物业服务收费标准哪些由政府制定、哪些由市场形成？空置房屋物业费是否减免？机动车停放如何收费？物业服务企业提供的服务与其服务等级不相符怎么办？

　　日前，为了规范物业服务收费行为，维护相关各方合法权益，我省就《山东省物业服务收费管理办法(草案)》相关内容举行立法论证会。

　　市场的归市场 政府的归政府

　　省政府法制办副主任李春田介绍，草案提到的物业服务收费，主要包括物业公共服务费、机动车停放费及其他服务收费等费用；同时还对物业服务企业、建设单位、监督管理等部门的法律责任作了相关规定。

　　“能够由市场解决的，全部交给市场；市场不能解决的或者解决的不够好的，政府进行适度管理。”省物价局法规处工作人员告诉记者，从政府与市场关系的角度，草案将充分体现政府简政放权、优化服务、转变职能，对政府定价的，要管细管好；对市场形成价格的，要加强事中事后监管，着重规范收费行为。

　　记者在采访中发现，在普通住宅前期物业中，由于未成立业主大会和业主委员会，前期物业服务企业及服务等级由开发商选定，业主没有谈判能力，只能被动接受。

　　“在这种情况下，需要政府出面站在中立的角度核算物业服务企业的一般社会成本，依法合理制定收费标准，维护业主的合法权益。而对于成立业主大会的普通住宅以及高档住宅和其他非住宅物业，由于业主的谈判能力和经济负担能力提高，这时充分发挥市场的作用，由业主和物业服务企业双方协商确定收费标准，将会更好地满足业主的不同物业服务需求。”省物价局法规处工作人员介绍。

　　因此，草案规定普通住宅的前期物业公共服务费、停车服务费等实行政府指导价，其他性质的物业全部实行市场调节价。

　　长期空置房屋物业费应当减收

　　空置房屋物业公共服务费的减免问题是此次立法论证会讨论的焦点之一。记者了解到，在省物价局收集的征求意见中，有市民反映，“很多城市人在胶东买了房子，每年只有暑假期间去海边居住。却要缴纳一整年的物业费，这样两地的房子都要交一整年的物业费。

　　”但物业服务公司给出的理由是，“小区公共部分是属于全体业主共有的，即使业主长时间不在他的私有部分居住，但该业主分担的共有部分物业公司还是需要为其提供全面的维护保养服务的。”

　　省住房城乡建设厅房产处相关负责人表示，草案明确普通住宅交付后长期空置的，其前期物业公共服务费应当减收，办理空置的程序和具体减收比例由各市规定。其他物业交付后长期空置的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。

　　单独制定停车费标准更公平合理

　　停车服务费同样是社会各界反应的焦点。省物价局价格管理处工作人员认为，实际上，物业公共服务费标准的制定没有把停车服务的成本核算进去，而是单独再制定停车服务费标准，因为现实中有些人有车，有的人无车，有的小区车位配备不足，把停车服务费摊到没有车位的业主身上是不公平的，单独制定停车服务费标准更加公平合理一些。

　　草案规定物业管理区域内业主共有车库（场）内的车位使用人，应当交纳停车服务费。具体收费标准由业主大会或者经业主大会授权的业主委员会与物业服务企业约定；属于普通住宅前期物业的，实行政府指导价，由各市价格主管部门制定基准价格。购买车位但未停放机动车的，将减收停车服务费。

　　另外，对于利用业主共有的道路、场地等划出的停车位，业主或者物业使用人长期停放车辆的，应当交纳车位场地使用费，收入归全体业主所有。属于普通住宅前期物业的，其收费标准实行政府指导价，其他的实行市场调节价。

　　省住房城乡建设厅法规处工作人员表示，草案规定的停车服务费是合理的，“一方面，物业公司为车辆提供了照明、通风、排水及秩序维护，发生了服务成本；另一方面，如果不收费，将造成停车秩序混乱，甚至车辆的损失，不利于保护业主的利益。”

　　收费标准调整须半数业主书面同意

　　在实际生活中,不少市民担心支付的物业公共服务费与享受的服务水平不符。此次草案特别从三个方面作了规定：一是建立物业服务质量动态监管机制和物业服务收费信用管理体系。对投诉率高、问题反映集中和达不到服务标准的物业服务企业进行重点监督检查，达不到服务等级的将被限期整改或者降低收费标准等；对存在超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的物业服务企业，将纳入失信企业名单予以曝光。二是建立完善价格争议调处和举报投诉机制。业主和物业服务企业之间对物业服务收费有争议的，可以向价格主管部门申请调解处理；业主认为物业服务企业乱收费的，可以向价格主管部门和其他有关部门举报投诉。三是规定了物业服务企业相应的法律责任。

　　针对物业服务企业反映的物业公共服务费无法调整的问题，草案规定，对普通住宅前期物业公共服务费，政府指导价调整的，物业服务企业可以据此直接调整物业公共服务费标准；但因服务成本变化需要调整物业公共服务费标准的,物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开,并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意；物业服务企业违反上述规定的，将会受到一万元以上三万元以下的罚款。