大众网综合讯8月15日，烟台市政府办印发《关于进一步促进房地产市场健康发展的意见》,12条规范措施中明确提到即日起购买首套房的住房公积金贷款首付比例不得低于30%。齐鲁晚报记者了解到，我省多地已上调了公积金贷款的首付比例，滨州于7月11日调整了首付比例，8月份德州、济宁、烟台也相继作出调整。同时，今年上半年，济南市房地产市场供应量不足，供求关系紧张，楼市乱象频生。像偷偷认筹开盘、全款优先选房、捆绑车位、地下室，炒高车位等现象时有发生。楼市乱象给市场带来了负面影响，也损害了购房者的利益。调控政策加码，加上部分开发商违规操作，部分购房者的压力陡增。

　　山东四市楼市调控政策加码 银行上调放贷利率幅度达5%—10%

　　8月15日，烟台市政府办印发《关于进一步促进房地产市场健康发展的意见》,12条规范措施中明确提到即日起购买首套房的住房公积金贷款首付比例不得低于30%。齐鲁晚报记者了解到，我省多地已上调了公积金贷款的首付比例，滨州于7月11日调整了首付比例，8月份德州、济宁、烟台也相继作出调整。

　　公积金贷款使用2次后不再放贷

　　滨州住房公积金重点支持自住性购房，集中向首套房倾斜，于2017年7月11日起调整了首付比例。第一次公积金贷款首付款比例不得低于30%，第二次公积金贷款首付款比例不得低于40%。

　　烟台市新规：“借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)购买首套房的住房公积金贷款首付比例不得低于30%，购买第二套房的住房公积金贷款首付比例不得低于40%。”公积金贷款首套房的利率依旧是3 . 25%，二套房的利率为3 . 575%（基准利率的1.1倍）。

　　德州市也对住房公积金使用政策进行了调整，自8月20日起执行，除了提高公积金贷款首付比例、控制公积金贷款使用次数，还缩小了公积金提取范围。

　　济宁也做出了类似的调整，新住房公积金使用政策已于8月15日起实施。

　　三地楼市火热成交速度明显加快

　　记者从国家统计局烟台调查队了解到，上半年烟台市区住宅成交量快速上涨，截止到6月底新建商品住宅和二手住宅的成交量比同期分别增加48 . 9%和33 . 9%。市区新建商品住宅网签成交套数为30256套，已达到上年全年成交量的62 . 7%，月均成交套数比去年同期高出48 . 9%。

　　德州上半年商品房销售面积286 . 45万平方米，增长31 . 3%。全市商品房销售额128 . 42亿元，增长44 . 0%。到6月底，德州住房公积金个贷率已高达80 . 12%，资金使用率87 . 63%。

　　“今年上半年，住房公积金贷款增加明显。”济宁市住房 公积金管理中心工作人员介绍，截止到6月底，2017年济宁市共向8232户家庭累计发放住房公积金贷款252253万元，完成计划的79 . 3%，换言之，上半年就完成了贷款额度计划的八成。

　　银行上调放贷利率幅度达5%—10%

　　记者走访获悉，德州多家银行房贷基准利率均上浮，房贷款利率折扣优惠基本取消。其中，首套房贷款利率均上浮5% ，二套房贷在原有基准利率的基础上上浮10%以上。

　　烟台有银行也开始上浮利率，其中兴业银行对于首套房的利率最高上浮10%，首付比例执行30%，审批房贷时间需要一周左右。

　　青岛银行、光大银行房贷业务在基准利率的基础上上调了5%。“现在购置首套房为新房的客户，我们暂无额度；对于购置首套房为二手房的客户，我们最低首付比例为25%。”青岛银行工作人员这样说。

　　中国银行、建设银行两家国有银行7月份开始执行基准利率。中国银行对于办理首套房贷业务的客户仍旧最低执行20%的首付比例，建设银行对于首套房执行30%的首付比例，对于从未有过购房记录的客户执行25%的首付比例。

　　半夜认筹,捆绑销售,全款优先…为卖房开发商对策真多

　　今年上半年，济南市房地产市场供应量不足，供求关系紧张，楼市乱象频生。像偷偷认筹开盘、全款优先选房、捆绑车位、地下室，炒高车位等现象时有发生。楼市乱象给市场带来了负面影响，也损害了购房者的利益。

　　济南一楼盘半夜认筹，大批购房者到来。 网友供图

　　为防认筹消息泄露

　　置业顾问称手机被收走

　　“房子已经认筹完了，我还没接到置业顾问的电话。”28日，济南市民孙明（化名）很是无奈地讲述了他的认筹经历。

　　孙明说，早在一个月前，他就已经确定了想要购买的楼层和户型。“置业顾问也明确说认筹前会告诉我，我就一直在等通知。”孙明说，25日深夜，置业顾问又跟他确认了购房意向。“我当时还信心满满地认为，参与认筹肯定没问题。”孙明说。

　　等了两天，孙明一直没有接到置业顾问电话。直到27日晚上，他在微信群里看到有人晒出了自己的认筹号后，才知道当晚就开始认筹了。“原来开发商已经偷偷地开始认筹了。”孙明说，他立即给置业顾问打电话，但是一直没有接通。

　　一直到了28日下午，他才接到置业顾问的电话。对方称，他对27日晚上认筹的事并不知道。“他说他手头几十个意向客户，只有个位数的人拿到了认筹号，这些人怎么拿到的，置业顾问也不知情。”孙明说。

　　市民郑先生也遭遇了同样的问题。6月27日傍晚，他突然接到电话通知，说是房子在下午刚拿到预售证，计划在晚上九十点开始认筹。“当时这个人嘱咐我不能告诉我的置业顾问，担心置业顾问会把认筹的消息告诉其他客户。”结果到了晚上12点多，郑先生一直没有接到认筹的通知。

　　28日早上5点，一个自称是置业顾问的人在购房微信群里发出了道歉信。说27日晚他们的手机电脑都被公司收走了，固话也被拔掉了，他们知道认筹的时候，认筹已经结束。一名置业顾问透露，27日晚的认筹是在另一个售楼处进行的。

　　全款的优先

　　“应对”限价政策

　　目前济南还存在全款和贷款区别对待的现象。今年5月中旬，市民崔女士在融创财富中心看上一套140平米左右的房子用作改善。当得知崔女士是贷款买房时，置业顾问说，即便拿到了认筹号也无法确定可以选到房子。如果可以一次性付款，能确保优先并且一定选到房。

　　“一套房子300多万呢，哪有能力全款？”崔女士觉着能全款买房的人肯定不多，但置业顾问的说法让她完全出乎预料。当时计划推出260多套房子，有600多组客户认筹，其中有100多人是明确可以付全款的，所以开发商就把客户分成两组，一组是全款的，一组是贷款的。先由全款的客户选房，贷款组之后选。

　　一业内人士介绍，优先卖给全款客户已是现在售房的潜规则了。同样是东部一家高端楼盘，客户选房的顺序就是：全款、首付比例高的、首付比例低的。虽然会在同一天开盘，但贷款客户与一次性付款客户选房时间却不同。开发商会提前与一次性付款客户签订协议保证客户能够支付全款，开盘时，一次性付款客户上午提前选定房源后，剩余房源才会在当天下午面向其他客户开放。

　　该业内人士坦言，一次性付款优先选房这种营销方式或是开发商对于限价政策的一种“应对”。目前，济南预售许可申请实行一房一价申报政策，要求开发商利润率控制在合理范围内，且3个月内不得涨价，违者不予网签。客户购房时一次性付清全款，开发商便可拖延网签大打“时间差”。等几个月后开发商申请价格上调时再提高房价进行网签，开发商或将因此获得更高利益。

　　捆绑车位

　　将约谈整改

　　由于政府对楼盘价格进行监管，因此不少开发商打起了车位和地下室的主意。阳光100一名业主蒋女士说，早在今年3月22日，小区五期的车位开始认筹。当天交了2万块钱的认筹金，拿到了认筹号后就一直等待车位开盘。

　　“当时开发商说的是3月底就会开盘，但是等到月底时又通知清明小长假开盘，随后又拖至五一小长假至今仍然未开盘。”这让蒋女士很是无奈。“有不少业主说，开发商想涨价，所以一直拖着。”蒋女士说，他们也就此问过开发商，但是至今没有明确回复。

　　车位捆绑销售的情况也不少见。高先生是市中区二环南路某小区的业主，小区停车位的价格从15万元上涨到20万元，并且如果同时购买地下室才给予价格优惠。“这是不是也属于捆绑销售？”高先生问。

　　其实从4月15日起，山东省已经开展为期半年的打击囤房炒房的专项行动，其中就提到开发企业不得通过商品住宅高价装修、捆绑销售高价车位（库）及储藏室等变相涨价的途径躲避价格管控。“对于捆绑车位变相涨价的行为，我们会对开发商进行约谈，规定价格，要求限期整改。整改不成功的，就不准网签。”济南市建设部门相关人士表示。

　　而对于不公开认筹、全款优先选房等行为，山东省住建部门一位负责人称：“目前法律法规上尚没有对这些行为进行界定。”出于快速回款的考虑，开发商一般会选择全款客户，“这是开发商和购房者正常的交易行为。”该负责人称。不过，他也表示，这种现象对市场交易的公平性存在影响，属于灰色地带。

　　全国楼市下半年怎么走？开发商或“以价换量”

　　最新数据显示，当前房地产市场延续“降温”态势，楼市调控政策逐渐显效。有分析预计，今年下半年楼市会比较冷，价格已有下滑迹象，有些城市的项目可能降价甩卖，以此保证业绩，销售回款也会放缓。不过，也有评论指出，热点城市房价上涨预期尚未逆转，土地价格仍明显上涨。综合来看，当前楼市正处于“弱平衡”状态，市场稍有些风吹草动，都可能会打破这一局面，引发连锁反应，要谨防炒作卷土重来。

　　市场整体趋冷分化态势明显

　　数据显示，6月京城二手房成交量为8918套，同比减近三成，环比降17.4%。随着北京二手房市场交易量的持续回落，房价也在逐步企稳。以通过我爱我家成交的房源为例，北京二手房价5月环比下跌了3.4%，之后6月又再次环比下跌了4.7%，降价房源也从高总价、大户型的二手非普宅蔓延至成交占比较高的中小户型的二手普宅。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，今年北京二手房房价的跌幅有可能超过10%，从三季度开始，价格下跌的区域和跌幅有望进一步扩大。链家研究院负责人杨现领也表示，目前北京均价下降约7%左右，个别区域降幅较大，但总体上属于正常。预计今年整个市场交易价格回落应该在10%左右，此外学区房和地铁房跌幅较大。

　　另据报道，深圳市规划与国土资源委员会日前公布的6月楼市成交数据显示，深圳一手住宅价格9个月连续下跌，未突破5.5万元的均价线，而一手住宅成交量随着预期回稳保持在相对正常的水平。此外，二手住宅也在6月开始回落，成交量环比下降。

　　而此前公布的5月70个大中城市房价变动情况显示，15个热点城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，其余大中城市房价环比下降或涨幅回落的城市个数有所增加。这意味着，在调控持续两个月后，房价明显企稳。不过，70大中城市中，有20个城市涨幅超过1%，4个城市涨幅超过2%。具体来看，蚌埠涨幅环比上涨高达3.4%，北海环比涨幅达3.2%，湛江上涨2.6%，哈尔滨上涨2%。

　　业内人士表示，两年前领涨的一二线城市从2017年5月开始逐渐进入调整，楼市分化进入新周期。预计三四线城市领涨今年楼市下半场，而4季度房地产销售数据的涨幅很可能降至个位数，整体市场将出现平稳降温。

　　开发商或“以价换量”

　　据报道，截至7月3日，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计22家上市房企披露2017年中报业绩预告，净利润实现同比增长的企业有12家，占比超过五成。

　　值得注意的是，目前公布2017年中报业绩预告的房企一般为中小房企，尚不能代表整个房地产板块的运营情况，但已可折射出行业基本面趋势。整体来看，荣盛发展等中型房企增长速度放缓，转型不利的企业亏损较为明显。

　　“预计今年下半年市场会比较冷，价格已有下滑迹象，预计有些城市的项目将降价甩卖，以此保证业绩，销售回款也会放缓。”一位房企高管如是透露。

　　事实上，多家房企均有这样的担忧。

　　长江证券房地产分析师蒲东君表示，上半年一、二线城市房价主要受“限价”政策影响，房价走势扭曲，但进入下半年后，房企开始面临资金压力、规模冲刺压力，有可能采取“以价换量”的策略积极推盘，房价走势或将发生实质性变化。

　　蒲东君进一步表示，由于债务“期现结构”的原因，房地产企业资金链虽无近忧但有远虑。从短期债务偿付能力来看，货币资金覆盖率长期处于1倍以上，最高可达3倍以上，意味着房地产企业结余大量在手现金，短期没有偿债压力。但是从长期来看，由于2014年至2016年，房地产企业发行了大量3年至5年期的公司债券等长期债务工具，将在2017年下半年陆续迎来兑付期。

　　鉴于此，蒲东君认为，在长期偿债压力较高，而融资受阻、成本上行的背景下，房地产企业将更加依赖于经营性现金流，即销售回款，将促使其接下来加大推盘力度，这一点从近期开发商行为上可以得到初步印证。

　　另有业内人士称，在此轮房地产调控政策高压下，预计未来此前高价拿地的房企将会退出市场。该人士表示，2016年，是地王诞生最多的一年，尤其一些中型房企，为了销售规模增长，不惜高价拿地，未来或将转让这些项目或部分项目股权。

　　蒲东君也称，房地产行业进入大象起舞时代，小型房企加速退出，行业集中度快速提升，但提升逻辑从小型房企被动退出(经营困难)转变为主动退出(拿地困难)。

　　须防炒作卷土重来

　　《经济参考报》4日发表署名为陈涛的评论指出，3月中旬以来，全国各地出台严厉的房地产调控政策，对住宅投机炒作行为进行围剿，取得了积极成效。但热点城市房价上涨预期尚未逆转，土地价格仍明显上涨。综合来看，当前楼市正处于“弱平衡”状态，市场稍有些风吹草动，都可能会打破这一局面，引发连锁反应。

　　应该看到，我国房地产市场基本面正发生根本性变化。从政策层面看，“房子是用来住的，不是用来炒的”，已经有效落实到具体的政策实践之中。

　　不过，热点城市房价上涨预期依然强烈。据中原地产统计，截至6月20日，全国卖地最多的50个大中城市合计卖地金额同比上涨36.3%，平均地价上涨32.6%。虽然土地供应增加能够缓解热点城市供求错位矛盾，但地价明显上涨，反映出房地产开发企业的乐观预期没有发生实质变化，房价上涨预期尚未根本逆转。市场炒作的动力，正是源于对热点城市房价刚性上涨的信念。因此，市场投机炒作力量可能只是暂时偃旗息鼓，如果影响房地产市场的因素发生变化，投机炒作仍可能卷土重来。

　　数据显示，2017年5月全国70个大中城市中，大多数城市房价仍在上涨，涨幅有所回落，深刻反映出我国社会根深蒂固的炒房顽疾。2003年以来，我国房价特别是热点城市住房价格持续大幅上涨，巨大财富效应释放了空前的房地产投资投机需求，进而形成一种炒房惯性。与此同时，地方经济发展与房地产业高度关联并逐步形成路径依赖，导致房地产市场在相当长时间内“拒绝调整”，而社会资金大量涌入热点城市房地产市场，制造业转型升级“失血”，经营实体不如买房坐等升值，一定程度上改变了有关区域社会经济金融的运行结构，这些都与供给侧结构性改革背离。

　　总体来看，当前我国楼市正处在“弱平衡”状态。为防止投机炒作卷土重来，在落实“五限”措施的同时，要加快推出房地产市场调控的长效机制。(

　　（稿件来源：齐鲁晚报、齐鲁壹点、经济参考报、证券日报）