13日,济南铁路法院拍卖网的一场土地司法拍卖点燃济南地产圈,成为多方关注的焦点。长岭山南路北侧、凤山路东侧一块60多亩的住宅用地,吸引了16家实力房企的争夺。经过了176轮激烈的网络拍卖,该地被旭辉地产以17.1亿元的高价摘得。

　　比起6年前清大华创2.83亿元的成交价,此次的成交价增加5倍。这场司法拍卖为何如此激烈?这块地为何这么贵?如此高价,政府是否会做出调控?未来房价走势如何?对即将到来的唐冶土拍是否带来连锁反应……记者通过还原土拍现场,采访政府、拍卖公司、业内专家等为您做出权威解读。

　　从拍卖网站介绍图片可看出，该地块内地势平坦，已经开挖建筑基坑，并具备通路、通电、通上水等基本建设条件，适宜建设住宅项目。 据济南铁路法院拍卖网

　　176轮竞拍，17亿成交

　　13日,长岭山地块的司法拍卖吸引了16家房企的竞拍,既有万科、世茂、碧桂园等一线房企,也有绿地泉、中垠、祥泰等本土房企,还有旭辉、金地等地产新秀。虽然是网络拍卖,但是各家房企你争我夺、步步紧逼的架势充满了火药味。据统计,这场网拍的围观次数达到了1840318次。

　　从地块条件来看,该宗地处于待开发状态。宗地内地势平坦,但已经开挖建筑基坑,并具备通路、通电、通水等基本建设条件,适宜建设住宅项目。地块使用权面积40000平方米,折合60亩,地上容积率不大于2.8,地下容积率不大于1.3,建筑密度不大于18%,绿地率不小于35%,停车率不小于80%,规划住宅建筑为高层。

　　土地使用权年限设定按照国有土地使用证的登记,该宗地使用权类型为出让,终止日期2082年1月24日。即自本估价期日起,土地剩余使用年限为65.2年。

　　13日上午10点拍卖正式开始,47760万元的起拍价是去年司法部门根据市场行情重新评估的价格。根据拍卖规则,每次加价的幅度是500万元。竞拍刚开始,各家企业就开始了火拼。不到一分钟,房企加价就超过一亿元,竞拍到4分28秒时,报价超过10亿元,短短10分钟过去,报价就到了14.826亿元……

　　在这种竞争下,原本定于11点就结束的拍卖出现4次延时拍卖。根据拍卖延时说明,拍卖截止前5分钟内若有人继续出价,拍卖将自动延时5分钟结束。经过176轮的激烈竞拍,地块被J89616号拍卖者以17.126亿元的价格斩获。据了解,J89616号拍卖者为外来房企旭辉。对比起拍价,该地块成交的溢价率到了258%,楼面价15291元/平方米。

　　该地块为二次拍卖

　　原得主涉案土地被收

　　根据司法拍卖的有关规定,地块的竞得者要在7月24日前将拍卖成交款全额打入法院指定账户,逾期未足额缴纳者将承担相应的法律责任。短短十几天内,需要一次性缴纳17亿余元的土地款,对房企的资金实力是很大的考验。

　　根据有关规定,房企缴纳土地款后,在司法部门裁定后再进行过户。有关人士透露,土地司法拍卖公告挂出后,就吸引了众多房企的关注。不少企业打电话咨询,重点关注的是地块目前的状况、地块的容积率、规划条件等。也有企业比较关心,司法拍卖后摘地是否会影响未来的开发和销售。

　　记者了解到,此次竞拍的长岭山地块已不是第一次成交。它曾于2011年5月被济南清大华创科技孵化有限公司以28300万元的价格摘得,当时楼面价为2527元/平米。该宗土地的出让结果公告显示,土地使用权人为济南清大华创置业有限公司。

　　开发商清大华创置业成立于2011年,其拿下长岭山地块后,本定于2013年1月31日开工,2015年1月31日竣工。据业内人士爆料,当时,为开发这个项目,清大华创走上信托借款之路。现如今,在网络上仍然能够查询到有关长岭花园的信托计划。之后,清大华创被卷入到非法集资、P2P案件中,资金链断裂,长岭山地块被法院收回。

　　有了解情况的专家表示,当项目建设停滞乃至烂尾之后,该项目曾多次面临司法拍卖,但屡屡受阻,原因不详。2012年,清大华创还曾以团购的名义进行“无证先售”,坑了不少人。

　　高价拿地要担风险

　　12层才能拿预售证

　　与起拍价相比,该地块的溢价率达258%。不过,由于该地块并不是通过国土局系统,而是进行司法拍卖,该溢价率并不受限购政策的影响,不需要执行溢价率超150%就要现房销售的政策。“这次拍卖是符合市场经济的偶然事件,是对于资产处置的一种形式。”世联总经理吴庆说。

　　不过根据此前的限购政策,商品房高层住宅要12层以上才能拿到预售证,这块土地未来是要受到这一限制的。

　　根据计算,该地块楼面价已经拍到了1.5万元/平米。目前,地块周边有一些楼盘在售,如银盛泰·金域蓝山,均价在17000元/平米,万科金域华府均价在21500元/平米,是精装修楼盘。

　　因此,此次土拍结束后,不少人认为1.5万元/平米的楼面价即将超过房价,面粉将赶超面包的价格。不过业内人士分析称:“即使面粉贵过面包,但是当市场没有达到这个预期,开发商却把土地拍上去了,它们也无法卖出高价格,而且要自己承受其中的风险和压力。”

　　同时,不少市民还担心这会拉高周边预期,入市时也会售价过高。对此,业内人士称,在限购期间,该楼盘入市后的价格也会实行政府指导价,不会超过周边价格。

　　目前,济南房地产市场不少楼盘要采用政府指导价,价格过高的不予发放预售证。记者从有关部门获悉,如果该地块上的住宅产品入市时,限购政策依然持续,那么它也要受到限购政策的限制。“不能超过周边的楼面价格,如果周边价格是两万,那么不管它拍得的地价有多高,都不能超过这个价格。”业内人士称。

　　记者从相关部门了解到,去年6月之后,济南拍出了不少高价地块,有的地块产品近期将入市,但是审批价格都没有超过周边价格的。

　　（齐鲁晚报·齐鲁壹点记者喻雯 魏新丽 见习记者赵夏晔 实习生都亚男）