济南市民焦先生最近遇到一件麻烦事，因为去年卖了一套房，没想今年成了被告。原来因为原买主在限购中失去了购房资格，他将房子卖给别人，新政出台后，原买主又有购房资格了，以焦先生私自解除合同为由起诉了他。在采访中，记者了解到，省城一家律师事务所从去年出台限购政策以来，已经受理了上百例二手房买卖纠纷。而这些纠纷大致分为两种情况，一种是房价上涨太快，卖家反悔，另一种就是因为限购之后，买方失去了购房资格，但是又不愿意解除合同，导致的纠纷。
　　买方未按时交首付又失去购房资格
　　房主将房卖给他人
　　去年10月，焦先生将位于高新区的一套房子挂在房产中介，过了没几天，就有一位年轻人小吴看好了这套房子，两人在中介签订了购房合同。在签订合同当天，小吴交给焦先生5万元定金，合同上规定30日之内，小吴应将首付款50万元交给焦先生并且双方完成过户手续。
　　然而一个月的时间过去，小吴杳无音信，中介方面也没有联系交易双方，焦先生以为小吴不想要这套房子了。“因为合同上规定如果他到期没有交首付，没有履行合同就视作违约，定金不予退还。”
　　焦先生以为这样就算是小吴违约解除合同了。又过了一个月，2016年12月26日济南市限购令升级，因为小吴是外地人，且社保连续缴纳不足两年，在这次限购升级中，小吴失去了购房资格。“限购出台后，他联系过我几次，我说既然你不能买了，那我就把房子卖给别人了。”焦先生说，小吴并不同意他将房子卖给别人，称自己再想想办法。
　　今年3月份，又有一名购房者看好了焦先生的房子，双方很快签订合同并且完成了过户手续。没成想，5月18日，济南市再次出台政策，规定本科及以上学历只要连续缴纳半年以上社保就可以享受三成首付购房，按照这个规定，小吴是可以购房的。新规出台后，小吴就以焦先生私自解除合同，一房多卖为由将焦先生告上了法庭。
　　针对焦先生的案例，律师称他很有可能败诉，将会面临赔偿。焦先生不明白，明明是对方先违约，怎么自己就成了被告了呢?

　　因限购一直没能网签
　　如今房价飙涨 房主不想卖了
　　2016年4月，小林从青岛调到济南来工作。为了安家，小林卖掉了在青岛的房子，在济南购买了一套二手房。期间因连续遭遇三次限购，失去购房资格，还被告上法庭。“我买的是次新房，当时买房的时候还没有房产证，当时房主承诺说2016年7月能下证，到时过户。”小林说，她觉得房子各方面都不错，就通过中介跟房主签订了买卖合同。2016年5月，小林按照合同交给房东三分之一的房款，随后便办理完了交接手续，将房子简单装修了一下，小林就搬进去住了。
　　两个月后，济南房价开始飞涨，当初小林90万元购买的这套房子，在2016年7月份时，已经涨到120万元。眼看着房子一天一个价，房东后悔了，虽然已经取得了不动产登记证，却一直拖着，不同意网签。
　　然而2016年下半年济南连续出台两次限购，导致小林失去了购房资格。“我的社保资格还不够两年，户口也没有迁来济南，没有办法网签过户。”小林说，房主看小林没法过户，就说要与小林解除合同，可是小林已经搬进去住了，而且很喜欢这个房子，就与房主商议说想办法落户。今年4月份，小林将户口落到单位集体户上了，可没想到限购政策再次升级，因为有过贷款记录，小林需要付60%首付。“我手里目前没有这么多钱，就与房主商议能不能再给我点时间去筹下房款，这下房主不愿意了，以我之前没有购房资格导致不能按照合同规定日期网签为由，直接将我起诉了。”
　　在小林的案子中，同样是对方先违约，卖方并未按照当初约定在期限内与小林办理过户手续。
　　但是通过咨询后，小林得到的律师答复同样是自己败诉的可能性较大。“因为当初我们合同上并没有写明规定过户的时间，一切都是口头约定。”小林说，虽然自己已经付了大部分房款，但是由于自己后来失去了购房资格，使得合同无法继续履行，房主因此上诉，“我手里没有证据，而相反的房主手中的证据较多。”
　　小林说，她后来落了单位的集体户，可以买房了，但是因为现在房价与她一年之前购买时的价格已经差距很大，房主不愿意再继续履行合同将房子卖给她了，就是坚决要解除合同。
　　律师说法
　　守约方想终止合同应书面告知违约方
　　上海锦天城(济南)律师事务所律师凌彬彬解释说，从上述两个例子中，可以看出无论是焦先生还是小林，都是最初买卖合同没有签订明确，手中证据不足。
　　“焦先生的例子中，虽然确实是对方先违约了，从法律上来说，这个合同到期了对方没有履行，焦先生有权终止合同，但是他应当书面告知对方。”凌彬彬说，这个告知中应当包括对方需履行违约责任还有合同解除协议，“有的违约一方可能还不愿意终止合同，这个也不要紧，只要将这个书面告知快递给对方就算是合同终止了。”
　　对于小林的例子，凌律师称，法院在审理过程中，会依据证据判断主要是谁的责任，但是法院审理的原则都是要维护交易的安全和秩序，因此在小林已经落户可以购房的情况下，应该还是会尽量保证合同继续履行。
　　合同中应明确每个交易时间节点
　　尽量提高违约成本约束双方
　　凌彬彬律师称，自从去年出台限购政策以来，确实发生了很多因为二手房买卖纠纷而打官司的案例。“到目前为止经我手的案子就有四五例，我们律师事务所有四十多名律师，上百例应该是有了。”凌彬彬说，这些纠纷大致分为两种情况，一种是房价上涨太快，卖家反悔，另一种就是因为限购之后，买方失去了购房资格，但是又不愿意解除合同，导致的纠纷。
　　“不管是买方还是卖方，违约方的赔偿主要分为三种情况。”凌彬彬说，最主要的赔偿方式就是按照合同约定，合同上怎么约定违约责任怎么履行，假如合同没有约定就按照法律规定，违约方赔付给守约方造成的实际损失，“还有一种情况，就是约定中的违约责任太高或者太低，法庭或者仲裁委会介入调整。”
　　对于近来频发的二手房交易买卖纠纷，凌彬彬建议，买卖双方在购房之前一定要签订好合同，将房屋价格、支付时间、支付方式、什么时间解押、贷款、过户，包括户口的迁移，这些时间节点都应在合同中明确，“我们没办法防范对方是否守约，履行不履行合同，但是要在合同中的违约责任尽可能约定高一些，这样一方面是以防万一出现纠纷争得法院支持，另一方面，高额度的违约金会让想违约的一方在毁约时慎重思考。”