一个楼市大年过去了。过去的2017年,楼市已经成了一个绕不开的话题,每次风吹草动都牵动着人们的神经。新的2018年已经到来,济南楼市将会发生什么变化?为此,记者提出了几个购房者最为关心的问题,并采访了相关业内人士,他们给出了自己的见解。不过,楼市最终会走向何方,还需要时间来验证。

　　1、楼市调控会放松吗？

　　房价上涨压力没有降低

　　从全国层面来看,中央经济工作会议对房地产市场提出了如下要求:“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。”

　　住建部也在全国住房城乡建设工作会议上提出:“2018年将对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。”

　　其实这些论调都在强调一点:“房子是用来住的,不是用来炒的”。2018年,“房住不炒”对于房地产市场的定调,将在政策层面继续推进落实。

　　目前济南的库存仍较为紧张,2018年大概率会持续调控。住建部已经喊话,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施。

　　新年伊始,兰州发布加强房地产市场调控有关通知,取消部分区域限购,而一些限购区域也不用再提供纳税证明。虽然与此同时,兰州也在一些区域实施3年限售,但“取消限购”的字眼迅速吸引了各方眼球。对此,很多人解读为:松绑。

　　那么,济南会不会也跟进?其实,济南跟兰州不一样。兰州本身就不是热点城市,起码未进入15个房价重点监控的城市,GDP、人口流入等也不在一个水平,根据实际情况适当调整,算是因城施策。

　　经过这么多轮的楼市调控,济南楼市已趋平稳。随着地铁、CBD、新东站等城市规划不断升级,城市更新和旧城改造规模持续,济南房价上涨的压力并没有降低,调控政策自然也不会轻易放松。业内人士指出,房地产行业目前是地方政府重要的税收来源和经济增长点,所以调控政策也难以过分加压。照目前态势来看,如果没有特殊情况,2018年楼市政策不会有方向性的重大变化,但不排除局部微调、完善。

　　2、土地市场会降温吗？

　　有房企还在四处“重金求地”

　　济南最近的几场土地拍卖,表面上看,房企拿地的积极性大减,与此前“抢破头”相比,明显降温:住宅用地底价成交甚至流拍的现象屡见不鲜。摘地谨慎,莫非房企不看好后市?

　　2017年最后一天,市中区兴隆片区优质土地因没有房企报名,流拍；槐荫段店片区改造项目二期,三宗地底价成交。2018年首场土拍,长清区黄金板块长清一中东临的居住用地,流拍。土地市场变天了?

　　众所周知,这两年济南的居住用地“一地难求”极少流拍。据业内人士介绍,兴隆、长清的流拍土地有共同的特点:附加条件较高。兴隆出让的这一批土地为例,拿地企业需要投资16亿元建设运营文化旅游项目,同时出资3.5亿元无偿代建多所学校、幼儿园,商业地块自持面积不低于50%。住宅地块本身的楼面地价起拍价在1.3万元/平方米左右。而目前该区域的新建住宅单价2万多元。长清的土地同样要求额外出资2.9亿元代建学校、公园,算下来楼面地价起拍价就在5965元/平方米,目前周边的新建住宅单价不过1万元左右。

　　“除了附加条件高,市场前景不明朗应该也是开发商放弃的因素之一。”驻济一家知名房企的投资发展部负责人分析认为,去年唐冶、汉峪的拿地条件也不低,算上各种隐形成本,真正的楼面地价高的几乎逼近2万元/平方米,但各家房企还是不惜砸重金疯抢。

　　此外,经过一年的拼抢,济南各大房企多数完成了囤地任务,万达、碧桂园在济南的新增土地储备量过千亩,万科、龙湖、中建、华润等也都斩获颇丰,储备面积从700多亩到400多亩不等,而且有的仍在积极进行土地熟化。暂时没了“断粮”的危机,也没必要继续下血本拿高价地。

　　作为楼市的前端,土地市场会不会率先降温?业内人士预测:应该不会。相当一批房企没拍到几块像样的土地,仍在四处“重金求地”,伺机补仓。除非实际地价超出了房企的承受能力,今年的土地拍卖仍然会保持一定的热度。

　　3、高价地会亏损卖吗？

　　有开发商称不会亏着卖

　　毫无疑问,今年将有大批高端楼盘入市。2017年唐冶、汉峪等片区拍出的高价土地,陆续进入开发上市周期。万科在唐冶的新项目确定落地旗下高端的翡翠系产品；以院子系列高端住宅著称的泰和,在汉峪拿到的土地据悉也将打造豪宅；金科地产在汉峪的新项目则引入全新高端产品博翠系。龙湖在唐冶围子山下取得的低密度住宅项目,算上配建的安置房面积,实际楼面地价估计在1.7万元/平方米左右,这也决定了其产品定位低不了。

　　有业内人士预测,这些高价土地进入市场后,均价将超过3万元/平方米,否则开发商难有利润空间。

　　目前,济南对新房实行限价,最为核心的CBD板块还没有单价逾3万元的新建住宅,唐冶、雪山片区普遍在1.2万-1.5万元之间,东部即便建豪宅,能卖上这个价吗?

　　南方一些热点城市,地王遇到调控政策,最终平价甚至亏损卖的屡见不鲜。那么,济南呢?在一些出让地块较集中、地价又明显过高的板块,特别是楼面价高过周边楼盘在售价的,开发出来的房子会不会也有赔钱卖的可能?

　　济南一家大型房企的负责人表示,虽然面粉贵过面包,但肯定不会亏损卖房。首先,政府限价是防止开发商暴利,但也不能让项目赔钱,要留给房企合理的利润。其次,高价地块容积率普遍不高,可以通过“高低配”的方法寻求利润空间。比如工业北路上的万科海右府,楼面地价在1万元/平方米左右,规划了两栋没多少利润的高层住宅,其余的全部建多层住宅甚至别墅,主要靠这些高端产品来盈利。另外,这些优质地块,开发商往往会增加精装、智能化等,来获取更高的溢价。毫无疑问,这些豪宅项目将是考验品牌和操盘能力的检阅场。

　　4、房价会不会分化？

　　楼市将进入平稳的盘整期

　　根据济南市建委公布的网签数据,2016年新建住宅销售了13万多套,面积突破1500万平方米(2015年首次突破1000万平方米)。今年1月初,济南市房地产行业协会最新发布的监测数据,2017年一手住宅的成交量为66896套,面积820万平方米。

　　过去三年,济南的新建住宅市场增速迅猛,曾有分析人士担忧整体购买力透支,人口基数不足以支撑这么大的需求。但从2017年的市场表现来看,如果不是出台了史上最严厉的调控措施,济南的成交数据应该会继续上涨。

　　那么,2018年市场预期究竟是升还是降?

　　济南作为热点二线城市,地铁建设等利好都有明确的时间表,棚改、旧改规模不减,人口净流入排名比较靠前,房地产界人士据此认为,房价有坚实的基础,济南和青岛市是省内房价最为安全的两个城市。一线房企大多继续对济南的房价持谨慎乐观态度。

　　随着调控的持续,市场继续去杠杆,购房者逐渐趋于理性,市场博弈进入下半场。有业内人士认为,济南楼市将进入盘整期,平稳是大概率事件。有些区域会出现房价分化,特别是二手房市场,成交量持续下降,配套不完善的将率先出现价格松动。

　　5、全款买房还会继续吗？

　　购买力不可能是无限的

　　在去年楼市最火爆的时候,无论是刚需楼盘,还是豪宅项目,大量开发商都或明或暗地要求:一次性全款,起码全款优先选房,按照首付比例高低来排序。“全款”成了去年楼市的一大热词,也不知“扎”了多少人的心。今年,还将是全款买房的市场吗?

　　业内人士分析,大批有购房资格并且有资金实力的,在过去一年中多数已经被市场收割了一轮。但是,购买力不可能是无限的,加上金融监管部门严打消费贷流入楼市,2018年的市场预期又更谨慎,楼市调控长效机制呼之欲出,再孤注一掷筹全款买房,风险和收益可能真的难成比例。

　　另外,拆迁补偿是催生出大量全款买房群体的重要因素,2016年CBD拆迁对东部房价有着重要影响,前不久吴家堡片区的整体拆迁也在一定程度上催热了西城的楼市。今年济南的棚改、旧改规模仍然不小。考虑到拆迁户的购买力,全款买房的客户群仍然会有。但数量上不会那么多了,除了热门板块的热门楼盘,全款将不会再成为主流。