初审编辑:王晓亮
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说好要卖房,没想到房价翻番上涨数十万,卖方对起初签订的合同反悔,不卖了,双方只能法庭上见。这种情况下,房子到底还卖不卖?在一些案件中,房屋被裁决继续过户,另一些案件中,卖方不仅要返还定金,还要赔偿房屋数十万元的增值损失。
房价涨了近90万
房主突然不卖了
对朱洪涛来说,买套房实在太周折了。2014年他看上了位于济南市中心的一套房屋,房价62万元。他与卖方于文萍签订房屋买卖合同,约定签订合同当天支付购房款30万元,正式交房当天支付购房款10万元,剩余房款等到办完产权证的前提下,在办理房屋过户当天再交。于文萍则承诺,在2015年底前办理完产权证,并积极配合房屋过户,如果不能办理房产证,应在三日内全额返还购房款。
签订合同当天,朱洪涛就支付了30万元,之后在房屋尚未交付的情况下,支付了10万元,后来又支付了一次房款,共计交付40余万元。但之后,于文萍不想卖这房子了。朱洪涛无奈到仲裁委申请仲裁,请求裁决于文萍协助其把房子过户到自己名下。于文萍则表示,朱洪涛违约在先,主张解除合同。
仲裁庭意见认为,双方签订的合同合法有效,朱洪涛在房屋并未实际交付的情况下支付房款,可以认定其没有出现逾期付款的违约行为,所以于文萍主张解除合同的主张不能得到支持,合同应当继续履行。最终,仲裁庭作出裁决,于文萍将房屋所有权过户至朱洪涛名下。
多位律师向记者表示,房屋买卖中卖方这种毁约的情况并不罕见,相当一部分是因为房价上涨。该案朱洪涛的委托代理人透露,房屋后来涨至150万元左右,这也是于文萍想解除合同的重要原因。“调解的时候,出卖人曾经很明确地表示,如果把房价提高到150万,就继续卖房。”
故意违约
需承担法律责任
卢海飞也有类似遭遇,但结果不太一样。2016年,他看上位于济南东部的一套房产,和卖方刘洪磊签订了房屋买卖合同,成交价格70余万元。双方约定合同签订时支付定金10万元,次年交房当日,支付首付房款20万元,剩余房款通过贷款解决。
合同签订当天,卢海飞支付了定金10万元。转眼进入2017年,临近交款交房日期时,中介多次联系刘洪磊,但没能联系上。卢海飞通过邮寄送达履行通知书、到小区找人、邮寄送达催告函等方式催促刘洪磊,但一直没有进展。钱支付不了,房也交接不成,卢海飞提起了诉讼,请求法院判令解除合同,并判令刘洪磊返还购房定金并赔偿损失。
赔偿的损失如何计算?审理中,卢海飞申请对涉案房屋的市场价格进行司法鉴定,经专业机构对提起诉讼当天的房产价值作出评估,这套房屋的价值为140余万元,较一年前双方签订合同时,房屋价值翻了一番。卢海飞请求法院判令刘洪磊赔偿增值损失70余万元。
卢海飞认为,刘洪磊拒绝提供转款账号,是他违约在先。刘洪磊则表示,自己不在济南常住,本想与卢海飞联系,但合同上没有就指定账户的方式作出约定,也没有记载三方的联系电话及联系地址,对方不付款,自然无法交房。
到底是什么情况?真正的原因在于房价上涨了。中介公司员工李芳作证表示,在交房日期前一个月,刘洪磊打电话来表示房子不想卖了,想解除合同,退还定金10万元并赔偿一部分钱,但卢海飞不同意,刘洪磊提出,如果要履行合同,房价要涨到百万余元,卢海飞不同意,之后刘洪磊就找不到了。
历城区法院经审理认为,可以认定刘洪磊因房屋涨价提出解除合同或加价,是因房价上涨而故意违约。刘洪磊不遵守合同约定,不同意继续履行合同,致使合同目的不能实现,构成根本违约,因此判决双方签订的合同解除,刘洪磊退还定金10万元,并赔偿房屋增值损失70余万元。(文中当事人系化名)
律师说法:
卖方不能说不卖就不卖
山东齐鲁律师事务所合伙人律师高强近年代理了不少这类案件,他感觉这类案件有增加趋势。“案情说起来都比较简单,就是房价上涨时出卖人不卖了,有的情愿给买受人赔钱也不卖。”高强说。社会上有一种认识,认为卖方提出解除合同,或者赔偿一部分钱,房子就可以不卖,这是一种误区,因为这违反了诚实信用原则,而且违约方无权提出解除合同,作为守约方是可以要求继续履行的。
在高强代理的案件中,房价上涨幅度从几十万元到上百万元不等。 “因为真正进入司法程序,出卖人可能不会承认是自己不想卖了,而是找买受人的‘漏洞’”。卖方不履行合同的理由五花八门,如买方没有按约支付首付款、没有足额支付房款,还有的理由是签订合同与办理贷款手续的不是同一人。
这类案件中,常常出现反诉的情况,买方起诉卖方要求继续履行合同,卖方则反诉要求解除合同,有的案件则反之。在这种案件中,一些买方获得了卖方的高额赔偿,看似“捡了便宜”,实际并非如此。“一旦遇到这样的糟心事,费心费神的诉讼程序让买方丧失了再次缔约的机会,损失往往很大。”
业内人士建议,在签订二手房买卖合同时,约定条款要具体明确,如写清各时间节点等,有条件的可以提前咨询专业房产律师。建议买方按照合同约定履行相应义务,“否则将正中卖方下怀”。
山东京鲁律师事务所律师唐诗静表示,应当按诚信信用原则,如约履行合同。“从目前接触的案例来看,如果解除合同,仍然需要赔偿买房者损失,也得不到便宜。”
“违约成本高了,守约更合适,法律的价值也是维护公平公正,维护正常的社会秩序。”唐诗静认为,由于房价上涨的幅度已经超出了合同约定的违约金总额,卖家违约的根本原因就是在于违约成本太低。而要减少交易违约现象,除了需要呼吁买卖双方秉持契约精神外,最关键的还是要有措施加以制约,增加违约成本。
唐诗静还提醒买房者,应该及时办理网签,一旦网签,对方就不能过户给别人了。另外,还要注意保留好履行合同的证据。
房屋增值损失咋测算?
如何测算出房屋增值后的损失?业内人士介绍,首先是由当事人向人民法院提出申请,法院对评估机构进行委托。评估机构的评估方法有很多,主要参考市场价格、周边中介的成交情况、既往价格等等一系列的因素,综合得出房屋在某个时点的价值。
时点价值指的是原告申请并且得到人民法院认可的时间点,比如说申请的这一天作为评估时点,法院只要认可就可以。有时候不需要评估,例如在一房二卖案件中,卖方先是把房屋卖给了原告,后来又把房子过户给了第二个买家,那么,其过户给第二个买家的价格减去第一个买家的价格,就是第一个买方的损失数额。
例如,小李去年看上了老王的一套房屋,约定房价60万元。但在过户前,老王发现房价上涨了不少,内心懊恼不已,决定跟小李“谈判”,要么这房子不卖了,要么让小李加价。
小李不同意,告到法院,提出这房子不买了,但是老王要赔偿自己损失。这个损失是多少呢?2018年6月1日,小李向法院提出申请,法院委托评估机构进行评估。小李提出,就以6月1日这天作为评估时点,法院表示认可。
那么,评估公司就会根据2018年6月1日当天,这套房屋周边近期交易的类似房产价格等因素进行综合评估,得出一个数值,也就是房屋在当天的评估价值。
如果老王在小李不知情的情况下把房屋以100万元卖给了小吕,那么小李遭受的经济损失,就是40(100-60)万元。
齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 马云云 崔岩
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