9月15日,国家统计局发布《2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,省内济南、青岛、烟台、济宁纳入统计。数据显示,四个城市的新房、二手房都在上涨,不过由于网签具有滞后性,济南的实际房价与统计数据有所差别。从市场情况看,济南房价已见顶,个别项目价格甚至有所回落,市场从较热回归正常。

　　全国来看,8月份更多城市加入新房价格上涨的行列中,且同环比涨幅均有所扩大。但从前8个月的房价同比平均上涨数据来看,一二三线城市涨幅全线回落。

　　我省四市房价均涨，济青烟涨幅回落 

　　从国家统计局发布的8月房价数据看,我省四市的新房、二手房价格都出现一定程度的涨幅。

　　在新房方面,济南环比上涨2.8%,同比上涨10.2%；青岛环比上涨1.6%,同比上涨10.1%；烟台环比上涨1.2%,同比上涨11.4%；济宁环比上涨1.7%,同比上涨8.8%。

　　在二手房方面,济南环比上涨2.8%,同比上涨6.3%；青岛环比上涨1.9%,同比上涨10.4%；烟台环比上涨2.0%,同比上涨8.8%；济宁环比上涨2.5%,同比上涨12.3%。

　　从涨幅看,8月济南、青岛、烟台的新房价格环比涨幅都有所下降,其中,济南从7月的3.0%降到2.8%；青岛从2.0%降到1.6%；烟台从2.9%降到1.2%。不过,济宁新房环比涨幅有所上升。

　　从6月开始,济南新房环比统计价格就出现较为明显的上涨,当月上涨3.6%,不过进入8月,涨幅已经开始回落。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟对8月房价进行解读时称,目前一二线城市商品住宅销售价格变动总体平稳,不过15个热点城市新建商品住宅销售价格有涨有跌。其中,济南新房环比涨幅在15个热点城市中居于第二位,仅次于无锡。

　　开盘售罄成历史，微观成交价已停涨 

　　虽然统计数据中房价在上涨,但是在限购之下,济南的新房已经有明显的降温,开盘售罄已经成为历史,不少开发商采用顺推的方式开盘,每次只推出一两栋的产品。此外,促销活动也增多。

　　对此,合富辉煌山东分公司副总经理许传明分析道,目前网签与实际成交之间有时间差,因此统计局发布的房价相对于市场的实际情况来看,是有所滞后的。

　　“从微观成交数据上来看,济南房价早已处于停涨的状态。目前已经见顶。”许传明说。从下半年开始,开发商的促销活动就愈加频繁,甚至价格激进的个别项目价格也有所回调。

　　像力高君御世家,从精装房改推毛坯房,价格从均价一万九下降至均价一万五,下调明显。三盛国际花园,最高单价到达过25000元左右,开盘时也推出了19999元/㎡的特价房。

　　不过,从全局来看,济南楼市仍然没有出现普遍的价格下降,虽然促销多,但是很多都是噱头。

　　“价格不再上涨的基础上,个别项目个别区域会出现促销,形成一种实际成交价格实质性的下降,但是只会是微调,下降幅度也不会很大。”许传明判断。

　　在他看来,楼市转凉已成定局,但是全面转冷尚不到时机。“目前济南楼市已经回归常态。”许传明说。

　　“金九银十”稳为主，将迎供应小高峰 

　　9月、10月是传统的“金九银十”,也是销售旺季。不过在限购之下,济南今年的“金九银十”显得没有那么旺。“今年销售旺季的特征相对和缓,整体是比较平稳的。”许传明说。

　　不过,9月和10月,不少项目达到预售条件,加之接近年底,不少开发商要在这一阶段冲量来保证完成业绩,因此预计“金九银十”会出现供应小高峰,随之成交量也会有所放大。

　　近期,记者走访济南楼市,发现不少项目正在筹备入市或者加推。以银丰玖玺城为例,10份样板间开放,11月底开盘,要消化1000套房源；万象新天将在10月份开盘新组团,供应量近1000套；翡丽公馆将有750套房源供应；鲁能泰山七号近期开盘,推出500套左右新房源；南部万科山望预计10月开盘,首期供应量也在5.77万㎡左右。

　　根据调研情况,四季度济南将有至少400万㎡的供应,主要集中在东部,不过南部、北部、西客站片区等也有一定的供应。供应量加大后,预计济南房价也将更为稳定。

　　不过中原地产首席分析师张大伟分析认为,当前房价上涨集中在二三线城市,大部分城市在库存去化接近完成后,房价出现了惯性上涨。“中原地产根据国家统计局数据测算,目前全国房地产市场库存数据已跌至51个月最低,去库存接近完成,房价上涨动力增强。