说好要卖房，没想到房价翻番上涨数十万，卖方对起初签订的合同反悔，不卖了，双方只能法庭上见。这种情况下，房子到底还卖不卖？在一些案件中，房屋被裁决继续过户，另一些案件中，卖方不仅要返还定金，还要赔偿房屋数十万元的增值损失。

　　房价涨了近90万

　　房主突然不卖了

　　对朱洪涛来说，买套房实在太周折了。2014年他看上了位于济南市中心的一套房屋，房价62万元。他与卖方于文萍签订房屋买卖合同，约定签订合同当天支付购房款30万元，正式交房当天支付购房款10万元，剩余房款等到办完产权证的前提下，在办理房屋过户当天再交。于文萍则承诺，在2015年底前办理完产权证，并积极配合房屋过户，如果不能办理房产证，应在三日内全额返还购房款。

　　签订合同当天，朱洪涛就支付了30万元，之后在房屋尚未交付的情况下，支付了10万元，后来又支付了一次房款，共计交付40余万元。但之后，于文萍不想卖这房子了。朱洪涛无奈到仲裁委申请仲裁，请求裁决于文萍协助其把房子过户到自己名下。于文萍则表示，朱洪涛违约在先，主张解除合同。

　　仲裁庭意见认为，双方签订的合同合法有效，朱洪涛在房屋并未实际交付的情况下支付房款，可以认定其没有出现逾期付款的违约行为，所以于文萍主张解除合同的主张不能得到支持，合同应当继续履行。最终，仲裁庭作出裁决，于文萍将房屋所有权过户至朱洪涛名下。

　　多位律师向记者表示，房屋买卖中卖方这种毁约的情况并不罕见，相当一部分是因为房价上涨。该案朱洪涛的委托代理人透露，房屋后来涨至150万元左右，这也是于文萍想解除合同的重要原因。“调解的时候，出卖人曾经很明确地表示，如果把房价提高到150万，就继续卖房。”

　　故意违约

　　需承担法律责任

　　卢海飞也有类似遭遇，但结果不太一样。2016年，他看上位于济南东部的一套房产，和卖方刘洪磊签订了房屋买卖合同，成交价格70余万元。双方约定合同签订时支付定金10万元，次年交房当日，支付首付房款20万元，剩余房款通过贷款解决。

　　合同签订当天，卢海飞支付了定金10万元。转眼进入2017年，临近交款交房日期时，中介多次联系刘洪磊，但没能联系上。卢海飞通过邮寄送达履行通知书、到小区找人、邮寄送达催告函等方式催促刘洪磊，但一直没有进展。钱支付不了，房也交接不成，卢海飞提起了诉讼，请求法院判令解除合同，并判令刘洪磊返还购房定金并赔偿损失。

　　赔偿的损失如何计算？审理中，卢海飞申请对涉案房屋的市场价格进行司法鉴定，经专业机构对提起诉讼当天的房产价值作出评估，这套房屋的价值为140余万元，较一年前双方签订合同时，房屋价值翻了一番。卢海飞请求法院判令刘洪磊赔偿增值损失70余万元。

　　卢海飞认为，刘洪磊拒绝提供转款账号，是他违约在先。刘洪磊则表示，自己不在济南常住，本想与卢海飞联系，但合同上没有就指定账户的方式作出约定，也没有记载三方的联系电话及联系地址，对方不付款，自然无法交房。

　　到底是什么情况？真正的原因在于房价上涨了。中介公司员工李芳作证表示，在交房日期前一个月，刘洪磊打电话来表示房子不想卖了，想解除合同，退还定金10万元并赔偿一部分钱，但卢海飞不同意，刘洪磊提出，如果要履行合同，房价要涨到百万余元，卢海飞不同意，之后刘洪磊就找不到了。

　　历城区法院经审理认为，可以认定刘洪磊因房屋涨价提出解除合同或加价，是因房价上涨而故意违约。刘洪磊不遵守合同约定，不同意继续履行合同，致使合同目的不能实现，构成根本违约，因此判决双方签订的合同解除，刘洪磊退还定金10万元，并赔偿房屋增值损失70余万元。（文中当事人系化名）

　　律师说法：

　　卖方不能说不卖就不卖

　　山东齐鲁律师事务所合伙人律师高强近年代理了不少这类案件，他感觉这类案件有增加趋势。“案情说起来都比较简单，就是房价上涨时出卖人不卖了，有的情愿给买受人赔钱也不卖。”高强说。社会上有一种认识，认为卖方提出解除合同，或者赔偿一部分钱，房子就可以不卖，这是一种误区，因为这违反了诚实信用原则，而且违约方无权提出解除合同，作为守约方是可以要求继续履行的。

　　在高强代理的案件中，房价上涨幅度从几十万元到上百万元不等。 “因为真正进入司法程序，出卖人可能不会承认是自己不想卖了，而是找买受人的‘漏洞’”。卖方不履行合同的理由五花八门，如买方没有按约支付首付款、没有足额支付房款，还有的理由是签订合同与办理贷款手续的不是同一人。

　　这类案件中，常常出现反诉的情况，买方起诉卖方要求继续履行合同，卖方则反诉要求解除合同，有的案件则反之。在这种案件中，一些买方获得了卖方的高额赔偿，看似“捡了便宜”，实际并非如此。“一旦遇到这样的糟心事，费心费神的诉讼程序让买方丧失了再次缔约的机会，损失往往很大。”

　　业内人士建议，在签订二手房买卖合同时，约定条款要具体明确，如写清各时间节点等，有条件的可以提前咨询专业房产律师。建议买方按照合同约定履行相应义务，“否则将正中卖方下怀”。

　　山东京鲁律师事务所律师唐诗静表示，应当按诚信信用原则，如约履行合同。“从目前接触的案例来看，如果解除合同，仍然需要赔偿买房者损失，也得不到便宜。”

　　“违约成本高了，守约更合适，法律的价值也是维护公平公正，维护正常的社会秩序。”唐诗静认为，由于房价上涨的幅度已经超出了合同约定的违约金总额，卖家违约的根本原因就是在于违约成本太低。而要减少交易违约现象，除了需要呼吁买卖双方秉持契约精神外，最关键的还是要有措施加以制约，增加违约成本。

　　唐诗静还提醒买房者，应该及时办理网签，一旦网签，对方就不能过户给别人了。另外，还要注意保留好履行合同的证据。

　　房屋增值损失咋测算？

　　如何测算出房屋增值后的损失？业内人士介绍，首先是由当事人向人民法院提出申请，法院对评估机构进行委托。评估机构的评估方法有很多，主要参考市场价格、周边中介的成交情况、既往价格等等一系列的因素，综合得出房屋在某个时点的价值。

　　时点价值指的是原告申请并且得到人民法院认可的时间点，比如说申请的这一天作为评估时点，法院只要认可就可以。有时候不需要评估，例如在一房二卖案件中，卖方先是把房屋卖给了原告，后来又把房子过户给了第二个买家，那么，其过户给第二个买家的价格减去第一个买家的价格，就是第一个买方的损失数额。

　　例如，小李去年看上了老王的一套房屋，约定房价60万元。但在过户前，老王发现房价上涨了不少，内心懊恼不已，决定跟小李“谈判”，要么这房子不卖了，要么让小李加价。

　　小李不同意，告到法院，提出这房子不买了，但是老王要赔偿自己损失。这个损失是多少呢？2018年6月1日，小李向法院提出申请，法院委托评估机构进行评估。小李提出，就以6月1日这天作为评估时点，法院表示认可。

　　那么，评估公司就会根据2018年6月1日当天，这套房屋周边近期交易的类似房产价格等因素进行综合评估，得出一个数值，也就是房屋在当天的评估价值。

　　如果老王在小李不知情的情况下把房屋以100万元卖给了小吕，那么小李遭受的经济损失，就是40（100-60）万元。

　　齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 马云云 崔岩