回顾金三银四楼市，3月中旬开始青岛相继出台了两轮限购新政，4月楼市开始“显效”逐渐走向平稳。但无论是新政前还是新政后，从市场表现和统计数据来看，青岛楼市相比去年都有了一个很明显的变化，近郊已经开始取代主城区成为刚需的主战场，如今西海岸和城阳都是刚需的热土。

　　 主城新盘大都户型大定价高 “小年轻”更多选择近郊并看好其潜力

　　 河南小伙小卢从2014年毕业留青到现在已有3年了，前些日子在城阳花费120万买了一套90㎡的精装房。“盘算买房半年多了，根据自己的预算，从年后就和同事一起看房子，市北，李沧，城阳和黄岛都看遍了，最大的感受是主城在售的新楼盘不多，而且很多是主推大户型，小户型房源很稀缺，价格也都不低，对于我们这种刚需来说无论是单价还总价是承受起来都很有压力。以往大家都说李沧是‘刚需圣地’，但如今李沧的新楼盘也不多了，主要集中分布在东李，很多都主推花园洋房产品，户型大不说，单价也都在两万元以上了，并不适合我这样的刚需。市北，市南，崂山就更不用说了，新楼盘少而且单价高，对于我们这些小年轻来说是‘高攀不起’了！”小卢笑着对记者讲起他的看房经历。

　　 小卢在比较之后选择了近郊的新楼盘，眼光放开了，可选择的楼盘就多，户型也更加多样性，且价格大都在可承受的范围内。“近郊的楼盘差不多都是一万多点，比起主城动辄两万多的房子来说我们更能接受，更重要的是有很多户型可选，且都集中在套二套三上。于是我选择了在城阳置业，之前和我一起看房的几个同事有和我做邻居的，也有在黄岛买了房子的”。

　　 小卢和同事之所以选择城阳和黄岛，一方面是因为主城区的新盘少，单价高，多以大户型为主。另一方面也是看中了大交通给近郊带来的便利和升值潜力，尤其是轨道交通，大大缩短了通勤距离，地铁让刚需“西进北上”成为了现实，城阳，黄岛，即墨和胶州等郊区板块的楼市从去年下半年开始，受到关注程度更高，很多人就是沿着已经公布规划的地铁线区看房的，大家十分看好地铁给近郊带来的便利和未来的升值潜力。

　　全市新开盘量与成交数据近郊占比增加明显 城阳和黄岛成新晋刚需片区

　　 按照数据统计，刚过去的三月份，主城的新房成交量占比为21%，而去年同期新房成交中主城区的比重占据29%，相比去年下滑不少。具体分析，与去年同期相比，主城区的市南，市北，李沧新房成交占比都有明显下降，而近郊的黄岛，即墨，胶州和城阳成交占比都在上升。根据最新的成交数据，上周的新房数据显示整个主城区的新房成交量不及黄岛一个区，而黄岛和城阳的成交量占整个青岛市成交量的四成多。

　　 造成成交量区域变化的一个基础因素是主城区的新楼盘量减少。说起主城区新盘供应量减少最明显的分界线是2016年年中开始的，2016年下半年以后，主城区新盘成交的集中地：李沧，市北和崂山腹地株洲路两侧推新量都出现大幅度减少，而近郊的推盘量一直居高不下。主城推盘量减少的主要因素是主城区的地块开发逐渐趋于饱和，而从2015年开始主城区的土地出让脚步明显慢了下来，造成了开发商也没有“余粮”了。主城的新地块供应减少，“物以稀为贵”的大背景下，开发商更加“珍视”自己手中的主城区新盘项目，在产品打造上逐渐都走上了“中高端住宅”的趋势，对于刚需来说经典的7090户型大幅减少。如此鲜明对比下，性价比更高，又具有地缘优势和交通便利的城阳、黄岛就成了刚需眼中的“最优”——新晋刚需圣地。