案情:业主宋先生每年都按时缴纳物业费。今年,家里漏水现象严重,宋先生多次向物业反应情况,物业都不予理睬,他于是拒缴了物业费。从此物业便擅自对宋先生家停水停电,他该怎么办?

律师分析:对于宋先生遇到的问题,律师认为业主首先应明确房屋漏水究竟属不属于物业管理的范围。

根据《物权法》相关规定　,物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

根据《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。这一规定,对建筑物专有部分以外共有部分的一般范围作了划分,业主共有范围分别包括以下四个方面:(一)建筑物的基本构造部分；(二)建筑物的共用部分及其附属物；(三)建筑物所占有的地基的使用权；(四)住宅小区的相关设施。

明确了物业管理的范围后,律师根据相关法律法规回答宋先生:物业的依据是物业管理合同,《物业管理条例》和《物权法》,根据《物权法》,房屋的质量问题不属于物业管理的范围,属于开发商的问题,与物业无关。

因此,房屋质量问题不能成为业主拒缴物业费的理由。业主无正当理由拒缴物业费,物业公司可以通过诉讼的程序维权。

根据《物权法》,出现房屋质量问题,如在合同规定的房屋质保期内,可要求开发商进行维修并要求赔偿,如果房屋问题严重影响居住,可要求解除合同；如不在合同规定的质保期内,业主应自己维修解决房屋质量问题。

另外,一些物业公司为便于收费管理,通常规定物业管理费、水电费捆绑收取,对拒绝缴纳物业管理费的住户,物业公司通常采取停水、停电手段。物业公司能否这么做呢?

根据《物业管理条例》,物业公司与业主之间签订的是物业服务合同,业主与供电局、自来水公司之间签订的是供水、供电合同,这是两个相互平行、相互独立的法律关系。物业公司只是对供水供电设备进行维修和保养,并不是水、电的供应方。根据《合同法》,只有当业主出现合同约定和国家规定的情形时,自来水公司或供电公司才有权停止供水、供电。所以,物业擅自对业主进行停水停电是不合法的。

所以,物业费不是想不缴就不缴,物业管理处也不能“一言不合”就断水断电,一切都应该按照法律规章办事。所以,大家一定要牢记,如果房屋出现质量问题,一定要先明确物业管理的范围,而不是任性地拒缴物业费!

山东大地人律师事务所

孙健律师

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