全款买房的都是什么人？置换型、房抵贷和真正的有钱人

　　近日，工业北路中段一新楼盘开盘，众多市民到售楼处了解户型设置和售价。

　　大众网9月25日讯今年上半年以来，济南热点区域楼盘开盘即售罄成为常态，“全款请进，按揭请等，公积金不要堵门口”成为楼市流行的段子，让刚需族特别扎心：济南真有这么多有钱人?记者走访市场发现，全款客户大致分为几类：置换型、房抵贷和真正的有钱人。

　　【置换型】

　　急着全款买房旧房一次性降价10万

　　这几天，家住济南西部的王先生挺是纠结：他手里有笔流动资金，想在东城置业，均价12000元的楼盘正好能全款，但如果开盘价稍微高1000元，就不得不贷款。要命的是，他现在有一套贷款没还清的住房，刚卖的一套虽然还清贷款，但有贷款记录，按“认房又认贷”的标准，再贷款买房的话属于三套，有些银行会拒绝房贷申请。“和朋友聊起来，都觉得我能全款买房，属于有钱人，其实能不能全款还得看开发商脸色，最终以什么价开盘。”王先生说。

　　2007年时，王先生在所住的小区投资买了一套小户型，当时7000多元，如今二手房价格随着新房水涨船高，于是今年顺势卖掉了，还清贷款后加上手里的流动资金有130多万元。王先生算了笔账：开盘价12000元的话，买套110多平方米的三居室户型，正好是130多万元，这样有鲁能泰山7号、绿地城可以选;龙湖春江悦茗、中新国际城的户型也让他动心，但这俩盘近期加推，均价至少要高出2000元，一套130平方米的房子总房款就高出50多万元，贷款的话就被划入首付六成行列，还不一定能选到中意的楼层。

　　在济南，像王先生这样卖了旧房买新房的全款购房者不在少数。但是，最大的不确定因素就是当前银行收紧房贷，二手房买家贷款拖着办不下来，很容易打乱他们的全款买房计划。记者从东八里洼路链家门店中介处了解到，有的二手房房主为了在东部全款买房，给房源一次性降价10万元。

　　【杠杆型】

　　抵押估价200万的房能贷出100万

　　在全款买房横行的市场上，房抵贷恰恰就像阿基米德所说撬动地球的支点，这样再凑上部分资金就能一次性付款买房，还能使用银行杠杆。这部分还款能力不够的购房者跻身全款行列，无形中将刚需挤出市场。

　　上述王先生前些年就曾通过房抵贷形式买房。“手里有一套住房的话，做个抵押贷款就行了，像济南早些年买房的人，在市区评估价200万元的房子，能贷100万元不成问题。”王先生说，有经营场所比如开店什么的，找人可以贷得更多，银行还有一种消费贷业务，200万元能贷到七成，所以只要房款缺口不是很大，一些人都会选择这种方式进行购房。根据相关规定，通过“房抵贷”贷出来的钱，只能用来经营和消费，就是不能用于买房，但银行很难确定贷款真正用途。

　　统计数据显示，2017年前七个月，居民房贷基本上停止了增长，但是居民短期贷款飙升至1.06万亿，远超2016年全年的新增消费性短期贷款总额8305亿元。目前这一现象已引起监管部门的重视，近期北京等地下发文件，严查个人消费贷、“房抵贷”等违规购房行为。记者从济南一国有银行了解到，该行在住房贷款方面目标是新增为零，对于消费贷、“房抵贷”则暂未收紧，但是会控制资金不能流入楼市。

　　【真正的有钱人】

　　4790家庭资产过千万有人首付就出500万

　　多数顶着“有钱人”光环的置换型、杠杆型全款购房者和拆迁户买完房子可能手里就紧巴巴的，而济南真正的有钱人有多少?

　　前不久，胡润研究院发布的《2017胡润财富报告》显示，山东省拥有600万资产的家庭有137000户，济南有12800户;全省千万资产高净值家庭数量有50500户，济南有4790户;全省拥有亿万资产超高净值家庭数量3500户，济南有310户。有钱人都是做什么的?《报告》分析了千万资产高净值家庭构成，其中炒房者占15%。炒房者主要指投资房地产，拥有数套房产的财富人士，房产投资占其总财富的90%。

　　在济南，前些年购房者一听楼盘均价过万心里蓦地就有种仰视感，而今年2万元的房价正成为市场分水岭，15000元以下是刚需盘，25000元以上的楼盘逐渐成为“富人区”。今年5月，彭女士(化名)一家在财富中心购买了两套房子，一套178平方米、一套144平方米，开盘价25000元，尽管她家是贷款，六成首付加上地下室和车位当场刷了500万元。这在上述《报告》中已有体现：在投资领域方面，地产成为高净值人群最主要的个人投资方向。

公积金贷款不受待见，济南多家楼盘都不让用！全款优先成潜规则

　　近日,有不少市民反映,目前济南能使用公积金贷款买房的楼盘非常少,一些楼盘去年还让用公积金,今年却只能使用商业贷款,导致购房者需要多还10万元利息。对此,业内人士认为,只要开发商“五证齐全”,就能申请公积金备案。但因为公积金回款慢、且公积金业务不挣钱,所以有开发商对此并不“待见”。对于开发商来说，全款买房可加快资金流转速度，因此上半年东部一些高端楼盘全款优先选房的做法，在下半年开始传导到个别刚需楼盘。此外，有的楼盘即使不要求全款优先，也要求首付六成优先。

　　去年让用公积金今年被拒

　　市民张先生在济南工作3年了,从去年开始,他就四处看房,但却一直没找到合适的楼盘。

　　“最近感觉不能再拖了,怕银行利率上浮。”张先生称,他听说不少银行已经开始执行基准利率,有的已经上浮了10%,为此自己有些坐立不安。对此,张先生的妻子安慰他,“我们的公积金还没用,也不会多花太多钱。”

　　近日,张先生选择了堤口路附近一家新开的楼盘。“这个楼盘我去年关注过。”张先生称,去年5月份,他曾参加过该楼盘的认筹,置业顾问保证可以使用公积金贷款。这次他再次询问后,置业顾问却告诉他,新开的这座楼已经不让使用公积金了,只能选择商业贷款。

　　这下子张先生傻了眼,他再三询问是怎么回事。置业顾问解释称,“可能每座楼合作的银行不一样吧。”她说,张先生现在看中的这座楼和其他银行有合作,而他们并没有向这家银行申请公积金贷款业务。

　　随后,记者走访了天桥、历城、高新区6家楼盘,发现张先生反映的情况并非个例,这6家楼盘都不允许使用公积金。因为一些楼盘前来咨询公积金的市民过多,有些置业顾问直接在朋友圈发出“全款的请往里走,按揭的别堵门口,公积金的把车挪走”的消息。

　　其实“五证齐全”就能备案

　　“现在想用公积金实在太难了!”在历城区一家大型楼盘,记者碰到了前来看盘的市民王先生一家,据他介绍,他近期也遭遇了类似经历。

　　“这家楼盘明明去年上半年还允许使用公积金。”王先生称,结果今年再来咨询时,却被告知只能使用商业贷款了。据了解,王先生看中的这套小户型总价在100万元,他原本打算贷款70万元,其中公积金贷款30万元,计划30年还清。

　　据王先生计算,如果按照公积金利率3.25%、商业贷款利率4.9%计算,采用等额本息的还款方式,30年的利息将近53万。而如果全部选择使用商业贷款,总利息则在63万。“需要多还10万,这还没考虑银行利率上浮。”王先生称。

　　对于类似情况,记者咨询了济南市公积金管理中心。“确实有开发商存在这种情况。”该中心一位工作人员解释,开发商只要“五证齐全”,其中一些楼盘开发到相应的规模,就能来济南市公积金管理中心备案,进而申请公积金贷款。

　　但从实际情况来看,虽然济南市公积金管理中心鼓励开发商前来备案,但有些开发商却并不“感冒”,对此,“我们也没办法强制”。

　　不受“待见”是因回款慢

　　济南房产界一名业内人士称,之所以现阶段公积金贷款不受开发商“待见”,主要还是因为公积金贷款“回款慢、不挣钱”。

　　“开发商主要考虑快速回笼资金。”该业内人士称,尤其是在卖方市场下,随着银行收紧贷款,开发商也受到了资金周转的影响,因此在项目较多的情况下,开发商首先考虑的就是如何快速回笼资金。而公积金贷款因为手续繁琐,开发商并不愿意耗时间。

　　其次,公积金贷款不挣钱也是另一个原因。“每座楼都会选择和不同的银行中介进行合作。”业内人士称,但公积金贷款不挣钱,银行等中介不愿意做,房企也就不愿意跟进做这项服务了。

　　以公积金贷款和商业贷款合用的混合贷款为例,申请下来至少需要6-7个月的时间,因此除了在楼市不景气、楼盘位置偏僻的情况下,现在不少房企都不主动去做公积金贷款了。

　　开发商挑客全款优先成潜规则

　　楼市进入今年下半场后，从开盘项目来看，7月济南有十余个项目加推新房源，进入8月后则小步快跑，目前已有10个住宅项目入市，多数集中在东部区域。去化方面，均价1万～1.5万元区间的刚需盘比较抢手，多个项目开盘即售罄，如中海华山珑玺，开盘价不高于1.5万元，开盘全部售罄。而均价2万元左右的楼盘去化较为吃力，7月中旬位于东部的两个楼盘先后开盘，均价在1.9万到2.1万元之间，去化率都比较低;7月底南部一项目入市，均价2.1万元，去化率也不高，显示出2万元以上的高房价市场接受度不高。刚需楼盘热卖，随之而来的是刚需族买房大不易。由于现在房贷整体在收紧，不仅首套房贷款大多恢复基准，放贷时间也在加长，而对于开发商来说，全款买房可加快资金流转速度，因此上半年东部一些高端楼盘全款优先选房的做法，在下半年开始传导到个别刚需楼盘。此外，有的楼盘即使不要求全款优先，也要求首付六成优先。

　　（据济南时报、舜网、生活日报等媒体综合消息）