青岛楼市进入2018年，主城区房价正式进入“2万+时代”，曾经的刚需聚集地李沧、老四方，现如今随便一套小户型总价都要“超百万”，特别是新都心、浮山后等这些热点居住片区，一套100多平的三居室，300万成了“起步价”。

　　对于大多数购房者来说，贷款买房都是首选。但如何该贷款？详细了解这里面的“门道”的购房者却并不多。

　　虽然人人都知道公积金贷款最省钱，可公积金贷款的最高贷款额度只有60万；商业贷款可以申请到的额度比较高，但是相对应的利息也更高；那么我们新年买房到底应该如何贷款，才能让资金达到一个最优的分配方案呢？下边就让小编来给您算笔账，如果您新年正在盘算着贷款买房，就一定要好好来学习一下！

　　【一】选择何种贷款方式：

　　公积金贷款or商业贷款or组合贷款

　　目前我们常见的房贷方式有公积金贷款，商业贷款和公积金组合贷款三种。

　　公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款。在青岛市，只要缴存公积金满12个月即可申请公积金贷款。根据青岛市公积金管理中心的最新政策显示，首次购买新建住房的，单身最高可贷36万元，夫妻双方最高可贷60万元。二次贷款最高可贷款额度下调至50万元；二手房最高可贷30万。首次公积金贷款购买新建住房的，首付比例为20%。首次贷款结清2年即可申请二次贷款，首次和二次公积金贷款购买二手房的最低首付款比例均为30%。5年及以下贷款利率为2.75%，5年以上30年以下贷款利率为3.25%。

　　个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。目前青岛大部分银行执行首套新建商品房首付30%的政策；二套房首付比例为不低于40%。商业贷款利率5年及以下为4.75%。5年以上30年以下为4.9%。

　　组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款。

　　以贷款100万元为例，如果采用组合贷款，明显能比纯商贷节省一大笔利息，下面小编就以大多数购房者都倾向选择的等额本息还款方式为例，为大家算一笔账：

　　从表中可以看出，还款年限越短，支付的总利息越低，相应的月供也越多。纵向来看，相同还款年限下，组合贷款所支付的总利息要大大低于纯商业贷款。特别是如果贷款年限为30年的话，组合贷款可比商业贷款利息节省20万元，这个数额对于普通工薪族家庭来说，可算是一笔巨款了。

　　【二】等额本金or等额本息

　　等额本息和等额本金，两种还款方式一字之差，但是却有着很大不同。那么问题来了，怎么选择还款方式才最实惠呢?让我们先来了解一下这两种还款方式的基本概念：

　　等额本金：在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

　　等额本息：在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

　　对于购房者来说，选择两种不同的还款方式会产生非常不一样的结果。等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，年轻购房者的收入会增加，生活水平自然会上升；如果这类人选择等额本金法的话，前期压力会非常大，难以负担。

　　等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前期还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的购房者也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少，把还贷压力集中在前期更合适。

　　【三】何种贷款方式最省钱？

　　贷100万30年还贷，等额本金比等额本息少还利息18万

　　如今在主城区，特别是李沧或者老四方购买一套90平米左右的刚需房，总房款大概在200万左右。抛出三成首付之后，还需至少贷款100万左右才能买上房。那么哪种贷款方式最省钱呢？小编来给您算笔账。

　　从图表中可以看出，组合贷款比纯商业贷款支付总利息低，同种贷款方式中，等额本金还款比等额本息还款支付的利息也要低不少。具体来看，即使没能申请到组合贷而选择了纯商贷，同样贷款100万30年还贷，等额本金比等额本息还款也要少支付利息高达18万元。

　　【四】提前还贷

　　“月供不变减少年限”还贷最省钱

　　都说“无贷一身轻”。贷款买房者最大的心愿，就是能够提前还贷，结束还贷的生活。但实际上，如何还贷也大有讲究，选择对的还贷方式，不仅会影响到你每个月的生活质量，还可以大大降低你的总利息支出。

　　青岛一家股份制银行个贷专员向小编介绍说，目前各大银行执行提前还贷的方式主要有5种：

　　一次性还清；（利息最少）

　　部分提前还款，减少月供，还款年限不变；

　　部分提前还款，月供不变，缩短还款年限；（业内推荐）

　　部分提前还款，增加月供，缩短还款年限；

　　部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。

　　一般来说，前三者比较常见。而不同的提前还贷方式，所能节省的利息相差很大。

　　这其中，节省利息最多的要属一次性还清，但这种方式很明显不是每个贷款人都能承受的。如果客户只能部分提前还贷，那么这其中就有很大差别了，若选择减少月供的方式，每个月或许只能少还两三百块钱，但如果选择月供不变，减少还贷年限的方式，总利息就可能省下十几万元。因此相比较而言，银行房贷人士还是建议客户采取“月供不变，减少年限”的方式。

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