16日，西客站片区一楼盘营销中心内，中介、销售人员合力向客户荐房。 记者刘玉乐 摄

15日，国家统计局发布2018年8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，从数据上看，相比6月和7月济南新房价格环比涨幅下降;从现实来看：一边是房价数据从3月以来“六连涨”，另一边是楼盘为走量持续找中介分销，而特价房更是拉低了不少人对房价的预期，购房者的心态在发生着微妙的变化。

涨中有“降”

从8月房价数据看，济南新房2.8%的环比涨幅低于7月，但以同比10.2%的涨幅领跑全国15个热点城市。从今年3月至今，济南新房价格数据连续6个月上涨，环比涨幅从3月的0.2%到8月的2.8%，一边是统计数据连涨;另一边济南购房者的感受却不同。3月，济南刚刚解除“封土令”，楼市供应略显紧张，当时开发商开盘多是一栋一栋挤牙膏式出货，像唐冶片区热门楼盘开一栋楼就售罄那是“家常便饭”。而进入8月，很多楼盘开盘去化开始吃力，频频为拉客户上演各种促销戏。

回顾近3个月济南市场开盘情况，6月楼市初显理性，部分楼盘出现当天未售罄、转入顺销的局面;7月开盘未售罄情况开始增多;8月市场开盘未售罄成为常态，越来越多的楼盘对开盘当天去化率“遮遮掩掩”。于是，济南市场一边是房价数据连涨，一边是购买者对房子追捧热度降低，出现房子卖得比较平的局面。

联手卖房更普遍

二手房市场方面，济南8月环比涨幅达到2.8%，在70城中位列第二。对此，有中介表示，虽然从今年3月以来，济南二手房价格环比“六连涨”，尤其8月为今年以来最大涨幅，但从整体趋势看，二手房价格上涨预期也在看低。

楼市行情变化的情况下，开发商与中介联手卖新房的现象越来越普遍。上周，一家国内排前三的品牌开发商启动“全员营销”，不论中介还是个人，只要推荐在济项目成交的，税前佣金最高达1万元。事实上，济南很多楼盘对中介推荐客户成交后返还佣金已是公开的秘密，佣金按成交一套房提固定额度，或按成交总房款提点不等。

洪家楼附近一家二手房中介店长告诉记者，今年二手房交易量一直不是很好，店里挂牌房源基本都降价成交，现在他们主要和楼盘合作分销，新房价格基本没有降。“楼盘主动联系我们的多，推荐客户成交就有提成，像别墅返的最多，其次是公寓，住宅有的楼盘佣金多、有的就少。”该店长说，成交一套住宅佣金多的时候能有1万多元，少的时候就几千元，而二手房佣金比较灵活，就是成交周期长，所以给新楼盘分销至少保持店里的成交量，维持正常运营。

“新房有时也不太好做，把客户带到楼盘，还得防着跑单。”玛雅房屋经纪人小亮(化名)解释说，所谓“跑单”就是带客户到了售楼处，尽管楼盘给中介和客户一样的房价，他们电话一打得不勤，客户又自己跑售楼处成交了。小亮说，在售楼处成交一套新房，1万多元的佣金到公司再走提成，拿到手也就10%左右，“有的楼盘佣金才2‰到3‰，200多万的房子才五六千元的佣金，忙活半天到我们业务员手里的寥寥，有时还不如卖一单二手房划算。”

不过，有些不愁卖的楼盘就不会找中介分销。济水上苑在西客站片区属于为数不多的毛坯楼盘，8月初一次开盘房源基本售罄，置业顾问称计划11月再推3栋楼，跟中介没有合作，“谁来买价格都是统一的”。

“按需入市”

“天鸿公园大道18层小高层变毛坯了，置业顾问说是均价1.4万元左右，比我买的香溢华庭高层价格要低。”上个月刚刚在新东站片区出手置业的刚需购房者小陆有点纠结，看着楼市像要降价了，有点纠结自己是不是买在高点上了。

之所以有这样的担心，是因为新东站片区最近开盘项目频现低价，有的喊出13499元/平方米“起”，这给片区内即将开盘的天鸿公园大道等楼盘挺大压力，对首次买房的刚需来说，低单价有很大吸引力。其实，一些楼盘频繁释放出特价房、低单价信息，但市场大部分区域整体价格没有实质性松动，竞争楼盘硬着头皮跟进，无形中拉低了房价预期。

另一边，开发商加大“金九”的冲刺力度，从9月1日至13日，已有13个楼盘领到预售证，2300多套房源入市。除去公元九里、华皓英伦联邦、锦绣天地已开盘，9月16日更有多个楼盘启动认筹，这意味着9月中下旬迎来一个开盘潮。

在新拿证项目中，既有面向高端群体的泰禾院子、华润CBD万象天地项目，又有刚需热门楼盘如万达城、鲁能泰山7号，更有断货已久的老盘，如国华新经典、温泉花园二期。记者注意到，这些新拿证项目，面向改善需求群体为主的领秀城麓府、中铁汉峪项目主打毛坯房，倒是面向刚需为主的万达城、鲁能泰山7号、翡翠雅郡主推精装修。

“调控目的是稳市场，价格和市场规模要稳，前两年的房价上涨透支了市场需求，现在让人担心的是市场迅速转冷，对后市并不一定是好事。”济南一业内人士说，现在有的楼盘产品微利甚至没有利润也要试探市场，再以高端产品涨价补价差，并不一定被市场认可，更考验房企操盘，总的来说，市场需要半年左右的盘整期。

对于出手买房的时机，合富辉煌山东分公司副总经理许传明认为，无论从资本市场还是从城市综合服务水平来看，固定资产价值还是长期看涨的，“所以，刚需客户不需要特别挑选入市时间，根据个人需求和支付能力按需入市即可。”