【编者按】近年来，虽然青岛房地产市场风云变幻，但总有楼市热区却能在市场的各个阶段诸多对手中脱颖而出，其主因就是这些区域所主打的“王牌”要素。那么这些维系片区房地产恒温的“王牌”到底是什么呢？记者联系到多位业内人士对各个板块的崛起及持续高温进行独家解析。

　　市南老城区保持楼市热度王牌———学区资源

　　受访人：从业十二年的二手房中介经理

　　市南西部拥有得天独厚的自然海景资源，又有着青岛最具代表性的红瓦碧树城市景观，但在业内的眼中这都不是市南楼市保持热度的首要因素。

　　有着十二年二手房中介从业经验的刘先生认为，市南老城区近年来持续保持不错楼市成交温度的主因是其名校扎堆的学区资源。“情怀不能当钱花，但为了子女教育家长往往都舍得花钱。从湛山往西至大学路围合区域，是目前青岛名校最集中的区域，嘉峪关小学、江苏路小学、大学路等学校都列其中，市南老城区学区资源的优质性已不言而喻。而学区资源也将市南老城区新房稀缺、二手房老龄的现存客观短板打破。我们时常看到，不少二三十平又比较老龄的住房，房东照样很敢要价，并不是因为这些房子有老城区的情怀风貌，而是因为他们所拥有的名校学区房的身份。这个现象在青岛只出现在市南老城区，存在现象的地域性和绝对垄断性。”

　　记者走访调查了解到，市南老城区在售房源价格多在2.5万-4万元/㎡之间，多数买家在该区域购买房屋是源于子女就学问题，畅销户型为40-70平米之间的二居室。

　　新都心、李村核心保持楼市热度王牌———地铁

　　受访人：专业房产数据机构分析师

　　现如今，说到新都心商圈、李村商圈，不少市民表示常去购物，但也有不少市民表示并不“感冒”。如果购买一套商圈内的住宅，年轻人会喜欢，中老年人却觉得不够安静。但如果提到地铁房，多数人立刻会想到新都心、李村核心区域，而其他短板要素就会被暂时性“遗忘”。

　　“不喜欢住在商圈内的人有很多，不爱好购物的人也不少，但不喜欢地铁房的市民却少有。早在北京、上海等大城市多年以前建设地铁后，不少二三线城市的居民就盼望着自己的家门口可以有地铁穿过，去年年底青岛地铁3号线的全线通车，让不少居民感受到了地铁的方便快捷，青岛楼市的从业者和置业者也均感受到了地铁房带的热度。两三年前新都心的住宅单价还不到2万，李村核心位置还处在万元线左右，但地铁通车后两地区域房价都是快速升值，这不是属于我们城市的个案，是每个拥有地铁的城市的共有现象，这种高度认可的氛围也是让置业者乐意为地铁房‘高价买单’的主要原因。”业内分析师如是说道。

　　据记者采访了解到，目前新都心住宅均价已超过2.6万元/㎡，李沧核心区也超过2万元/㎡，多数置业者前几年在这些区域购房时是因为地铁，如今二手房买家选择在上述区域置业也是同样看重地铁带来的便利。

　　西海岸滨海大道沿线楼市热度王牌———平价的海景房

　　受访人：黄岛某楼盘策划经理

　　说到海景房，不少市民都情有独钟，因为它是青岛这个城市颇具特色的住宅产品。不过市南、崂山沿海的海景住宅售价不菲使得不少置业者望而生畏。于是乎，西海岸延绵的海岸线让这部分置业者找到了合适的置业归宿，除了同样优质的海景资源，近乎半价的海景房让不少刚需置业者开始垂涎“推窗面海”的居住体验。

　　沿滨海大道，安子片区、唐岛湾片区 、朝阳山CBD、新区中心区均是海景房聚集区，海景房价格区间也从9千/㎡-2万元/㎡不等，但相比岛城东岸的3-4万/㎡海景房底价，着实颇具性价比。“以前要求我们置业顾问在接待客户时，要尽可能详细的介绍房源周边配套，甚至距离项目比较远的一个商场我们也会详细的告诉客户，可后来发现，这些客户都是钟情窗外的海景，我们便将海景资源作为了最主要的介绍，其次再介绍和其他区域海景房的价格差，成单效率反而更好。”

　　【记者手记】

　　从文中资深业内人士详解楼市热销区所依赖的“王牌”要素，我们不难看出“配套”对于不动产价值的影响，有些配套要素是天然资源，有些则是后期规划建设。但可以肯定的是，优质甚至绝版的配套可以帮助不动产淡化或打破房龄老、户型差等房源自身短板条件。而所谓的“王牌”其实也是针对了特定的购房群体，如家长型置业群体、每日通勤频繁的白领群体或者养老群体。作为置业者，购房时应抓住自己最重视的“购房需求”，对房源的优缺点进行综合评估，因为当下你最重视的需求可能就是未来这套房源保值升值的“王牌”要素。（记者 于灏源）