大影响。如果没有后续的利息下调，其影响是轻微的。

　　3.2020年房市，稳是基调

　　11月15日，国家统计局发布了10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示：10月有17个城市的新房价格出现环比下降，一半的二手房房价环比下降。下调数量双双创年内新高。新建住宅：17个城市环比下降，3个城市持平，50个城市上涨!二手住宅：35个城市环比下降，4个城市持平，31个城市上涨!

　　在这样的背景下，“5年期以上LPR也下调5bp至4.8%，为四年来首次下调”，即使是小幅度的降息，也确实发出了“稳房市”的信号，这将改变人们的市场预期。

　　根据国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，大众日报客户端记者观察判断，2020年房市，稳是基调，但“稳”也不是所有城市都能“稳”。比如，一线城市和大部分省会城市，还有沿海开放城市，这些城市的房价会基本稳定，三四线城市因为人口流失较多，房价未必稳得住。还有一些城市，因为这几年新房开发建设量太大，也不一定能“稳”得住。

　　如果本次下降5个基点之后，利率还将进一步下调——这种可能性还是很大的，但即使如此，一些城市小幅上扬有可能，大幅上涨的可能性几乎不存在，房价稳定将是主旋律。这是因为，2012年那次房价上涨，属于“高位翻番”，而近几年人们的收入并没有大的变化，房价收入比依然过高，购买力将对房价形成制约。

　　因此，本次利率进入下行渠道，对房价的判断就不能和过去简单类比，房价变化不会再呈现过去的剧烈状态，2020年房市将以“稳”为主——这也意味着，2020年可能是购房的相对好时机。（大众日报客户端记者 周学泽 报道）