开盘探访 楼盘营销月初开“战”　　

　　楼市调控新政不断发力，市场逐渐冷却也让开发商不再观望。9月2日，万达维多利亚湾直接省去了认筹的步骤，在开盘当天，9800元/平方米的价格吸引了不少刚需族到来。

　　9月3日，中海寰宇天下加推新一期房源。开发商没有选择在售楼处开盘，而是将开盘地点转移至新兴体育馆，并且在门口增设了保安人员，只允许持绿色通道卡的人员进入选房。下午3时左右，记者来到位于徐州路新兴体育馆中海寰宇天下三期天冠的开盘现场，周围已有不少选房市民在等候。开盘现场按交认筹顺序选房，先交先选。精装房2.2万元/平方米的价格并不算太高，但是许多“老青岛”对项目的位置还是心存芥蒂，据记者观察，开盘现场多是外地来青打拼的年轻购房者。在中海寰宇天下加推新一期楼盘的同时，也有购房者通过早报“业主圈儿”反映，其7月底买的房子至今都办不了网签，结果房贷利率上升造成损失，这一因素需要购房者注意。

　　经过9月2日认筹活动之后，位于李沧区的融创都会中心选择在4日晚开盘。本次开盘的均价为精装房2.1万元/平方米，车位费16万元。此次网上选房分为两个批次，全款购房者优先选房，贷款客户只能在第二批次选房。此次融创都会中心开盘的户型分别有115、130、139和163平方米的户型，精装修配有中央空调。截至9月5日，销售人员宣称该项目加推房源已经基本售罄。虽然无房可卖，但是销售人员对记者依然非常热情，“若需要的话给您留意着，有认筹后不购房的客户再通知您，但是认筹后必须7天内付款。”置业顾问介绍说。

　　小编带你看新盘　

　　“金九银十”是楼市的传统旺季。从本月初开始，各大开发商就纷纷推出各类营销活动加推房源，希望在一年中最重要的两个月能取得销售佳绩。记者探访发现，在西海岸、城阳、胶州、即墨等地新建商品住宅供销两旺的同时，市北区、李沧区、崂山区等区域也有不少项目加推新房源。目前，市场中依然会有不少刚需族在“金九银十”出手购房，但是投资型购房者的数量与去年相比，已经大大减少。捂盘惜售、拍卖售房、通过中介暗箱操作等行为已经基本绝迹，绝大多数开发商都希望通过低价开盘，加快楼盘的去化率。

　　市场扫描 刚需重地多盘入市“解渴”　　

　　在2016年，市北区和李沧区作为主城区的刚需重地，万科、卓越、海尔等品牌开发商都取得了不错的销售业绩。随着两个区域土地供应量减少，许多开发商后继乏力，片区内前九个月新建商品住宅的销售平平。当然，这也急坏了许多刚需族，但进入9月份之后，许多蓄势已久的开发商将推出新一期房源。其中，市北区还是以品牌开发商老盘加推为主。新都心片区的海尔地产世纪公馆，预计9月份开盘，户型面积为88平方米、89平方米两居室以及105平方米、112平方米、119平方米、130平方米的三居室，带精装，预计价格25000元/平方米。万科未来城也将在9月加推18号、19号、20号花园洋房和22号、23号高层楼座，共5栋楼，户型有89平方米、110平方米、125平方米、145平方米等户型，预计均价2.1万元/平方米至2.2万元/平方米之间；金隅和府三期南组团也有望将在9月上市，精装小高层户型面积87平方米至143平方米之间，价格待定。

　　以前，李沧区的楼盘以低价吸引了众多消费者，但是今年“金九银十”新开楼盘的价格已经可以比肩市北。李村中心板块纯新盘天泰书院壹号将在月底开盘，户型109平方米至135平方米之间三居室，精装修交付，价格在2.1万元/平方米至2.3万元/平方米之间。中南世纪城四期户型面积93平方米至135平方米，均价1.4万元/平方米至1.5万元/平方米，是目前市场上少有的毛坯房交付；东李片区米罗湾李村河小洋房实景现房，预计9月中旬加推120平方米左右的房源，总价220万元/套至240万元/套之间；和达璟城主推洋房和别墅，洋房均价2.7万元/平方米至2.9万元/平方米、别墅总价720万元/套起；新城香溢紫郡目前主推二期，高层、花园洋房均有，均价1.8万元/平方米至2万元/平方米。

　　高价房销售压力陡增　　

　　相比市北、李沧区，沿海一线新盘相对较少。据统计，市南区9月份无新盘上市，而二手房却是区域内房产交易的主角。在新一届小学生入学之后，江苏路、大学路、湛山一带的学区房供应量有所上升，但是价格依然坚挺。

　　在8月份取得惊艳销售业绩的崂山区，有不少楼盘会加推。中联·依山伴城预计9月份加推三期7号至10号楼精装高层，户型85平方米至128平方米，预计价格2.1万元/平方米至2.2万元/平方米，受环境因素影响价格相对较低，所以对于刚需族有一定吸引力；金地悦峰在去年取得良好销售业绩同时，推盘也变得更加从容，预计9月份加推房源均价3.6万元/平方米，面积为195平方米的四居（带装修）。海尔地产波尔多小镇，预计9月份推出叠拼别墅，户型面积为170平方米，毛坯交付，预计均价在3万元/平方米。鲁商蓝岸丽舍一期压轴楼座4号精装小高层，100平方米至146平方米两居三居预计9月入市。记者调查发现，虽然有的楼盘前期受到了购房者认可，但高总价已经让刚需族难以承受，可以说，这些楼盘的销售压力远大于市北、李沧的平价精装房。

　　周边楼市“新面孔”不断　

　　西海岸近几年发展迅速，地铁、商业配套逐渐成熟，也使得片区内房价节节攀升。记者探访发现，9月份区域内也会有多个楼盘上市。其中，位于金沙滩路的金凤凰铭品，近期将推出1号、2号两栋小高层，户型为93平方米至114平方米的套三，价格待定；位于西海岸小珠山南麓古月仙境旁的康大观山樾，预计会有叠拼入市，均价在1.5万元/平方米至1.6万元/平方米之间；天泰阳光水岸最后3栋楼预计在9月加推，有洋房和小高层，户型面积96平方米至132平方米；天一赫廷售楼处已开放，户型在95平方米至162平方米之间，价格待定。

　　除了“西进”的购房大军，高新区也成为购房者选房的重点区域。在9月份中，北城区的选择也是不少。其中，“地王”项目融创红岛壹号院即将开盘，建面110平方米至170平方米的小高层、高层，精装修均价估计在1.8万元/平方米左右；超级大盘中欧国际城还将推出别墅产品，户型面积125平方米至160平方米，价格待定；领秀珊瑚湾加推11层小高层，面积125平方米、135平方米；高层89平方米至125平方米；中房鑫汇水岸将推出24层高层，90平方米至97平方米套二套三，预计均价9000元/平方米；华地仟佰墅，预计9月加推户型131平方米至156平方米，参考均价1.7万元/平方米至1.8万元/平方米之间。

　　即墨、胶州因为土地供应充足，又兼顾未来发展的预期，所以吸引了众多地产大鳄跑马圈地，10月份楼市供应也相对充足。其中，即墨有恒大悦珑台、中交中央公元、海信千亩园等9盘将在本月入市。胶州方面，则有新城海韵名邦三期、中洲半岛城邦等楼盘有望在本月推出新房源。

　　置业提醒

　　公寓借势营销需权衡利弊　　

　　除了普通商品住宅外，众多公寓项目也在9月份加大了营销力度。9月1日，位于西海岸城市传媒广场相寓开盘，均价在1.2万元/平方米至1.3万元/平方米，毛坯交付。虽然价格并不算低，但因公寓项目受限购政策影响较小，现场人气比较火爆。

　　崂山片区的纯新盘山钢东部新天地Soho公寓，户型35平方米至43平方米之间，Loft户型45平方米至63平方米之间，价格未定；市北片区位于中央商务区内首付项目也预计在9月份开盘，3.9米层高精装loft商住公寓，户型面积为50平方米左右，价格预计1.9万元/平方米。此外，在主城区内还有大量的公寓项目有存量房销售。相比普通商品房，公寓项目价格打折力度更大，但是其存在不能落户、水电费率高、二手交易税费高等问题，购房者在入手前要仔细考量。