花费大产权不明 小区配套幼儿园千呼万唤难露面

　　9月份是开学季，省城的不少年轻业主因为小区里没有配套幼儿园，为孩子的入学问题犯了愁。不少开发商“在小区里配套建设幼儿园”的承诺纷纷落空，让业主颇为无奈。记者调查发现，这背后交织着建设成本、产权归属、部门监管等多个问题。

　　◆孩子要入园了，小区幼儿园还没建

　　8月30日早8点半，家住经七路西口新世界阳光花园小区的李莉(化名)送刚3岁的女儿去槐荫区实验幼儿园，因为当时买房时，开发商承诺的小区幼儿园直到现在也没有建成。尽管槐荫区实验幼儿园离着李莉居住的小区只有2站地，但是每天接送孩子需要花费2个多小时。

　　“我是2006年入住小区的，买房时，房产销售人员明确表示，小区即将建成一座幼儿园，方便业主孩子上学。”李莉告诉记者，了解到这个情况后，尽管当时手头非常紧张，

　　房子的价格也比较高，为了以后孩子入园方便，仍然咬牙交了房款。

　　但是这一晃都5年过去了，开发商当时承诺的幼儿园至今仍然还没影。“开发商当时的承诺简直就是一种噱头，只是为早点将房子销售出去。”

　　家住伟东新都小区的张先生也表示，小区里建设幼儿园是他们当时在小区买房的重要考量因素之一，可如今幼儿园杳无音信，“有种上当受骗的感觉。”

　　对于小区幼儿园为何迟迟未建，两个小区的开发商工作人员都

　　表示，目前规划配套的幼儿园建设已提上日程，争取尽早完工并投入使用。至于何时能够开工建设，何时可完工投入使用，相关人员均未予答复。

　　位于建设路的三箭如意苑小区，一座规模为6班制的幼儿园却早早就成了“香饽饽”。自三年前成立后，该幼儿园每年都因为招生规模限制，拒绝了很多家长的入园申请。“我们一个班的名额是30人，整个幼儿园的容纳量不超过200人。”面对踊跃报名的家长，这个小区幼儿园的负责人感到很为难。

　　◆建幼儿园花费大，开发商难以盈利

　　作为行业内的资深业者，李辉对目前小区配建幼儿园的状况，有自己的亲身感受。

　　这两年，随着80后进入生育高峰期，幼儿园一天天火了起来，他多次想扩大办学规模，开连锁园。“可惜，看了不知道多少个小区，都找不到办幼儿园的地方，至今这个想法也没有实现。”在寻找的过程中，李辉发现省城大约一半的新建小区都没有配建幼儿园。

　　小区配建幼儿园，对开发商而言，首先不是一桩“优质买卖”。李辉每年需要给三箭吉祥苑的开发商交纳45万元的租金。“当年建这座幼儿园时，光土地出让金和后期建筑费用，幼儿园的建设成本就达到了3000万元。”按照现在的租金，他要租用接近70年，开发商才能收回建设成本。

　　建个幼儿园真有这么贵吗？党杨路和刘长山路交会处绿地国际花都的袁姓负责人介绍说，这个小区的建筑面积是160万平方米，按要求要建相应的教育配套设施。“如今我们在建的是一个18个班制的大幼儿园，每个班约30人，总的容纳量近600人，现在投资了一亿多元，全部建成后成本要接近两亿元。”该负责人说。

　　“2013年给业主交房时，幼儿园会同步开放。”据这位袁姓负责人介绍，现在正在和两个民办幼儿园进行洽谈，从中选择一个办学条件、教学能力更好的幼儿园进行合作。 省城北部一个楼盘的开发商也表示，小区配建的幼儿园，会在给业主交房时同步启用。“很多购房者选择房子时，很注重配套的教育设施。”一位王姓负责人说，幼儿园的建设成本还没有进行专门的统计，但可以肯定的是，建幼儿园花费巨大，根本不可能盈利。

　　◆产权不明晰，开发商建园难“变现”

　　开发商建了幼儿园，但是难以“变现”，也一定程度上打击了他们的积极性。

　　李辉的幼儿园是从开发商那里“低价”租来的，随着入园费的上涨，八年来他的收入也日渐增多。他不止一次地想过，要把幼儿园从开发商手里买下来。“青岛的一个朋友就从开发商那里买下了一座幼儿园。”李辉觉得，在济南应该也可以。可结果却和他想的不一致。“开发商是想把幼儿园卖给我，但是即便我把幼儿园买下来，按照相关规定，也不能办理过户手续。”如今，李辉仍然从开发商那里租用幼儿园。

　　他曾经问过很多开发商，绝大多数的开发商都想把幼儿园建成后卖给办幼儿园的一方，而不是像现在这样当“房东”，月月收房租。“他们觉得不值当的，和建设成本相比，那点租金根本不算什么。”李辉说，至今为止，济南还没有卖出一家幼儿园，最主要的原因是产权不明晰。

　　记者从济南市住房保障和房产管理局法律事务科了解到，小区幼儿园的土地性质有两种：一种是政府划拨的，一种是土地出让的。如果是政府划拨的土地，就属于公益事业用地，开发商不用交土地出让金，这种情况下是不允许进行商业买卖的。另一种情况，不同的城市有不同的规定。

　　“按照合同约定，幼儿园属于业主公用设施，开发商没有单独的房产证。”据法律事务科一位工作人员介绍说，即便是办幼儿园的人想买下来，也没办法办理产权。济南市住房保障和房产管理局审核登记科的一位工作人员也建议说，不要从开发商手里购买幼儿园，购买后也不能进行抵押和交易，需要审慎考虑。

　　◆要进行事前监管，而不是事后补救

　　相关部门也意识到配建幼儿园的必要性。国家技术监督局与国家建设部联合发布《城市居住区规划设计规范》规定：“凡用地面积超过6000平方米的小区，应设置1所不少于12个班的小学；用地面积大于11000平方米的居住区，应设置1所不少于18个班的中学，开发建设小区超过700户的必须配置相应的中小学校。”

　　既然国家有着明确规定，开发商为何对建设小区幼儿园的热情不高，而相关部门到底应该如何监管才能改善这种局面呢？在2011年的济南两会上，就如何改善新建小区幼儿园少的现状，历下区文东街道开元山庄居委会主任、人大代表李冲就提出过建议。李冲告诉记者，现在济南市普遍存在着新建小区幼儿园少的问题，关键在于开发商的自律和相关部门的监管。相关部门一定要进行事前监管，而不是事后补救。

　　“比如，在开发商出售房子之前，相关监管部门可否检查一下幼儿园的建设情况。如果开发商允诺的相关教育配套设施都已建成，并可以投入使用了，相关部门再发放《商品房预售许可证》，这样就会极大地增加开发商不建幼儿园的违规成本，这样对开发商的监管可能会更加到位些。”李冲说。

　　山东师范大学学前教育系教授丁海东则认为，在当今社会上，公立幼儿园属于社会的稀缺资源，因为其公立性质决定了它的设备、师资、场地等都是有保障的。但是如果民办幼儿园有着良好的办学理念，市民也完全可以考虑。“毕竟幼儿园的首要任务便是看管看护孩子，为孩子提供一个健康快乐的场所，而不是发展孩子某方面的能力。”

　　丁海东介绍说，尽管济南市的幼儿园数量上还有缺口，但总量的问题是宏观性的，具体看来，更多的则是一种“结构的困窘”，是幼儿园的配建情况和民众聚集的区域不匹配。“就近入园是市民的心愿，如果要新建幼儿园的话，更多的应该考虑在人口密集区建设。”

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　　一小区幼儿园被挪作他用

　　省城小区配建幼儿园的事情牵动着市民的神经，却并没有引起开发商的重视。近来，配建幼儿园的各种问题屡屡被爆出，除了开发商承诺的幼儿园不见了，还有配建的幼儿园被挪作他用的。8月17日，本报刊发的《小区幼儿园咋成了售楼处？》就曝光了省城路劲·御景城小区将配套幼儿园挪作售楼处用，被教育局约谈的事情，引起了市民的广泛关注。

　　路劲·御景城小区的幼儿园建成两年后，迟迟没有对入住的市民开放，却被开发商私自改成了售楼处和办公室。市民面对着家门口的豪华幼儿园，却只能把到了入园年龄的孩子送到小区外的一所普通幼儿园，这让他们感到寒心。

　　不久，济南市教育局、市规划局、市国土资源局等多个部门组成的领导小组对该小区开发商—————济南顺成房地产开发有限公司进行了约谈，该开发商做出承诺，将于2011年12月底前，将幼儿园恢复原状，并于2012年3月底前完成验收手续，达到使用标准，当年6月底完成招商工作，满足2012年开园要求。