春节过后,济南各大银行先后调整房贷利率折扣,四大行首套房最低上浮1.1倍,二套房至少上浮1.2倍。部分中小银行的首套房利率上浮1.15倍、1.2倍甚至更高。一年前,首套房利率还能打8.5折,也就是同比涨了近三成。房贷持续“定向加息”,贷款买房的实际成本越来越高。即便如此,房贷额度从年初就吃紧,多数银行一个月才放款一次。

　　四大行先后上调房贷利率

　　近日,济南一家银行下发通知,根据房贷市场利率变化情况,从2月26日起调整个人住房按揭贷款利率:首套房最低上浮15%,二套房最低上浮25%。同时,根据贷款人的信用状况、偿还能力等适当提高利率。

　　这是个别银行的单独行动,还是普遍现象?记者多方了解到,作为济南房贷市场上的主力军,工农中建四大国有银行已经先后上调了房贷执行利率。23日、24日,两家国有大行同步调整:首套房最低上浮10%,二套房上浮20%。另外一家银行也已经口头传达相同内容的最新通知。

　　与此前相比,最大的变化就是利率实行“刚性控制”,即这是最低标准,不允许各分支机构以任何形式额外“优惠”。驻济一家国有银行的信贷经理透露:“原来客户办个信用卡、买个意外保险等业务,还能优惠5%。也就是按首套房上浮5%、二套房上浮15%来批。现在不行了,这样的件压根就无法过审。”

　　国有大行步调一致,中小银行则“自由发挥”。一家小银行的支行负责人坦言,根据客户资质情况,首套房一般上浮20%左右,二套房更高。某股份制银行的相关人士表示,他们暂时未接到通知调整,目前是按首套房利率上浮10%、二套房上浮15%的标准来审批个人按揭贷款。

　　楼盘选银行往往不看利率

　　新房按揭贷款业务,选择哪家银行的主动权不在购房者手里,而是开发商说了算。济南一家大型楼盘的项目负责人称,与他们合作的银行接近10家,从购房者的角度来说,肯定是愿意选择利率低的银行,但开发商往往优先选择有额度、放款快的合作银行。“回款速度对我们来说非常重要。谁有额度、放款快,我们就把按揭业务交给谁来做。有的银行好几个月放不了一批款,利率再低也不能合作。只要额度充足,哪怕利率高一点也无所谓。”

　　一家国有银行的个贷业务负责人表示,虽然已经转过年来,但房贷额度并没有宽松。“基本上一个月才能放一次款,还不是完全满足,总有一批客户需要轮候到下一个月,这在往年没有遇到过。”

　　半年来多次“定向加息”

　　市民孙女士告诉记者,她的房贷是2017年1月获批的,当时首套房还能享受基准利率8.5折的优惠,“没想到一年之后就涨了这么多!”

　　时隔一年,首套房的贷款执行利率从8.5折变为了1.15倍。在这一年之中,假设房价没有任何变化,贷款买房成本提高了多少呢?

　　假定贷款100万元,按等额本息还款法,分期30年还清,利率打8.5折,利息总额是75.42万元;而利率上浮1.15倍的话,利息总额高达107.46万元。也就是说,现在买房相比一年前,光利息就得多掏32万元!即便是上浮1.1倍,利息总额也得增加27万元。这显然不是一个小数目。

　　过去一年来,虽然央行没有调整贷款基准利率,但房贷的实际执行利率步步攀升。业内人士称之为“定向加息”。以济南一家国有大行为例,2017年初,首套房按揭贷款利率基本上保持在9折,部分客户能打8.5折。6月16日以后,首套房一律执行基准利率,二套房上浮10%。8月18日起,首套房上浮5%-10%,二套房至少上浮15%。如今,首套房最低上浮10%,二套房上浮20%。房贷利率定价步步走高。

　　购房者买房门槛不降反升

　　对于贷款投资房产的市民来说,资金成本大幅提高,房价预期涨幅能否覆盖成本,还能获得多大的投资回报空间,在抢房之前需要认真算算账。省城金融界的一位资深人士认为,利率折扣是伴随整个还款周期的,美国持续加息,国内加息预期渐浓,一旦跟进,上调基准利率,对于房贷来说无疑将是雪上加霜。

　　房贷逐步走高并非济南特有,而是全国性的。郑州从2018年开始,首套房的贷款利率普遍上浮1.2倍,个别银行上浮1.3倍。融360统计数据显示,2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%,相当于基准利率1.11倍,同比上升21.75%。1月份,中国银监会表示,2018年将努力抑制居民杠杆率,继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。房贷是影响房价走势的关键指标之一,收紧的房贷叠加房地产调控政策,对约束房价上涨、抑制“炒房”的作用更为明显。但在此过程中,一些刚需和改善性购房者的买房门槛其实不降反升。

　　（生活日报 记者 赵国陆）