重新开业的淘宝街 本版照片均由记者郭尧 摄

　　24日下午，市民在淘宝街购物逛街。

　　在关门停业一年多之后，洪楼商圈的“天天淘宝街”又一次开门营业了。家住附近的翟芳如果不是看了微信朋友圈，甚至都不知道这一消息……曾在济南红极一时的淘宝街再开业，为何如此悄无声息;一年前为追逐高租金而赶走运营商的小业主们，如今得偿所愿了吗?关注淘宝街这种济南最早分割式商铺的运营状况，或许可以给准备投资购买商铺梦想着“一铺养三代”的人以“前车之鉴”。

　　命运多舛

　　投用11年，三次开业两次关门

　　23日，翟芳带孩子来淘宝街准备买条围巾，结果发现此前经常光顾的店铺不见了：“原本以为重新开业会升级改造，比以前更好一些，结果逛了一圈发现跟以前没什么差别，有些地方甚至都不如以前。”

　　的确，记者实地探访发现，重新开业的淘宝街，有超两成商铺处于闲置状态，有些购物通道都是死胡同，逛完后还得原路返回;尤其是商场西侧，还在装修。“这显然有些异常。”济南商业人士刘先生说，一般商场开业都寻求一炮打响，开业前造势、开业后搞活动，目的就是让人们记住这个商场，并逐步形成来这里购物的习惯。

　　反观淘宝街，再开业低调得有些过分，运营方——山东诚诚成商业管理公司负责人于先生也坦承，开业没搞任何活动，只是发动朋友、商户在微信朋友圈里转发了一下。不过，这也是没办法的事，从11月中旬试营业到现在正式营业，一直还有一些小业主持反对态度，准备寻找新的运营公司取而代之。

　　新运营商立足未稳，不愿搞太多活动也在情理之中。据了解，淘宝街所在场地投用11年来，已经历3次开业、两次关门，可谓命运多舛。第一次开业是2006年，结果2007年运营商杰森实业公司就携商户的租金“跑路”了，造成商场关门两年。之后海蔚商贸公司在开发商大力支持下接手运营，结清偿还欠小业主的租金后于2009年开业，一直经营到2016年9月底，之后停业一年，如今又开业。

　　无奈现实

　　经过一年争吵，也没达成一致

　　淘宝街如今又开业，小业主可以收租金赚钱了，一部分人为什么还反对?这就得从淘宝街所在场地——海蔚广场一楼的特殊性说起。2003年，商业地产作为一种新兴业态在济南兴起，海蔚广场一楼虽然是个一体化商场，但被分割成小块，分别卖给了270多位小业主。显然，此举可降低单个商铺总价，吸引更多中小投资者参与。然而，购得商铺后的小业主虽然拥有这种分割式商铺的产权，但由于面积都很小，加之没有运营经验，就想着统一返租给一个运营商来统一负责运营管理，他们坐收租金。

　　想法很完美，怎奈小业主太多众口难调。2016年9月底，10年返租合同到期，海蔚商贸抛出了新的续租协议，再续租12年，前6年按总购房款的9%每年给予小业主租金，后6年按9.5%。这样的方案，一些商铺位置不太好的业主能接受，位置好的就接受不了，认为应该每年获得总购房款的20%甚至更高作为租金。最终他们赶跑了海蔚商贸，造成了淘宝街停业闲置。

　　“去年10月初淘宝街关门，业内人士都很惋惜。”刘先生说，它不是因电商冲击而倒下的(相反，它运营很好，被称为济南最具人气及时尚品位的商街)，而是因业主内讧、协调不一致。如今淘宝街重新开业，业主协调一致了吗?“没有，经过一年多的争吵也没能达成一致。”于先生说，最终他们抛出了四种方案：自租、自营、返租、代租。具体来讲，自己的商铺，愿意对外出租的就对外出租;愿意自己经营的就自己经营;没有能力自租自营的，可以统一返租，每年给予总购房款的9%或10%当租金。当然，诚诚成公司也提供代理对外出租服务，租出去后收取服务费。

　　显然，诚诚成公司的四种方案，适合不同业主要求才有了它的进驻;但也有一些反对的，因为前期一些业主也自发成立运营公司，准备自己经营，只是诚诚成公司已提前进驻，他们也无可奈何。

　　两极分化

　　有的租金离谱，有的租不出去

　　如今淘宝街再度开业，前期要求高租金的业主最终得偿所愿了吗?“一部分得偿所愿了，一部分没有。”于先生说，一些坚持自租自营的业主，大约30户左右，由于位置比较好，租金比以前统一返租时高多了，有的甚至很离谱，他们得偿所愿了;另一部分是代租的，100多户，租金有高有低，有的满意，有的不满意。还有很大一部分是统一返租的，约八九十户业主，商铺位置不是很好，按照合同约定，每年可以获得总房款的9%或者10%做租金，显然这部分业主收益与此前运营商海蔚商贸准备续租时给得差不多。“目前一些位置不好的商铺租不出去，有商户商量准备租来当仓库，但业主坚决反对，认为这是商铺不是仓库，仓库能租几个钱?”小业主辛先生说。

　　淘宝街未来前景如何，甚至连业主都难言乐观。究其原因，首先是租金太高。大部业主都怀有这种心态：商铺闲置一年终于开业，得把过去损失的租金抓紧时间赚回来，一部分位置好的商铺把租金提得很高，导致周边商铺也提价，进而导致整个商场都提价。“这是商场运营大忌。”刘先生说，过去淘宝街人气再好，那也是过去，如今停业一年再开业，就属于新商场，前期应该低租金、养人气。记者在现场采访时，就有个别商户发现人气不如以前，就着手准备撤出;但这也没办法，很多商铺租金价格掌握在业主手中，运营商无权干涉。

　　其次，如今淘宝街人流动线也不太符合现代商场运营。据透露，海蔚商贸撤出后，商场被恢复原貌交付给了业主，原来开发商卖铺子时什么样，现在就什么样，这样做倒是方便了业主，知道自己的铺子在哪里;但这不是标准的商场动线，有很多客流死角，根本过不去人，这也是很多商铺租不出去的重要原因之一。

　　在业内人士看来，淘宝街更像是一个自由市场，任何一个商场要想运营好，都必须统一经营，任何一个商铺都难以脱离整个商场环境而独立存在，很难想象，一个整体人气不好的商场，位置好的商铺就会做好?

　　●相关新闻

　　二九商场开业 暂无时间表

　　像淘宝街这种分割式商铺，由于业主意见不统一遇困的，在济南还有西市场商圈的时代商业广场，它也是在去年10月份业主内讧，赶走了承租方——三联商社槐荫店。24日，记者前去探访发现，依旧大门紧闭。据了解，该商业体前期曾被南方一家企业投资的“山东星尚城”公司接手，并进行招商，后来不了了之，又被二九商场接手，今年5月记者前去采访，相关负责人宁先生表示，准备7月份开业，结果没实现。“大部分业主都同意了，还有小部分不同意。”宁先生24日说，因为前期三联商社关门，就是因为几个极端业主把人家的门给锁了。

　　目前，二九商场给小业主抛出的返租协议是，每年给予总房款5%-6%租金收入，而10年前是8%。