2日上午，临沂市法制办组织召开《临沂市物业服务收费管理实施办法》(以下简称《实施办法》)听证会，来自社会各界的20余名代表参加了听证会，代表们就物业公共服务费、机动车停放费、其他服务费收取与使用等问题各抒己见，纷纷提出了建设性的意见和建议，努力使得《实施办法》更完善，更具执行力。

　　2018年5月29日，山东省人民政府令第337号正式公布了新的《山东省物业服务收费管理办法》，2018年7月1日起正式施行。我市物价局会同市房产局，在广泛讨论并征求意见的基础上，结合临沂近三年工作实际，形成了《临沂市物业服务收费管理实施办法(讨论稿)》。

　　《实施办法》共七章五十二条，分为总则、物业公共服务费、机动车停放费、其他服务收费、监督管理、法律责任、附则等内容。《实施办法》从管理体制、分等定价、适用范围、服务成本、收费减免、价格纠纷调处机制、法律责任等方面进行了细化，具体明确了可操作性的规定。

　　听证会上，与会代表们积极建言献策。“我很关注物业服务等级评定、装修保证金的缴纳问题，例如第九条提出，物业服务等级标准分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级，具体物业服务等级标准由市人民政府物业主管部门会同价格主管部门制定并向社会公布。我个人感觉应该引入第三方评价机制，为物业服务评级。”市委政策研究室副主任、市立法和行政决策咨询专家库成员鲍辉的观点引起了大家共鸣。

　　《办法》规定要建立物业服务收费信用管理体系，业主或物业使用人有恶意拖欠物业费用等行为的，纳入其个人诚信记录。对于此规定的合理性，市民代表郭建辉表示有点担心。

　　2个多小时的听证会，市委政策研究室、市物价局、市财政局、市住建局、市城管局、市房产局、市规划局、市消费者协会、市物业服务企业、市民、临沂大学商学院教授等与会代表纷纷对《实施办法》发表意见，现场气氛热烈。会后，市法制办将会同市物价局对《实施办法》作进一步的修改上报市政府，经研究批准后以市政府名义公布。另外，《临沂市实行政府指导价的物业服务收费标准(2018年版)》按照程序经过召开论证会论证，报市政府批准后，由市价格主管部门会同物业主管部门另文公布。

　　听证会聚焦热点摘录

　　聚焦热点一

　　《实施办法》规定，实行政府指导价的物业服务标准，应当根据经济社会发展的水平以及物业服务成本变动等情况每2年公布或调整一次。

　　市委市政府法律顾问程杰：2年就要公布和调整一次价格，合理性以及现实可操作性有待论证，市民会误以为每2年都要涨价一次，是不是可以再明确下。

　　聚焦热点二

　　《实施办法》规定，物业服务等级标准分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级。其中一星级为最低等级，五星级为最高等级。具体物业服务等级标准由市人民政府物业主管部门会同价格主管部门制定并向社会公布。

　　市委政策研究室副主任、市立法和行政决策咨询专家库成员鲍辉：建议应完善服务标准评价机制，引进第三方考核机制。

　　物业服务企业代表、山东永诚物业公司经理马华民：分级收费是一个不错的尝试，希望《实施办法》明确进行星级评定的标准。

　　市委市政府法律顾问程杰：实际上，xx星级为服务等级，而非服务等级标准，将来拟由市人民政府物业主管部门会同价格主管部门制定的才为“物业服务等级标准”，因此建议删除此处的“标准”二字，修改为：“物业服务等级分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级。”

　　聚焦热点三

　　《实施办法》规定，因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境未能达到房屋买卖合同约定物业服务星级标准，物业服务收费应当适当减免，减免比例不应低于20%，具体减免比例应当在前期物业服务合同中约定，减免差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。

　　临沂大学商学院副院长、教授王连合：这个规定很好，但建议去掉“适当”二字或斟酌选用其他表述，因某些原因未能达到物业服务星级标准，这个是必须要减免的。

　　市住建局政策法规科科长张峰：减免比例不应低于20%，这明确了最低限很好，建议这句话再完善一下“物业服务收费应当适当减免至其实际达到的收费标准，减免比例不应低于20%”。

　　聚焦热点四

　　《实施办法》规定，业主或者物业使用人装修房屋，施工前应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议，可按协议缴纳履约装修保证金。在业主装修完毕后，经物业服务企业检查验收合格，装修保证金应自检查合格之日起90日内退还业主。除此之外，物业服务企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金。

　　临沂物业协会会长、家庆物业公司经理高永利：90日的期限感觉有点短，建议延长退还时间。因为现在很多住宅区都是地暖，供暖管道容易在装修时损坏，影响楼下住户，建议延长到一年。

　　市民代表王丽琦：履约保证金的收取增加了业主的负担，也增加了物业服务企业的负担。业主的装修是否损坏房屋，仅凭物业决断也不符合相关法律规定。

　　物业达不到星级标准？空置住房怎么交费？

　　装修保证金怎么退？出入证卡怎么配置？

　　《实施办法》均拟一一明确

　　《实施办法》拟对物业服务成本内容进一步细化。以省办法的物业服务内容为基础，按照相关法律法规的规定，对物业服务成本的具体内容进行了确定。

　　明确了因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施等未能达到房屋买卖合同约定物业服务星级标准的收费减免比例。要求物业公共服务费在合同约定标准基础上减免20%，差额由建设单位补偿给物业服务企业。

　　明确了空置物业的物业服务收费减免标准。一是房屋空置六个月以上的，业主或物业使用人应当与物业服务企业签订房屋空置协议，其前期物业公共服务费按照合同约定收费标准的60%收取。二是按照省办法规定的“车位未停放机动车的，免收停车服务费”，明确了车位未停放机动车的标准：未办理车辆出入通行手续或协议约定暂不使用车位的视为车位未启用。

　　规定了装修保证金退还的时限。在业主装修完毕后，经物业管理企业检查验收合格，装修保证金应自检查合格之日起90日内退还业主。

　　对物业服务企业免费配置的出入证卡进行了明确规范。对于免费配置必要的出入证(卡)，要求配置人员出入证(卡)每户最多5张、机动车出入证(卡)每车1张。因遗失、损坏需要补办的，可以按照人员出入证(卡)每张最高不超过20元、机动车出入证(卡)每张最高不超过50元收取工本费。

　　我市物业服务收费具体服务等级收费标准，在《临沂市物业服务收费管理实施办法》正式出台后，由市价格主管部门会同相关部门每2年公布或调整一次。

　　新闻背景

　　近年来，伴随着我市社区人居创业环境的不断改善、城市化建设的快速推进以及新城区人口的加速聚集，物业服务收费逐渐成为群众反映的热点和社会关注的焦点，也是长期困扰群众和管理部门的“老大难”。

　　分析原因：一是政府有关物业服务与收费的政策法规的配套不齐全、法律约束层级不高，不适应物业管理收费及其监管工作的发展需要。二是对物业服务企业的服务缺乏有效的法律规范。物业服务收费标准、服务质量、服务标准三者互不对应。三是对业主缴费行为缺乏有效规制，有些业主对物业服务普遍缺乏理性的认识，对物业服务的商品性质、功用和价值认识不到位。这些问题亟待需要出台政府规范性文件进行规范和约束。

　　旧办法已实施7年

　　不适应当前需要

　　我市现行的物业服务收费政策是临沂市物价局与临沂市房产局2011年12月29日根据山东省物价局与省住建厅出台的《山东省住宅物业服务收费管理办法》而制定的《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》，已经7年了。2018年5月29日，新的《山东省物业服务收费管理办法》公布，2018年7月1日起正式施行。这属于省政府规章，法律效力层级得到了提升，而且又作出新的规定，因此需要由市政府出台相应办法贯彻。

　　延伸阅读

　　《实施办法》进一步明确物业服务企业与业主是一种服务与被服务的契约关系。

　　《实施办法》明确了物业服务内容和质量与收费标准的关系。普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价，按相应物业等级标准收费的却达不到或低于服务要求的要按价格违法行为处罚。

　　明确了物业管理企业与水电暖气等专营单位是委托与被委托的服务关系，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取额外费用。