三个文件会诊物业“老病根”

　　近几年，潍坊房地产业快速发展，物业管理服务也随之成为市民关注的焦点：近年来，小区物业和居民的冲突纠纷越来越多，成了物业管理难问题中的“老大难”。为了解决这一难题，在17日举行的潍坊市物业管理工作会议上，物业办针对目前市场实际情况，连续下发了3个规范性文件，解决物业市场沉疴。

　　责任明确了：

　　5年内的设施问题，开发商出钱修

　　小区设施出现破损，维修费用由谁来支付？一直以来，这都是造成业主、物业纠纷的主要原因。因此潍坊物业办出台规定：房地产企业将缴纳质量保证金，5年之内，开发企业要履行相关的保修义务。

　　根据规定，市区范围内的保障金保准为：低层和多层(6层及以下)物业每平方米建筑面积交纳保修金30元；小高层(7-12层)每平方米建筑面积交纳保修金50元；高层(13层及以上)每平方米建筑面积交纳保修金70元。

　　这些费用将由房地产开发企业交纳，由市住房和城乡建设局负责管理。没有交纳保修金的项目，开发企业不能将商品房交付业主，相关部门也不能为其办理房屋初始登记及综合验收备案手续。

　　在保修期内，开发企业履行了相应保修义务的，满两年退还本息余额的30%，满五年退还全部本息余额。

　　采访中记者了解到，不少物业企业认为，这一规定将有效缓解因设施维护而产生的纠纷。

　　■金都物业有限公司经理孙新朋：

　　一般情况下，在保修期之内的设施都是由物业出资维护的，但目前潍坊不少小区情况不同，有些小区设施就处在“三不管”的状态(比如，水、电、暖总表之后的管道)，物业仅靠收取管理费，难以维护，只能向居民要钱，这就容易出现纠纷。而现在增加了房地产企业这一责任主体，就可以有效缓解类似的问题。

　　监督透明了：

　　连续两年“差评”，直接注销资质

　　根据新的规定，只要是在潍坊区域内从事物业服务活动的物业企业，包括外地来潍的企业，都将被纳入信用档案管理。物业主管部门将负责企业信用档案的管理，企业一旦有不良记录存在，将被剥夺承接大型项目的权利，严重的甚至直接被取消资质。

　　物业服务企业的档案管理将采取加减分制，主管部门列举加分标准和减分标准，在每年的年底，将根据企业的加减分程度将其分为甲、乙、丙、丁四个等级，并对丙、丁两级出台了相应的监管措施。

　　其中，丙级企业将被取消资质核定和创先资格，并失去承接5万平米以上的住宅项目和一万平米以上的非住宅项目的资格，而丁级物业将不被允许承接新的物业管理项目，连续两年成为丁级企业的，将被直接注销资质。

　　来自潍坊市物业管理部门的调查显示，目前潍坊物业企业达到439家，其中市区的企业达到220家。但目前面临的状况是，虽然企业数量多，但品牌少，有的物业管理企业为了片面追求利润，收费与服务不相符，造成的纠纷时有发生。

　　■潍坊市华都物业有限公司孙世东：

　　目前物业企业的竞争日趋激烈，主要原因是管理费多年不动，而工人工资上涨。“4毛钱一个平方”的物业管理费已经维持多年不变，但是物业工人的工资却已经翻了番，如今，日常经营压力已经成为各物业企业普遍面临的难题。

　　当前一些物业，特别是一些小物业，为了利润，只能压低小区公共支出，这样很容易导致小区居民的不满。

　　管理民主了：

　　到年底，半数小区要建业委会

　　现代化小区越来越多，作为居民自治组织的业主委员会的作用也越来越大，许多小区都由业主委员会和业主大会选聘服务企业，签订物业服务合同。但目前，潍坊市各小区业主委员会的组建率还不到50%。

　　在这次物业管理工作会议上，主管方要求，到2011年底，辖区住宅小区业主委员会组建率要达到50%以上，到2012年底达到80%以上，同时业主委员会执行委员在社区居委会中兼职的比例要达到50%。

　　记者了解到，目前各个县市区的物业主管部门已经开始对各个小区的业主入住情况、业主委员会的组建状态和所属街道办事处等情况进行了全面调查，并在5月31日前形成业主委员会的建设方案。

　　■潍坊信达物业管理有限公司颜霞：

　　信达物业承接的是市区劳动服务技校宿舍、东方明珠小区等，目前小区业主委员会起的作用越来越大，每次召开业主大会讨论小区的事务，物业公司都会列席参加，可以提前了解到居民们对于小区管理的要求，避免和业主事后产生纠纷。

　　对于物业企业来说，业主委员会是处在企业和业主中间一个非常重要的沟通桥梁，有了业主委员会的存在，就可以减少企业和业主们的直接冲突，减少不必要的麻烦。