半岛全媒体记者　葛欣鹏

　　近期,广州市印发《广州市加快住房租赁市场工作方案》,其中一条明确规定,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。此后,住建部等九部委公布12个租赁试点城市,如今已有9个试点城市公布了方案或通过审议。更多的人展开了一场关于“租售同权”的大讨论,它是否是实现购房者和租房者平等权利的宣言?又会不会引发房地产界的大变革?

　　附加在房子上的“福利”

　　2015年,惠娟回到北京,她后悔没有在2002年刚毕业的时候就买房,“国内国外折腾这些年,连家都没了”。没房子倒不算什么,可六岁孩子的上学问题成为燃眉之急,申请不到学籍,就只能去私立的寄宿学校。

　　在北京的2200万居民当中,许多人没有令人羡慕的户口,这让他们无法享受本地市民的全部权利,其中最重要的是养老金、医保以及入学资格。

　　“城市很多福利和公共服务的获得是附着于住房产权的,我国很多城市,购房能落户、租房却不能,居民只有在学区中买房子,其子女才能在该学区中的学校读书”,房地产经济学者周小寒在其论文中如此描述。

　　与此同时,诸多二线城市的房价也在迅速提升,外地人动辄需要购买价值几百万的房子才能落户市区,附着于房子上的权力分配不断提升着人们的焦虑。

　　因此,广州市政府办公厅印发《广州市加快住房租赁市场工作方案》,其中一条明确规定,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权,被许多人认为是实现购房者和租房者平等权利的宣言,尤其面临孩子入学问题的承租人。

　　新政改变了原有分配机制实际上造成优质学位向拥有自有房产者倾斜的问题,符合条件的承租人都可以办理就近入学。

　　有学者认为,真正剥离房子公共服务功能,从立法规范到政策储备,再到教育、户籍制度等改革,要完成至少需十年以上时间。毕竟,这个问题是整个社会管理服务体系的问题,而非仅仅是房地产本身的问题。

　　需要细化的“同权”

　　“租售同权”一经提出,引发了房地产界以及舆论界的大震动,通知里有多项政策引发关注,比如允许将商业用房按规定改造成租赁用房,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行,允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租等。

　　在知乎上,有人认为,宣布租购同权最大的意义,在于剥离了房产上附加的其他价值,让房产恢复它基本的居住属性。“将所有权和租赁权放置在更加平等的位置,有利于盘活既有资源,降低空置率。还可以增加租房的外在收益,同时为有需求的人士提供更多的自由选项”。

　　有人则认为该政策背后的动机更多是为了吸引人才,“优质公共资源所在地段房屋价格暴涨,导致年轻人承担不了高昂的房价,又无法享有必要的社会资源,从而导致人才的流失”。

　　而处在舆论暴风口中的“赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益”一条上聚焦着更多的争议,“租购同权针对的是有户籍无房产人士,无户籍的则被排除在外。至于无户籍的常住人口,其救济渠道是积分入学,2017年广州全市名额有2万个,不仅存在限制条件,而且仍旧杯水车薪”。

　　经济学家马光远更是在评论中指出,“租售同权”只是看上去很美。“租售同权,最核心的,还是稀缺资源的分配问题。优质教育资源的供应相对于需求,将长期处于稀缺的状况,这种情况下,要实现真正的租售同权,操作难度之大,超乎想象”。

　　“蛋糕还是那块蛋糕,拿着盘子的人多了,该怎么分呢?”有人关注政策落地后的执行问题,也就是租房者上学的政策落实到现实中的基础有多大。

　　“学区房的租户子女如果有入学资格,那么学区房所有者的子女是否还具备入学资格?”岛城楼市专家张百忍提出疑问,“就是这个房子能敲开几次门,只有有限的好学校的名额,但是有大量的想要入学的孩子”。待“租购同权”政策之后,这恐怕也是广州相关部门马上面临回答的问题。

　　房租会涨房价会跌吗?

　　广州出台“租售同权”政策后,住建部等九部委也公布了12个租赁试点城市,密集政策的出台,让不少人认为,租房时代已经来临,经过迷茫与探索,“租购并举”或成为中国房地产行业新方向。

　　但“租售同权”的实现究竟会对楼市价格产生怎样的影响?讨论中存在两种完全相反的声音,一种观点认为可以降低投资房产的预期收益,配以利率政策,可望从根源上消除通过房价上涨获得投机收益的机制；另一种观点则认为,如果没有周到设计,“租售同权”政策的确可能造成房价没控制住而房租又暴涨的问题。

　　一位在商业地产有七年从业经验的业内人士认为,短期内,对楼市不会形成大的影响,从长期来看,还要看其他的政策配合。　

　　华南城市研究会副会长孙不熟表示,“租售同权”对房价的影响是具有选择性的,一些郊区房子稀缺性不强,买家的支撑面也不大,“租售同权”会让这类房子的含金量大打折扣。

　　但对于大城市核心区的房子来说,冲击不会太大,毕竟这些地区的房子具备强烈的资金属性,即使失去了“学位”这个巨大的附加值,仍然会有其他的附加值来补充。

　　“其实我国关于租售同权的尝试有很多,在广州推出政策之前,上海就开始探索只租不售的运营模式”,在诸多专家学者看来,广州此次试点只是进一步细化落地,发展租赁市场或是未来调控楼市长效机制的重要一环。

　　而从住建部等九部委公布的12试点城市动作来看,都在积极主动发力租赁市场,机构化、专业化、规模化成为各试点城市培育租赁市场的重要手段。

　　“为租房赋予入户、入学、就业、就医、养老等市民化权利是大势所趋,租房‘赋权’时代或将要来临。”财政部中国财政科学研究院应用经济学博士盘和林在接受记者采访时表示,后续租赁市场的发展情况如何,关键在于公共政策的设计。

　　部分城市租赁市场发展方案

　　城市 方案

　　广州 　　采取直接增加租赁用地投放和盘活存量两种形式。首先,以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积；其次,允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

　　武汉 　　按比例配建租赁住房的方式增加供给,在中心城区商业、办公密集区域周边或者工业园区、产业园区集中区域,选取合适新房,按比例(约为10～20%)配建租赁住房。

　　郑州 　　发挥国有住房租赁企业的引导作用,2020年前,国有租赁平台企业持有的住房租赁房源将占全市增量的20%左右。

　　南京 　　为新型租赁主体的培育设置了具体目标,2017年,国有规模化住房租赁企业不少于14家,民营和混合所有制试点企业不少于4家,房地产经纪机构试点不少于2家；同时还将成立住房租赁管理联盟。

　　合肥 　　引导房地产中介机构、物业服务企业开展住房租赁业务。引入规模较大的房屋租赁企业进入合肥市场,支持房屋租赁企业通过合并重组做大做强。个人也被鼓励出租自有住房,支持个人委托住房租赁企业出租住房。

　　回应　青岛暂不考虑“只租不售”

　　虽然青岛并没有被列入“租售同权”试点城市,但很多人对青岛是否会出台“只租不售”等政策表示关心。

　　7月26日,市国土资源房管局副局长王咸宁在做客某访谈栏目时对这一问题进行了回答。

　　王咸宁表示,青岛市在9部委政策出台前就进行过相关方面的研究,了解房地产市场的发展趋势。目前来看,青岛市住房保障体系正在日渐完善,与“只租不售”试点城市相比,在房价水平、租金占市民收入比及人口净流入情况等方面并不相同,因此,目前青岛市暂不考虑实行“只租不售”。

　　另外,截至目前,青岛投资建设的37000套公租房,还有11000套待分配,而全市公租房持证家庭为14000多户。“加上经限房将转移来的房源,公租房的房源同样也是充足的。”王咸宁在访谈中介绍说。

　　但在发展住房租赁市场方面,青岛一直在尝试新举措。8月21日,青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于招拍挂出让土地中企业自持商品住房租赁有关问题的通知》,对“全市招拍挂出让土地中房地产开发企业自持商品住房租赁”提出详细规定,从土地出让、合同签订、出租管理等方面进一步细化,并明确,出现将自持商品住房擅自转让、“以租代售”或通过其他方式变相销售的企业,将被纳入“黑名单”。此举加强了对企业自持住房租赁行为的监督和管理,租金价格也将更符合市场水平。

　　半岛记者了解到,品牌长租公寓是市场上正在兴起的专业租赁企业,其商业模式主要有两种:一是房地产开发商自持物业从事租赁,地产企业万科已经是住房租赁市场上试水房企之一,万科目前已经开办长租公寓1.2～1.8万间,计划今年做到10万间,不过,这一模式市场份额占比较小。二是租赁企业通过对“握手楼”、旧厂房、居民商品房等项目进行整体承租改造后再面向市场,这种“二房东”角色是当前租赁市场的主要形式,例如魔方、YOU+、链家自如等。

　　两年前,李磊带领他的创业团队创立了极客公寓,成为岛城最早发展品牌长租公寓企业之一。他们将客户目标对准20～30岁年轻白领这一租房热门群体,将分散房源整合起来,进行统一的设计装修,然后转租给租户。

　　在发展初级阶段,李磊坦言公司的利润就是赚取中间的差价,但相比于传统中介来说,“房源绝对真实,而且还提供上门保洁、管家服务以及租期服务,除了二房东我们还有服务者的身份”。

　　李磊告诉半岛记者,从去年下半年开始,岛城品牌公寓企业发展进入爆发期,“目前青岛大概有十几家企业掌握着数万套房源”,但这同每年的需求相比仍然是九牛一毛,因此李磊认为等待挖掘的资源还有很多。

　　发展过程中,李磊还有另一个明显的体会,“由于房价不断攀升,房东给我们的出租价格每年以5%～8%的速度增长,但租客们能够承担的租金上升比例却远低于这个速度,利益的减少、对手的增多,未来的房屋租赁企业势必面临着一次洗牌”。