4月12日，济南市2018年老旧小区整治改造项目具体名单公布，全市461个755.8万平方米老旧小区将在年底前完成整治改造，10.12万户居民将从中受益。

　　众多“忧居”变“宜居”

　　在济南市公布的2018年老旧小区整治改造项目明细表中，461个老旧小区超过80%的楼房建于上个世纪八九十年代，房龄最短的有18年，最长的已有63年。规划滞后、配套不足、设施老化、服务短板，是这些当年以“快餐化”方式建设的老旧住宅小区的通病。

　　随着建成年限的不断延伸，加之管理维护相对滞后，这些老旧小区的“病势”不断加重：基础设施严重老化，下水道经常堵塞，屋顶与外墙渗漏问题时有发生，居民日常生活受到严重影响；楼院大门、单元门、楼道窗户、下水道井盖破损、缺失，消防、监控设施不完善，没有物业安保巡查，居民缺乏安全感；停车难问题日益突出，占用消防通道、公共绿化空间现象屡屡发生；一些居民为一己私利私搭乱建、乱堆乱放，加剧小区脏乱差……

　　老旧小区日益严重的弊病，严重影响群众的居住质量，无法满足人民群众的美好生活需求。通过综合整治改造建立长效管理改善小区环境、提升居住品质，成为老旧小区居民的迫切愿望。

　　整治改造内容包括完善治安防控和消防设施、清理违章和配齐环卫设施、改善小区环境设施和立面出新、改造小区基础配套设施和弱电线路落地、改造水电暖专业经营设施、其他专项改造6大类、37项。

　　3年超18万户居民“幸福来敲门”

　　老小区，新生活。3年的整治改造，让一大批老旧小区居民的美好愿景，逐步变成现实图景。

　　历下区明湖小区建成于上世纪90年代，6个片区共有居民楼128栋、6908户。20多年来，这个“四无小区”（无双气、无储藏室、无车库、无人管理）内居民私自占用公共场所、乱搭乱建、乱堆乱放、乱贴乱画、破墙开店、油烟污染等不文明现象时有发生，环境脏乱差现象严重。

　　整治改造完成后，明湖小区双气入户，道路整洁，设施完善，停车有序，环境优美，一片安宁。

　　相同的标准，不同的需求。整治改造后，不同的小区也呈现出不同的特色。历下区燕子山小区通过对南区马家西沟实施雨污分流治理和荒废地整治提升，打造出一处4000多平方米的休闲公园；利用辖区企业的废弃平房和闲置空地，建起了700多平方米的长者日间照料中心，为小区老人、小孩提供了一处集吃喝玩乐于一体的好去处；利用一家单位宿舍后院废弃空地，打造出一个拥有23个车位的停车场，帮助缓解小区停车难题。

　　槐荫区匡山小区原处城乡接合部，整治改造前违建特别多，楼与楼之前到处都是居民自建的小房子，消防车根本进不来。通过拆违拆临，匡山小区整治改造一期56栋住宅楼，共拆除违建超过1.8万平方米，打通消防通道17条；利用社区商业门头房，建起了微型消防站，配备了常用消防器材和破拆工具，组建了“专职+志愿”相结合的消防员队伍，可有效应对初期火灾，并满足居民其他生活需求。

　　市中区乐山小区地处城市中心区域，小区居住密度大，周边大型机关、企事业单位以及中小学校众多。沿街店铺油烟、噪音污染，小摊小贩占道经营，小区“毛细血管”承担了繁重的交通分流任务，人车乱行隐患重重……通过拆违拆临，整治小区市场，取缔占道摊点群，联合山东大学科学规划小区行车线路、优化路面、打造交通微循环，小区有限的公共资源得以盘活，整个小区成了人车进出有序、文化特色鲜明的半封闭式小区。

　　截至去年年底，济南市已累计完成老旧小区整治改造项目407个，建筑面积1292万平方米。从“脏乱差”到“美净齐”，18.16万户老旧小区居民从小区的蝶变中，深深体会到了“幸福来敲门”的美妙感觉，获得感、幸福感、安全感明显提升。

　　植根于民生需求的综合施策

　　前些日子，乐山小区内一场“圆桌会议”成了居民关注的焦点。“小区牌匾整治后，能不能进行统一规划？”“绿化面积能否扩大？”在圆桌会议上，社区居民围绕基础环境、养老服务、停车规划等6方面内容，与街道、社区及市中区各职能单位代表展开“头脑风暴”，群策群力协商小区进一步整治改造提升方案。

　　“充分尊重群众意愿，才能将这件惠民实事做实做好，做到群众的心坎上。”济南市住房保障和房产管理局党委书记、局长徐春华介绍说，在老旧小区整治改造具体实施过程中，围绕民需民盼民愿，该市坚持整治前“问需于民”——整治前充分考虑老旧小区居民诉求，广泛征求群众意见，确定整治改造内容，形成整治方案；整治中“问计于民”——整治过程严格按照方案推进，全程接受群众监督；整治后“问效于民”——整治完成后，由居民代表参加工程竣工验收，听取居民对整治改造效果的意见。

　　这样的做法，被作为成熟经验写入了《山东省老旧住宅小区整治改造导则》中。该导则明确提出，老旧小区整治改造要坚持以人民为中心，要广泛征求居民意见和需求，“改不改”、“怎么改”由居民说了算。整治改造要实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

　　为避免重复建设、造成资源浪费，把对居民的出行和生活影响降到最低，该市还整合“政策包”，将老旧小区整治改造与拆违拆临、杆线整治、既有建筑节能改造、既有住宅楼增设电梯试点以及水电气暖管线设施和通信、有线电视设施设备的改造升级等整合起来，统筹谋划，综合施策，同步推进，力争“一次投入、多重收益”。

　　截至去年年底，老旧小区共拆违拆临20.8万平方米；261个项目实施了杆线整治；对符合条件的既有建筑优先实施节能改造，仅2017年就改造项目51个154万平方米，涉及居民18760户。既有住宅楼增设电梯方面，市内5区已有346个单元居民有加装意愿并已初步协商一致。其中，125个单元正在办理规划审查和施工备案手续。已开工建设的48个单元中，15个单元已竣工验收，其中8部电梯已交付使用，首批财政补贴资金也即将发放到位。

　　综合施策的做法，同样被写入了《山东省老旧住宅小区整治改造导则》，有条件的城市可根据居民意愿，结合小区实际增加改造内容，选择建筑节能、养老设施、教育设施、“平改坡”、充电桩、光纤到户、多表合一采集等事项进行改造。

　　避免“一年新、二年旧、三年乱”

　　完成整治改造，并不意味着工作就已结束。“老旧小区整治改造和物业管理工作，是一项惠及百姓民生福祉、利于城市精明增长的民生工程、发展工程、社会工程。”徐春华说：“必须建立长效管理机制，防止老旧小区完成整治改造后出现‘一年新、二年旧、三年乱’的情况。”

　　自老旧小区整治改造试点起，济南市就着手建立老旧小区整治改造后的长效管理机制，在多个政策文件中，明确由街道办事处具体负责小区综合管理工作，建立由街道办事处牵头的小区管委会和联席会议制度，负责小区具体事务管理工作，调处小区各类矛盾纠纷。济南市相关部门也将继续推进相关工作，以尽快建立多部门齐抓共管机制，完善业主委员会制度，积极引导业主开展社区自治。

　　同时，济南市还提出在各县区选择基础条件较好的街道或社区，择优引入骨干物业企业，为整治改造后的小区提供物业服务，由县区财政按每月0.3~0.4元/平方米的标准，对接管企业给予专项补助；条件不成熟的小区，由社区居委会组织暂时实行准物业管理，让群众住得起、住得好。截至目前，全市已有43个项目引入物业企业，为小区居民提供专业化物业服务或准物业服务。

　　目前，老旧小区整治改造实施对象限于国有土地上的老旧小区，且倾向于没有实施物业管理的开放式小区或机关企事业单位宿舍（楼院）。在确保2020年年底前完成国有土地上老旧小区整治改造外，下一步，济南市还计划通过完善政策，进一步扩大老旧小区的整治范围，让更多群众从这项惠民举措中受益。

　　来源：中国建设报中国物业