14日，齐鲁晚报·齐鲁壹点《为了拉客来看房，不惜自费发红包》一文报道后引发强烈的社会关注。围绕难以完成的销售指标，开发商或降价促销，或不敢定价，又或是变更楼盘操盘手。济南楼市降价和促销愈演愈烈，究竟是何原因？开发商的日子越来越难过，究竟是什么带来的？即将入市的高价地，还有没有市场？

　　推出几百套房源只卖出去一二十套

　　从事地产营销的刘磊（化名），所在的地产公司最近日子不太好过。年初山东公司制定的销售指标是150亿，如今大半年过去了，十多个项目没有一个卖得好的。“上半年只完成了50亿，这意味着下半年要卖出去100个亿。”他说。

　　虽然刘磊公司的供应量主要集中在下半年，但是主战场济南的9个项目，要不集中在章丘济阳的外围区县，要不就是拿的高价地，内部预期普遍不太乐观。“如果完不成任务，意味着年终奖金就拿不到了。”刘磊说，他去年的年终奖是一笔不菲的收入。

　　和刘磊一样，王鹏（化名）所在的公司最近销售压力也比较大。虽然公司上半年已完成100亿的指标，但面对对于全年150亿的指标，他并不太乐观。“2013年公司上半年卖了32亿，但下半年只卖了7亿。现在市场给人的感觉有点像2013年的样子。其实从今年6月开始市场就不好了，行业下行的速度快得让人猝不及防，尤其是最近房子基本卖不出去了，市场很可能会大转向。”王鹏说。

　　记者从多家公司了解到，上半年济南多数房企都没完成半年任务，和年初制定的高指标相去甚远，整体的销售情况都不乐观。以高新区北侧的一个楼盘为例，今年7月该楼盘推出了几百套房源，面积在120㎡到180㎡之间，单价25000元到28000元，结果只卖出去了一二十套，成交情况非常不理想。

　　销售预期差开发商不敢定价

　　由于指标压力过重，上半年完成率不佳，加上市场日趋变冷，不少开发商对新项目不敢定价，即使定价也调低了开盘的预期。

　　市民田亮（化名）最近半年一直在看房子，已经明显感受到了市场的变化和置业顾问态度的变化。他前期去南部华润公园九里看6层洋房，置业顾问表示预期在3万元上下。“最近给我电话，说6层洋房预计23000左右。”前期去东部济南万达城看房，置业顾问表示价格在18000元上下，近期则表示价格可能在16000-17000元。“6月份去看房，置业顾问说预期7月份开盘，如今都8月了还没有开盘，置业顾问说可能要到8月底”。田亮说。

　　田亮称，近期位于三孔桥街的山钢锦绣华府首次开盘，开盘价在16000-18000元，低于周边二手房成交价不少。该楼盘是2016年拿的最后一批低价地，但是两年时间却迟迟没有开盘，本来预期会挺高的，没想到会开到这个价格。

　　一位业内人士告诉记者，近期不少楼盘开盘加推价格预期都不高，像中新国际城单价15500元带装修，中新锦绣天地14800元带装修，整体销售情况还不错。“这些楼盘拿地比较早，前期地价比较低，如果市场变差，不排除精装变毛坯，甚至继续调低价格的可能性。”该人士表示。

　　高价地成棘手难题，有楼盘更换操盘方

　　在前两年市场好的时候，开发商对市场预判高，拿了不少高价地，其中以汉峪片区、长岭山片区和唐冶片区最为集中，如今一两年过去了，这些高价地都面临着入市问题。对此，有的开发商选择了延迟入市，等待下一轮市场热点的到来，而有的地块则选择了合作开发，做优产品。

　　作为高价地最为集中的汉峪片区，其中金科的两幅地块楼面地价都在14000元以上，而另一幅地块楼面地价则在18000元以上，保利的一副土地当时的成交价也在18000元以上，这些地块上市后都面临着高压力。

　　一路之隔的长岭山片区，去年也产生了不少高价地。一位业内人士表示，无论是路劲雅居乐联合体13000多的拿地价，还是旭辉银盛泰15000多的土地价，都是棘手的难题。“因为一两公里外的几个楼盘，15000元带装修的售价，销售也没有多火爆。”该人士表示唐冶片区的高价地可能会更麻烦。

　　因为市场转冷，销售不佳，一些多方合作楼盘面临着更换操盘方的问题。位于工业北路的翡丽公馆自从去年开盘以来，就长期销售不佳，今年一度一平米降价三四千元，但是销售始终没有太大的起色，据悉目前操盘方已经由保利更换为世茂。

　　而有的企业由于对地产版块不看好，已经开始了公司战略调整，开始不拿地或收购一些二手地。一些开发企业的年度计划也在不断下调。

　　市场将趋于稳定，不存在大降的可能

　　谈到下半年行业发展预测，业内人士刘磊表示，由于公司拿地单价很高，高位站岗，大幅降价很难，最有效的办法就是在市场冷冻之前，尽可能早开盘早抢占客户。“一些前期拿地价格比较低的地块，如华山、雪山、潘田片区的多个楼盘，一旦市场冰冻，有降价的空间，也具备打价格战的实力。”他说。

　　世联行山东区域总经理朱江说，一系列调控政策出台后，很多开发商会面临资金紧张的问题，在这种情况下开发商只能加速卖房子，加速回款，搞起促销，比如章丘、济阳的房价就降了。

　　例如位于旅游路东段的三盛国际公园，最近推出98的两室和125的三室，通过一些中介渠道等释放出特价19999元，而此前的价格为25000元左右，降幅巨大。

　　“此前激进扩张，疯狂拿地的开发商，在这种情况下就面临较大的压力。现在也出现了很多土地流拍的现象，表明市场降温，预计这种冷却会持续一段时间。”朱江说。

　　山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海分析，政府的一系列政策发布后，开发商资金流紧张，所以会强化销售，加大回款，市场的预期也随之发生改变。

　　对于未来市场发展趋势，孙大海认为，未来的市场还是会逐渐趋于稳定，整个市场基本会与2017年持平，价格上涨是不太可能了，但是也不存在大降的可能。

　　齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 喻雯 魏新丽 孙慧丽