助力“购租并举”，土地政策再出重磅！8月28日，根据国土资源部、住房城乡建设部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，农村集体建设用地可建租赁住房，北京等13个城市将试点先行。

　　2016年年底召开的中央经济工作会议再谈“长效机制”，确定了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，首提长效机制金融、土地、财税、投资、立法五大手段。

　　如今时间已过去8个多月，楼市长效机制也一步步浮出水面。

　　房屋供给侧改革

　　购租并举+共有产权住房

　　从去年底开始，多地明确发力租赁住房市场。至今，北京、上海、广州、南京、佛山等地纷纷推出租赁住房性质用地，累计出让土地面积已达144.1万平方米。统计显示，北上广未来五年租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例超26%，深圳也已明确未来五年人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%。

　　除一线城市外，部分热点二线城市也已明确要加大租赁住房供地比例。福州市明确，未来五年租赁住房面积占住宅用地比例将达10%。

　　7月中旬，住建部、国家发改委等九个部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，从融资、土地供应、盘活租赁房等角度提出加快住房租赁市场的发展，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等成为首批开展住房租赁试点的12个城市。

　　种种迹象表明，我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”。“购租并举”的逻辑是在供给侧增加有效的住房供应，在租赁和购房两端同时发力，打造多层次的住房体系，缓解供需矛盾，稳定市场预期，使房地产市场平稳健康发展。

　　对于外来人口来说，除了通过体面的、成本相对低的租赁“扎根”城市，也可以通过共有产权等理性购房模式，拥有产权住房并成为“有产者”。

　　本月初，北京推出的“共有产权住房”政策也引起了轩然大波，官方称之为“长效机制”之一，随后广州也表态建立探索共有产权住房制度。北京的共有产权住房是保障房中自住房的升级，多入了政府入股，范围和力度比此前的自住房政策有所扩大。共有产权房通过共有产权的制度设计，已基本实现对中低收入阶层的定向发力。

　　租赁市场等方面的调控实际上是从供给侧方面进行改革，这抓住了市场新问题的关键和根本。

　　土地市场供给发力

　　扩大土地供给+集体建设用地入市

　　但目前的房地产市场格局却存在租购严重失衡：链家研究院数据显示，2016年中国房地产市场交易总规模超20万亿元，其中新房12万亿元，二手房6.5万亿元，租赁房却不到2万亿元。

　　打破这一失衡，土地政策率先发力。8月28日，根据国土资源部、住房城乡建设部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。到2021年底，要在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善规则，形成可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

　　除了农村集体建设用地以租赁住房用地方式入市外，此前各地也在扩大土地供给。今年4月份，住建部和国土部发布关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知。通知指出，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。文件出台之后，多个热点城市发布了扩大供给的计划，包括北京、上海、深圳和广州等四大一线城市。

　　需求端调控护航

　　“限购”向“调供需”转变

　　租赁市场等方面的调控实际上是从供给侧方面进行改革，那么限购、限制交易、限价等需求侧层面的调控又进行的如何呢？从楼市的需求端来看，虽然各地限购措施仍抓得紧，但到具体层面，又出现了细微的变化。部分城市给出了房补、解决周转房、解决落户等政策，使得原来的“限制”政策向“调供需”转变。

　　长沙市规定，在长沙工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才，购买首套房不受户籍和个税、社保缴存限制。落户政策方面，长沙市规定高校毕业生“零门槛落户”。

　　8月17日，济南市出台户口迁移新政，取消购房、投资纳税落户条件限制，实行居住就业落户。杭州市政府发放高学历人才生活补贴，硕士每人2万元，博士每人3万元。余杭区提供首期5000套可拎包入住的人才公寓，鼓励打造青年公寓租房市场。并提高本科及以上高校毕业生公共租赁住房补助标准，可享受每月最高720元租房补助，补助年限最长6年。南京也有针对人才的购房和落户政策，只要达到一定条件，就无需满足目前南京的“限购”政策。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌近期表示，“我国房地产行业目前有两个发展任务和目标：一是解决老百姓住房问题，尤其是一二线城市中低收入家庭 ‘夹心层’的住房问题难点；二是促进房地产市场平稳健康发展。在这两个任务目标指导之下，通过调控的短期行为和长效机制两者结合，从而实现房地产平稳发展尤其是房价相对平稳。”

　　齐鲁晚报·齐鲁壹点任志方 据新华社、财经等整理

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