26日，济南市建委发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，对近期济南楼市的销售乱象进行规范。其中，开发商要求购房者全款买房或者全款购房优先等行为，被明令禁止。另外，也进一步强调禁止捆绑销售和拒绝公贷等。这些违规行为，只要举报就会查处。

　　销售方案需审批，销售进度要公示

　　针对近期济南楼市乱象，26日，济南市建委发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，对开发商销售行为进行规范。

　　首先，商品住宅项目形象进度满足预售要求的，应当一次性申请预售。其次，住宅项目申请商品房预售许可证时，应提交销售方案。销售方案包括：房源信息、销售方式、付款方式、意向购房者组成（30%首付、60%首付、全款客户占比情况）。销售方案审批通过后，向社会公示。

　　济南市建设部门相关工作人员表示，销售方案备案在之前的审批环节中就有，不过不是特别严格，这次对这一环节进行了明确。“主要是通过销售方案来看开发商的的选房方式，比如预备了多少客户。”该工作人员表示。如果开发商预备的客户数量超过房源套数太多，那么可能就不会发售预售证，以防止开盘时发生状况。

　　另外，《通知》还规定，在取得《商品房预售许可证》后，应本着公开、公平、公正的原则对外销售。一次性公开全部准售房源，公示销售进度控制表，在销售现场醒目位置明码标价，并告知所有购房者。

　　明确禁止全款优先，保证刚需进场

　　济南市建设部门工作人员表示，此次政策出台，是为了保护刚需。“最近有很多项目开盘时不让贷款进场，特别是一些热点区域。”该人士表示。

　　因此，在《通知》中明确表示，销售商品房时，应优先满足无住房记录的刚性购房者需求。不得要求购房人一次性付款或一次性付款优先选房，不得拒绝购房人正常使用住房公积金或商业个人贷款购房，不得要求住宅销售捆绑车位及地下室。

　　这是济南市首次对全款买房和全款优先作出明确规定。此前，全款优先虽然成为开发商的潜规则，但是并没有明确的规定对其进行限制。而不得拒绝公贷和不得要求捆绑销售等，之前的政策中已经明确提出，此次进一步强调。

　　“希望通过这一政策，让三成首付、六成首付和全款购房者都在同一起跑线上。”建设部门工作人员表示。

　　之前的既往不咎，之后的举报就查处

　　对于违反上述规定的开发企业，《通知》也明确表示，济南市建委将依法责令立即整改，拒不整改的，依法予以行政处罚，记入房地产开发企业信用档案，向社会公示。整改完成前，暂停项目合同网签及后续预售审批项目的办理。

　　济南建设部门相关工作人员表示，对于提前验资、全款优先等违规行为，只要市民举报，就会进行查处。不过他也表示，违规的认定是在政策发布之后，政策发布之前的此类行为，既往不咎。

　　因此，如果市民在购房过程中遇到此类开发企业的违规行为，可以举报至济南市建委相关部门。也可以向齐鲁晚报进行举报，线索一经查实，齐鲁晚报将与建委联动，对违规开发企业进行查处。

　　全款优先或为开发商应对“限价”政策

　　打时间差拖过三个月，再申请提高房价

　　在此次新政发布之前，济南楼市全款优先几乎成为潜规则。有的开发商甚至要求验资百万才能买房，有的则直接不登记非全款购房者。这些行为的背后，是开发商为了更快的回笼资金的诉求，却让刚需顾客很受伤。

　　据悉，此次《通知》的背景是，近期济南市建委接到多份“12345”热线转办及市民群众来电来信，反映济南部分热点区域住宅项目存在全款购房、全款优先选房、拒绝使用商业贷款或个人公积金贷款等歧视刚性需求购房者，以及住宅销售捆绑车位、地下室销售等行为，这些行为严重扰乱了房地产市场秩序，造成了极其恶劣的社会影响。

　　今年，市民刘先生曾经想在西客站附近购买一套住房，3月底去看了鑫苑世家公馆项目，看中了一套111平的三室，单价预计在13000元左右，总价在150万以内。“置业顾问说一共推出78套房子，全款客户已经排了八九十个了，六成的客户不再登记了。”刘先生表示。

　　而到开盘之前，有传言称该楼盘至少验资190万才能选房。刘先生致电置业顾问询问，得到了肯定的答案。“考虑到这个楼盘的性价比不高，就放弃购买了。”

　　无独有偶，近日市民王女士在东部某楼盘看房时，也被告知，全款和绑定车位，可以优先选房。更有中介找到王女士，称花5万块钱，就可以得到一个优先选房的名额。

　　从去年起，全款优先买房的现象就屡见不鲜。唐冶、汉峪等热点片区的楼盘，不时被曝出全款优先、六成优先的案例。像万达文旅城在此前的开盘中，因为要求一次性全款购房，并且要进行150万的验资，被建委紧急叫停。后来采取了网上选房的形式，才得以正常开盘。

　　一位业内人士表示，优先卖给全款客户成为济南楼市售房的潜规则。一次性付款优先选房这种营销方式或是开发商对于限价政策的一种“应对”。目前,济南预售许可申请实行一房一价申报政策，要求开发商利润率控制在合理范围内，且3个月内不得涨价，违者不予网签。客户购房时一次性付清全款，开发商便可拖延网签大打“时间差”。等几个月后开发商申请价格上调时再提高房价进行网签，开发商或将因此获得更高利益。

　　不过，这种行为极大的伤害了刚需购房者的利益，抢手的楼盘往往是低价刚需盘，这些楼盘要求全款优先，让刚需客难以入场。因此，在新政发布之前，业内就一直有呼声，要求对全款优先这一销售形式进行规范。

　　齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 魏新丽 喻雯 见习记者 赵夏晔