不久前，济南市民孙女士准备出租自己的一套简装房，网上发布消息后，很快就接到了不少电话，不仅要长期租她的房子，还要免费为她的简装房装修。然而，联系她的并非普通租户，而是她没听过的一类服务公司——房屋托管。

　　只需承担短暂的房屋空置期，就可以坐收房租当“甩手掌柜”？记者调查发现，随着租房市场的升温，房屋托管在济南悄然升温。

　　委托房屋很省事

　　安全隐患咋办？

　　“之前，只知道中介可以代理出租房屋，但具体租房还得房东和租户谈，像房屋托管这样一租就是好几年的，头一次听说。”孙女士对记者说。

　　2015年，家住济南长清的孙女士在济南高新区购买了一套住房。买后房子基本处于闲置状态，因为人离得远，出租也比较麻烦。

　　按照房屋托管公司的说法，孙女士只要将房屋委托给他们并签订委托合同，他们负责寻找租客以及房屋的日常管理维护。由于孙女士的房屋属于简装，托管公司还将进行装修并配备家具、家电。

　　此外，合同期内，托管公司将代收房租、水电费、煤气费、物业费等费用，并将租金按月交付给孙女士。房屋托管公司将承担招租不利、中途租客退租等风险。相对应的，合同中也规定，每年有一个月的房屋空置期，房屋托管公司不必向孙女士支付租金。

　　这种坐收房租的方式，确实让孙女士心动，但一些负面报道又让她心生顾虑。近年来，因房屋托管出现的负面报道并不少见。2016年，济南天桥区一房主委托房产托管中介出租房屋，托管公司仅支付了一个季度的租金后，就不再支付剩余租金。一怒之下，房主将中介公司告上法庭。

　　今年年初，在济南实习的丁岚通过托管中介租了一间15平方的个人公寓，签合同时被告知需要押一付三，因一下子拿不出那么多钱，只好选择押一付一，但同时每个月也多了155元的租金。房子里家电齐全，但热水器没有开关，如果不拉下电闸，热水器就一直在工作。不知情的丁岚，十天就用了100元的电费。租了一个半月之后，丁岚因工作原因退租，托管中介表示只能通过托管中介转租。在丁岚转租结算时发现，押金虽然全额退还，但是公寓扣除了50％的租金，还扣除1个月的服务费和房租5%的违约金。

　　孙女士还担心，房屋托管以群租为主，其安全隐患怎么办？中途托管公司收了房租跑路，租客不走怎么办？

　　有规模的仅十几家

　　多数都是个体户

　　“就是这样一些不正规的‘二房东’、小中介，坏了这一行业的声誉。”济南中合房地产经纪有限公司负责人连智磊说，济南的房屋托管行业早在七八年前就已出现，但一直不占主流，即使到现在，专营房屋托管行业的运营商也不多，大多以个体小商户为主。

　　连智磊现拥有近2000套房、5000多间出租房间，已经算是济南市该行业内规模数得着的运营商了。

　　“房屋托管用我们行业里的话说，其实就是‘长租公寓’。”自2013年起，从事房屋托管的公司逐渐多了起来，但是真正有规模的只有十几家，多数都是个体户在做。“干这行的多了，竞争也激烈起来，最直接的就是收房的成本高了。”

　　跟一般的出租房不同，托管公司的出租房会有一些额外服务，有专门的工作人员缴纳水电费、物业费，有清洁人员打扫卫生，租客有维修等问题可以直接找经纪公司。

　　“从流动人口住房情况、‘租售同权’政策倾斜、一二线城市房价居高不下等多个视角综合看来，长租公寓市场前景看好是不争的事实。”世联行山东区域董事总经理朱江介绍，目前世联行在济南已经拥有1500多间公寓。“以机构的方式将房源组织起来统一打理，能够把存量房市场盘活做大，还能够细化市场。”

　　遏制租房乱象

　　行业标准正细化

　　前期装修、后期维护，听上去房屋托管公司要承担的事项不少，那盈利点在哪里？连智磊告诉记者，主要还是靠房间分割，通过高入住率来赚取利润。“房子要保证空置率在5%以内，到10%就有风险了。”

　　连智磊给记者算了这样一笔账：一套三居室2000元、两居室1500元，托管价格一般比市价低200元左右，每年一个月的空置期。房屋一般会改成群租房，每套房租就可上涨1000元左右，此外还有空置期收益、各种费用的差价及房租上涨等。“一套房的毛利在年8000元到10000元左右。”

　　连智磊坦承，去年他的空置率在5%，但今年来看已经到达了8.7%。“由于房屋托管对运营商的资金、经营管理要求很高，去年济南不少做房屋托管业务的公司，因为资金管理问题，相继退出市场。”

　　与普通的房产中介和房东、承租方签订房屋合同不同，房屋托管公司的房屋租赁业务是由两份独立合同实现的，一份是托管公司与房东签订的房屋委托代理合同，一份则是房屋托管公司与承租方签订的出租合同。

　　“在预收租金的情况下，如果房源足够多，可以获取大量的现金流。”连智磊一语道破天机。有些房屋托管公司看重的是房屋托管带来的现金流，利用这笔现金流进行的高收益理财远比房屋托管更加盈利。

　　“房屋托管最大的风险，是两个租赁关系收付房租的周期不同。房屋托管公司按月或者按季度给业主支付房租，而从租客手中收取租金周期是半年或者一年，收取的押金也比较多，这样一来，房屋托管公司手中就会聚集起大量的流动资金，如果监管不到位，极有可能出现资金被挪作他用或“跑路”的现象。”

　　既然房屋托管公司的“高价租进、低价租出”是为了吸引现金，那么一旦资金链条断裂，房屋托管公司只能“跑路”，给房东和租户留下一个难以收拾的烂摊子。近两年，在济南、青岛等地都发生过房屋托管公司截留租金后“跑路”的事件。

　　针对行业乱象

　　济南已起草行业标准

　　“房屋托管最大的问题，是信息不对称。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗说，房屋托管业务如果得不到有效的监管，很容易出现问题。

　　事实上，房主虽然在家坐着就能收到房租，但是他并不知道谁住着自己的房子，也不知道最终成交租金多少，甚至连房子改造成了什么样子可能也不清楚。

　　记者在采访中发现，济南目前从事房屋托管业务的主要有房产中介公司、部分小型房屋托管机构，其中大部分是个人搭建的“草台班子”，没有工商部门颁发的营业执照，更没有在相关部门进行登记备案。

　　济南市房管局相关负责人在接受记者采访时表示，房屋托管属于市场行为，并不在房地产经纪服务的范围内。“因为属于双方的经济行为，严格意义上来说，房屋托管没有明确的主管部门，对于房屋托管公司是否登记备案，房管部门也没有管辖权。”该负责人坦言，如果发生纠纷，双方只能通过司法途径解决，房管部门无能为力。

　　然而，这种行政干预市场的行为，李铁岗并不赞同。他认为，房屋托管是未来市场的需求方向，在西方已经非常成熟，为房东和租户提供了诸多便利，具有广阔的市场前景。“之所以目前，存在诸多问题，根源在于缺乏政策监管，而并非房屋托管模式本身。”

　　幸运的是，19日，山东省住房和城乡建设厅发布了《山东省租房租赁合同示范文本》，将于2018年7月1日起正式实施。《示范文本》对租赁双方的权利和义序作出明确规定，并对租客人数作出规定，提出一些禁止性规定。对之前住房租赁市场中的一些乱象“对症下药”。

　　另外，记者获悉，济南也正在酝酿制定相关方面的行业标准。

　　齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 崔岩